Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Взносы на капремонт: вопросы и ответы». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Обычно капитальный ремонт лежит в зоне ответственности регионального оператора. Именно он создает законный фонд, куда поступают финансовые активы. Рассматриваемые активы должны быть направлена на то, чтобы отремонтировать жилые здания, что нуждаются в ремонте. В одном из банков РФ должен быть открыт счет, на котором хранится капитал, в размере от 20 миллиардов рублей.
Региональный оператор и капитальныйремонт
Законный региональный оператор выполняет сразу несколько важных функций:
- Представители оператора обращаются к муниципальным властям. Их задача – решать организационные вопросы, что являются наиболее актуальными.
- Накапливать деньги, что в виде взносов поступают от граждан. Рассматриваемые капитальные накопления должны контролироваться региональным оператором.
- Выбрать ответственного и профессионального подрядчика, который выполнит работу. Также в задачи оператора входит проверка сметы на строительство и т.п. задачи, что лежат на плечах заказчика.
- Работать по установленному сроку. Его рамки устанавливаются региональной программой.
- Оператор должен проверить, насколько качественно выполненные заказанные ремонтные работы. Если есть недостатки, они должны быть исправлены. И исправление рассматриваемых недостатков также ложится на плечи оператора.
- Составлять отчеты и оставлять их на сайте организации, чтобы жильцы домов могли быть в курсе того, куда уходят их деньги.
Что такое взносы на капремонт, и являются ли они обязательными?
Взносы на капитальный ремонт — это ежемесячные платежи, которые начисляются собственникам жилья в многоквартирных домах. Они являются обязательными для всех граждан, за исключением льготных групп населения, и перечисляются в специализированные региональные фонды.
Частые вопросы от собственников
- Будет ли производиться капитальный ремонт, если ранее перечисленных средств на счет ФКР не хватает? Да, работы, заложенные в плане, будут выполнены даже при условии недостаточного финансирования со стороны собственников. Для их реализации привлекаются средства, накопленные ФКР на консолидированном счете, кредитные линии банков. Размер взносов жильцов от этого не изменится, ремонты будут выполнены в долг.
- Зачтутся ли суммы, потраченные жильцами на общедомовой ремонт, если он не был включен в региональную программу? Частичный или полный зачет таких расходов возможен только в случае включения их в план регионального оператора, либо доказанной необходимости их проведения с корректировкой программы.
- Нужно ли платить за капремонт, и какие последствия могут возникнуть при неперечислении взносов в ФКР? При возникновении задолженности более, чем за месяц, по закону будут начисляться пени. С должниками региональный оператор имеет право проводить претензионно-исковую работу и потребовать средства с неплательщика через суд. В этом случае должнику придется отдавать долг, пени и выплачивать судебные издержки. Поскольку платежи за капитальный ремонт приравниваются законодательством к платежам за коммунальные услуги, условия их истребования аналогичны. Суд может не просто вынести постановление о компенсации долга и пени, но и наложить арест на имущество должника или временно ограничить его выезд за пределы РФ.
- ТСЖ не заключало отдельный договор с региональным оператором. Значит ли это, что взносы в ФКР платить не нужно? Нет, не значит. Взносы на капитальный ремонт обязаны платить все собственники помещений в многоквартирных домах. Заключение договора с региональным оператором не требуется, так как обязанность по оплате взносов возникает в силу закона.
Гражданский Кодекс выдает вполне конкретное определение этого словосочетания. Капремонт – комплекс работ, проводимых с целью восстановления конструкций, элементов, замены инженерных сетей и даже некоторых несущих элементов.
Капремонт ставит вполне определенные задачи – устранение проблем, связанных с изношенностью здания, и приведение его в пригодное для дальнейшей эксплуатации состояние.
В комплекс работ входят также мероприятия по замене устаревших механизмов на более современные, например, замена лифтов, счетчиков. Вполне объяснимо, что по затратности такой ремонт стоит куда дороже, чем косметический.
Фонд формируется на специальном счете регионального оператора
В ситуации, когда в силу регионального закона региональный оператор, выступающий в роли владельца специального счета, осуществляет начисление, сбор и учет взносов на капитальный ремонт, следует поступать точно так же, как описано в предыдущем разделе.
Если же региональный оператор не ведет учет фонда, а лишь выступает в качестве владельца счета и по его распоряжению банк производит операции, в процедуре возврата ошибочных платежей неизбежно участие лица, которое ведет такой учет, — управляющего МКД. В этом случае взаимодействие может быть построено так. Плательщик заручается письмом управляющего о том, что он действительно не имеет обязательств по внесению взносов на капитальный ремонт, и прилагает его к заявлению о возврате средств, адресованному региональному оператору. На основании данного заявления последний составляет распоряжение банку.
В краевом фонде капремонта нам пояснили, что собственники, которым должны быть возвращены деньги, разделились на два лагеря. Одни рады внезапной прибавке, другие сетуют на то, что капитальный ремонт так и не будет проведен в их жилище. Сегодня такие дома могут рассчитывать лишь на поддержание существующего состояния и латание дыр в рамках текущего ремонта. Впрочем, большинству из них даже капитальные вложения не помогут, так как такие строения по-хорошему необходимо сносить и строить новые. Вряд ли чудесным образом деньги на преображение обнаружатся в бюджете собственников или управляющей компании, обслуживающей дом.
На сегодняшний момент в фонд капитального ремонта за возвратом обратились 557 собственников – принято решение вернуть более 10 млн рублей. А вот данных о том, сколько жителей края еще не получили назад свои кровные, в организации нет. В фонде пояснили – средства найдутся для всех, кто оплачивал взносы.
Такая мысль закралась в головы многих после того, как Верховный суд по одному из дел дал следующее разъяснение:
Закон не нарушает прав и законных интересов заявителя, поскольку не устанавливается обязанность собственников помещений многоквартирных домов по уплате взносов на капитальный ремонт
Проблема в том, что эта цитата вырвана из контекста. Верховный суд пояснял, что закон не устанавливает обязанность платить, не про все законы России, а про один конкретный закон, о котором шла речь в том разбирательстве.
На самом деле Жилищный кодекс гласит, что россияне обязаны платить за капремонт. Об этом говорится в его статьях 154 и 169.
Взносы на капитальный ремонт в Московской области в 2019 г
Ставки взносов на капитальный ремонт с 2015 года в Московской области отражены в таблице Размер взносов на кап. ремонт в Московской области Ставка взносов на капитальный ремонт (рублей/кв.м) Установлены федеральные и региональные льготы по уплате на капитальный ремонт.
Законами, действующими в РФ, предоставлена льгота в виде компенсации расходов на уплату взносов на капитальный ремонт общего имущества в многоквартирном доме в размере 50 % для следующих категорий граждан: Льготы на капитальный ремонт в Московской области имеют следующие категории граждан: Компенсация взносов в размере 100 % предусмотрена для следующих лиц, работающих и имеющих место жительства в сельских населенных пунктах и поселках городского типа: Право на получение компенсации в размере 50 % имеют: Для получения
Какие работы будут выполняться в рамках капитального ремонта, когда до этого дойдет очередность и срок?
Если фонд капитального ремонта сформирован исходя из минимального размера взносов, то за счет средств фонда финансируются следующие работы и (или) услуги по капитальному ремонту (ч. 1 ст. 166 ЖК РФ):
1) ремонт внутридомовых инженерных систем электро-, тепло-, газо-, водоснабжения, водоотведения;
2) ремонт или замена лифтового оборудования, признанного непригодным для эксплуатации, ремонт лифтовых шахт;
3) ремонт крыши;
4) ремонт подвальных помещений, относящихся к общему имуществу в многоквартирном доме;
5) ремонт фасада;
6) ремонт фундамента многоквартирного дома.
Иные работы проводятся, исходя из законодательных норм субъектов РФ. Кстати, те самые средства, которые собираются сверх минимальных размеров, могут быть направлены на расширение перечня тех работ, которые будут проводится в рамках капитального ремонта.
Куда жаловаться на некачественно выполненный капремонт?
К сожалению, в России это бывает сплошь и рядом. Взносы можно платить регулярно, а вот честно оплаченный кап ремонт получить с серьезными дефектами.
Вне зависимости от того, по чьей вине (недобросовестных исполнителей, либо некачественной приемки) были допущены нарушения, за выполняемый капитальный ремонт отвечает региональный оператор капитального ремонта, принимающий результаты работы. Если что-то было выполнено не так, то к нему нужно обращаться в первую очередь.
Если в первой инстанции вас не услышали, то нужно обращаться в администрацию города, либо жилищную инспекцию. Помочь могут и в прокуратуре, в том числе через онлайн-приемную (через интернет).
Так же вы можете отстоять свои права в суде. Капитальный ремонт – такие же отношения клиент-продавец, ведь вы платите за капитальный ремонт, а значит имеете полное право на качественное выполнение услуги.
— А как осуществляется контроль качества производства работ и целевое расходование средств собственников, чьи средства аккумулируются на спецсчетах?
— К сожалению, законодательство в части использования средств собственников со спецсчетов, на мой взгляд, имеет много пробелов. Главный из них — отсутствие порядка использования средств со спецсчета. Вернее, порядок есть, но он не мешает недобросовестным владельцам спецсчета тратить деньги на нужды, далекие от капремонта.
— То есть это такой порядок, который допускает беспорядок?
— Чтобы получить деньги со спецсчета, владелец, а как правило, это председатель ТСЖ, ЖСК или директор УК, должен предоставить в кредитную организацию три документа: протокол общего собрания собственников с решением о проведении капитального ремонта, договор с подрядной организацией и акты выполненных работ. В таких условиях на первое место выступает контроль целевого и эффективного расходования денежных средств капитального ремонта.
Я уже говорил о контроле за расходованием средств, накапливаемых на счете регоператора — на каждом этапе, от изготовления проектно-сметной документации до приемки дома после ремонта. В случае же расходования средств со спецсчета органы жилищного надзора не обладают информацией о наличии ПСД, о том, проводилась ли экспертиза ПСД на достоверность, осуществлялся ли технический надзор за производством работ и если да, то кем? Если председатель ТСЖ или директор УК имеют цель предоставлять качественные жилищно-коммунальные услуги и экономить средства собственников, то они озаботятся этими вопросами. А если нет?
К сожалению, в инспекцию поступает достаточно много заявлений о нецелевом и неэффективном использовании средств капитального ремонта со спецсчетов. Более того, средства, собираемые собственниками на капитальный ремонт, не всегда доходят до спецсчета.
— Как это?
— А так. Органы жилищного надзора наделены правом запроса в кредитные организации информации о наличии средств на специальных счетах. По данным банков из 935 миллионов рублей, оплаченных собственниками, на спецсчета поступило только 692 миллиона, то есть более 240 миллионов до спецсчета не дошло.
Например, по дому 101 на проспекте Ямашева на момент проверки сумма оплаченных собственниками денежных средств составила 7 миллионов рублей, сумма перечисленных на специальный счет — 2,5 миллиона, а разница составила 4,5 миллиона!
— Куда же исчезают миллионы со спецсчетов?
— На запрос о причинах перечисления средств не в полном объеме поступает информация о расходовании средств на различные цели, в том числе на косметические ремонты, оплату коммунальных услуг, установку ворот, замену асфальтового покрытия и тому подобное. Из поступивших на спецсчета 692 миллионов рублей, там сейчас находится только 444 миллиона. Около 250 миллионов потрачено, в том числе более ста, — на неустановленные цели (нет информации от банков). Еще более 66 миллионов пошли на работы, которые должны выполняться в рамках текущего ремонта, около 5 миллионов — нецелевое расходование средств (заработная плата работникам, хозяйственные нужды, оплата исполнительных листов, перевод на иные расчетные счета и прочее). И только 70 миллионов рублей потрачены на капитальный ремонт.
— Можете назвать адреса, где творятся такие нарушения?
— Например, по дому 174 по ул. Краснококшайской в Казани, владельцем специального счета которого является ЖСК «Заря-20», по состоянию на 01.01.2020 согласно плану на спецсчете должно быть аккумулировано собственниками 1,1 млн рублей. Согласно же выпискам банка, поступило на счет 739 тысяч рублей, произведено расходование средств фонда капитального ремонта в сумме 51 тысяча, в том числе на выдачу заработной платы (44,9 тысячи), на хозяйственные нужды (1,7 тысячи), по договору подряда (3,5 тысячи).
Чтобы в многоэтажке было чисто, а дом не разрушался, нужно делать тысячу мелких дел: убирать подъезд, чинить сломавшийся лифт, заделывать трещины в стенах. Всем этим занимается управляющая компания (УК) или товарищество собственников жилья (ТСЖ), смотря какую организацию выбрали в доме. За свою работу организация получает деньги.
Большинство управляющих компаний мало-мальски умеют делать уборку, но качественный ремонт удаётся не всем. Из-за плохого ремонта дома ветшают: по оценкам правительства, изношенность жилищного фонда в России — 60%. Чтобы дома не начали сыпаться сами, в правительстве решили ремонтировать многоквартирные дома, не спрашивая мнения жильцов — то есть в принудительном порядке.
Раньше жильцы платили за капитальный ремонт управляющим компаниям. Тариф устанавливали сами собственники, а платеж был необязательным. Жильцы на собрании могли решить, что не будут собирать деньги на ремонт, и у них в квитанции не было такой строки.
Раньше жильцы сами решали, делать ли капремонт. Теперь это обязательно
Теперь капремонт обязательный. Новый платеж появился у москвичей с июля 2015 года. Тариф — 15 Р за м², с 1 июля 2017 года — 17 Р за м².
Собранные в фонде деньги могут пропасть
Деньги на спецсчете никак не защищены. Закон разрешает открывать спецсчета только в тех кредитных учреждениях, где величина собственного капитала не менее 20 млрд рублей. Это единственное требование к банку, и, кажется, его недостаточно.
В Татарстане члены ТСЖ могут потерять деньги, которые они копили с 2014 года, потому что их банк обанкротился. Они хранили деньги в «Татфондбанке», 3 марта у него отозвали лицензию. Средства вкладчиков будут выплачивать в первую очередь физлицам и индивидуальным предпринимателям и только после них — юридическим лицам. Когда именно это произойдет, непонятно.
Деньги на счете регионального оператора якобы защищены государством. Если региональный фонд не исполняет свои обязательства перед собственниками или исполняет их плохо, субъект несет «субсидиарную ответственность», сказано в законе. Но не у всех регионов будут деньги, чтобы возместить потерянные накопления.
🧮 Как определяется возврат средств согласно законодательства
Расчет сумм, которые получит каждый из собственников, производится в соответствии с квадратурой принадлежащего каждому из них помещений. Используется та же схема, что и при начислении сумм на капремонт, но за основу берется сумма, которая скопилась на счету и подлежит возврату.
Если жильцы принимают решение о сносе или частичной реконструкции МКД, то из общих средств оплачиваются указанные работы, а остаток распределяется пропорционально между всеми.
Жильцы многоквартирных домов, которые попадают под реновацию, или выселяются по причине изъятия земельного участка либо полного закрытия населенного пункта, не оплачивают снос. Весь накопившийся на счете для капремонта остаток распределяется между владельцами квартир.
Так же, возврат средств будет исполнен, если дом исключён из региональной программы, в связи с тем, что в доме менее 5 квартир.