Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Какие документы нужны для аренды помещения». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Согласно статье 607 ГК РФ по договору аренды собственником (или уполномоченным им лицом) могут быть переданы земельные участки, обособленные природные объекты, предприятия и имущественные комплексы, здания, сооружения, оборудование, транспорт и другое имущество.
Существенные условия договора аренды
К существенным относят те договорные условия, без достижения согласия по которым договор аренды будет считаться незаключенным. Гражданский кодекс выдвигает всего одно такое условие: согласно статье 607 ГК РФ в договоре аренды должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить имущество, подлежащее передаче арендатору в качестве объекта аренды.
Постановление Пленума ВАС РФ от 17.11.2011 № 73 оговаривает, что если арендуемая вещь в договоре аренды не определена должным образом, но договор фактически исполнялся сторонами (то есть, вещь была передана арендатору, который добросовестно выполнял свои обязанности), то стороны не имеют право ссылаться на незаключенность или недействительность договора по причине нечеткого указания арендного имущества.
И все же, предмет аренды в договоре надо описывать максимально полно. Если это транспорт, оборудование, предмет обихода, имеющий сопровождающие документы (гарантийный талон, техпаспорт, сертификат соответствия и др.), стоит указывать марку, регистрационный номер, год выпуска и другие данные, позволяющие конкретизировать арендное имущество.
Что же касается аренды объекта недвижимости, то суды исходят из того, что договор должен содержать такие характеристики недвижимости как название, назначение, адрес, кадастровый номер. Если же сдается часть объекта недвижимости (квартира, комната, помещение), то и ее площадь, и местонахождение в здании.
В отношении аренды именно недвижимости ГК устанавливает еще одно существенное условие – размер арендной платы. На самом деле, условие об оплате в большинстве случаев является существенным и для других видов аренды, а не только для аренды недвижимости, но уже не в силу закона, а по требованию сторон.
Хотя Гражданский кодекс не выдвигает других существенных условий, кроме указания предмета аренды и размера арендной платы для недвижимости, на практике сторонам надо прийти к согласию и по другим пунктам. Это может быть:
- условие о том, кто несет расходы по ремонту арендованного имущества. По общему правилу капитальный ремонт производит за свой счет арендодатель, а текущий – арендатор (ст. 616 ГК РФ). При этом стороны могут обговорить и любой другой порядок несения расходов на ремонт.
- внесение в арендную плату стоимости коммунальных услуг (что выгоднее арендатору при получении вычета по НДС) или оплата этих расходов отдельной строкой;
- условие о компенсации арендатору стоимости неотделимых улучшений арендованного имущества. Тут надо обговорить согласие арендодателя на компенсацию этих расходов. Если неотделимые улучшения были произведены арендатором без согласия арендодателя, то их стоимость возместить не удастся.
Нужен ли предварительный договор аренды нежилого помещения
Стороны договора аренды нежилого помещения могут изъявить желание закрепить на бумаге свои намерения в будущем, то есть составить предварительный договор. Однако законодатель допускает подписание предварительного соглашения только в сфере строительства и реконструкции нежилых зданий, которые впоследствии будут сдаваться в аренду.
В предварительном договоре могут содержаться условия о штрафных санкциях, так как на этапе строительства возможны риски, и, дабы обезопасить себя от денежных потерь, стороны обговаривают варианты санкций за неисполнение условий предварительного соглашения.
Кроме этого, рекомендуем прописать в тексте договора информацию о задатке, если он был передан, и идентификационную информацию о нежилом помещении.
Предварительный договор заключается в простой письменной форме и не требует нотариального удостоверения и государственной регистрации.
Документы для государственной регистрации договора аренды нежилого помещения
Большая часть сделок с недвижимостью требует регистрации в органах Росреестра. Применительно к договору аренды это требование действует, если договор заключается на срок более 1 года. Связано это с тем, что при наличии договора нежилое помещение, сдаваемое в аренду, становится обремененным правами арендатора — и это должно быть отражено в реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним.
В регистрирующий орган стороны представляют следующие документы:
- паспорта;
- документы о праве собственности (арендодатель);
- квитанцию об оплате госпошлины;
- договор аренды в 3 экземплярах (по одному для сторон и один в Росреестр).
Чтобы избежать регистрации, допускается вариант, при котором договор заключается на срок 11 месяцев, а затем продлевается. В принципе, допустимо и условие, при котором договор аренды автоматически продлевается на тот же срок и на тех же условиях, если ни одна из сторон не возражает. Однако лучше все-таки не рисковать и каждые 11 месяцев просто подписывать новое дополнительное соглашение к договору.
Долгосрочный договор аренды нежилого помещения
Процедура составления акта и возникновения долгосрочных правоотношений, в отличии от заключения обычной сделки, имеет ряд значимых особенностей. В качестве основных следует привести ряд пунктов, строго регламентируемых к включению в документацию:
- Место расположения здания, указанное в ЕГРН. Привести нужно полный перечень адресных данных.
- Полная информация относительно сдаваемой постройки, включенная в пункты на основании документов, представленных регистрационным государственным органом.
- Типовая принадлежность постройки, общая площадь, этажность и прочие технические характеристики.
- Проверяйте оригинальные документы.
- Запросите копии, заверенные арендодателем или нотариально.
- Если есть сомнения относительно документов, технического и противопожарного состояния помещения, обратитесь к специалистам.
- Запросите список документов, необходимых с вашей стороны, у собственника или представителя БЦ и подготовьте их заранее.
- Внимательно проверяйте договор аренды.
Если есть необходимость арендовать торговое помещение, помещение стрит-ритейл или офис в Москве, обратитесь в компанию Maxima Rent. Мы подберем для Вас наиболее оптимальный вариант в сжатые сроки, поможем провести переговоры с арендодателем, собрать пакет документов и проконсультируем по условиям договора аренды.
Договор безвозмездной аренды помещения из нежилого фонда
Данный вид договора представляет собой соглашение двух сторон об аренде нежилого помещения на бесплатной основе. Чаще всего, такой вид договора заключается между родственниками, с благотворительными организациями и иными общественно-экономическими субъектами, не имеющими возможности оплачивать аренду за пользование помещением. Договор безвозмездной аренды может быть подписан, как непосредственно участниками соглашения, так и их представителями, полномочия которых подтверждаются нотариальной доверенностью, выписанной сроком не более, чем на 3 года. Передоверие доверенности возможно только через нотариуса. Безвозмездный договор аренды нежилого помещения составляется в типовой письменной форме в двух экземплярах (по числу участников), по инициативе одной из сторон может быть заверен у нотариуса. По сути, договор безвозмездного пользования нежилым помещением является договором ссуды, в котором одна сторона выступает в роли ссудодателя, вторая – ссудополучателем. Соответственно, ссудодатель передает нежилое помещение во временное пользование ссудополучателю, которое он по окончании срока действия соглашения должен вернуть в первоначальном виде. Главными условиями сделки такого характера являются предмет аренды и безвозмездность. В случае отсутствия в соглашении данных о нежилом помещении, такой договор будет считаться незаключенным.
Стороны договора найма и его суть
Сторонами договора выступают собственник жилья (наймодатель жилого помещения) и квартирант (наниматель жилого помещения). Договор определяет, кто, как долго и на каких условиях будет проживать в съемном помещении, в какой срок будет производиться оплата, что будет оплачивать съемщик, сколько людей будет жить в квартире и т. д. В договоре также прописывается состояние квартиры, качество ремонта и мебель, которая передается. Чем подробнее прописываются пункты такого договора, тем прозрачнее будут отношения между собственником и квартирантом и больше гарантий для обеих сторон.
В качестве гарантий для наймодателя предусматривается обеспечительный платеж в виде депозита, который передается нанимателем. В момент прекращения отношений по найму жилого помещения из данного депозита покрываются все издержки, которые соразмерны неадекватной амортизации помещения (к примеру, если сломано оборудование, испорчена мебель, выбиты стекла и пр.).
Типовой договор: условия, необходимые документы
Договор аренды нежилого помещения — это сделка, которая заключается между двумя сторонами. Как правило, арендодатель предоставляет арендатору объекты, которые не подлежат для жизни. К ним могут относиться офисы, помещение под производство, промышленные зоны. Как и любая сделка, договор аренды предполагает передачу территории арендатору в пользование за фиксированную ежемесячную плату. Типовой договор такого характера необходимо регистрировать в Росреестре.
Необходимые документы для регистрации договора:
- паспорт арендатора и арендодателя;
- договор аренды (оригинал + копия);
- квитанция на оплату государственной пошлины. Сумма пошлины может варьироваться. Например, если сделка заключается между физическими лицами, то сумма госпошлины не будет превышать 350 рублей. Юридические лица должны оплатить государственные услуги в размере от 2.000 рублей до 15.000 рублей;
Для юридических лиц:
- свидетельство о госрегистрации в налоговой инспекции;
- документ, содержащий индивидуальный налоговый номер (ИНН);
- выписка из Росреестра юридических лиц;
- правоустанавливающие документы на нежилой объект (договор купли-продажи, аренды).
Для чего необходим договор
Арендовать нежилое помещение чаще всего приходится с целью ведения бизнеса. А договор аренды такого объекта – основной документ правоотношений между арендодателем и арендатором.
Объектами договора могут выступать любые здания, сооружения, склады, торговые залы, земельные участки, которые пригодны для той или иной деятельности. Это дорогостоящие объекты, требующие надлежащего ухода и отношения. Поэтому, передавая имущество арендатору, владелец должен иметь гарантию того, что с недвижимостью будет все в порядке. А арендатор, в свою очередь, должен передавать денежные средства (иногда не малые) и, тоже должен быть уверенным, что ему создадут хорошие условия за плату. Вот для регулирования таких правоотношений и нужен договор аренды нежилого помещения. Он «оберегает» участников от рисков быть обманутыми. Арендодателя соглашение спасает от возможных убытков, а арендатору создает условия для успешной работы.
Договор аренды заключается на срок, определенный договором. Если срок аренды в договоре не определен, договор аренды считается заключенным на неопределенный срок.
В этом случае каждая из сторон вправе в любое время отказаться от договора, предупредив об этом другую сторону за один месяц, а при аренде недвижимого имущества за три месяца.
Законом или договором может быть установлен иной срок для предупреждения о прекращении договора аренды, заключенного на неопределенный срок.
Отметим, что срок договора аренды не является существенным условием договора.
На практике различают: срок действия договора аренды и срок, в течение которого имущество должно быть передано арендатору. Такой срок передачи имущества прописывается в договоре аренды либо срок передачи имущества предполагается как разумный). Соблюдение этого срока имеет значение. Так как в этом случае непередача имущества арендатору приводит к тому, что арендатор имеет право потребовать возмещения убытков и передачи имущества либо арендатор имеет право требовать расторжения договора и возмещения убытков.
Преимущественное право аренды
Арендатор, исполнявший договор аренды без каких-либо нарушений имеет право на преимущественное право перед другими лицами на заключение договора аренды на новый срок.
Если арендатор намеревается заключить договор аренды на новый срок он должен письменно об этом уведомить арендодателя. Срок направления такого уведомления может быть определен в договоре аренды. Если в договоре аренды это срок не предусмотрен, то такое уведомление должно быть направлено арендатором в разумный срок.
Если арендодатель отказался заключать с арендатором договор на новый срок, а в течение года заключил договор аренды с другим лицом, арендатор вправе обратиться в суд с иском о переводе прав и обязанностей арендатора на себя и/или о возмещении причиненных убытков.
Продление договора аренды также происходит, если арендованное имущество остается в пользовании арендатора по истечении срока договора аренды и арендодатель этому не возражает. В этом случае договор аренды считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок.
Понятия «нежилое помещение» законодательство не устанавливает. По общему правилу – это недвижимость, которая не относится к жилой и входит в состав здания. Сделка, в результате которой у сторон появляются права и обязанности связанные с распоряжением и владением нежилым имуществом оформляется с помощью договора аренды. Отношения между арендатором и арендодателем регулирует вторая часть Гражданского кодекса РФ.
Предметом договора аренды могут быть любые объекты недвижимости – сооружения, здания, помещения, дома, квартиры и пр. Сторонами сделки становятся юридические и физические лица. Арендодатель – собственник объекта или лицо, обладающее правом распоряжаться недвижимостью. Арендатор – любое заинтересованное в совершении сделки лицо.
Образец заполнения договора аренды нежилого помещения
Статья акутальна на: Февраль 2020 г.
Нежилое помещение — это помещение, не предназначенное для проживания в нем. Его назначение зависит от типа конкретного объекта, это может быть офис, производственное помещение, склад и т.д.
Нежилое помещение необходимо любому предприятию для осуществления предпринимательской деятельности. Его можно купить, но не всегда есть такая возможность, особенно у молодой компании.
Тут на помощь приходит аренда недвижимости.
Нежилое помещение можно арендовать у собственника, оплачивая за него определенную плату, именуемую арендными платежами. Отношения между сторонами при аренде нежилого помещения должны быть закреплены в письменном виде посредством договора аренды, при этом не важно кто выступает в роли сторон, физические или юридические лица.
Письменная форма договора позволяет юридически закрепить за каждой из сторон их обязательств, права и ответственность. Решить возникшие споры можно только в том случае, если будет документ, определяющий, что должна выполнить каждая из сторон и в какие сроки.
Аренда недвижимости — это одна из самых популярных сделок на настоящий момент. Арендуют как жилые, так и нежилые помещения. В отношении жилых помещений предлагаем скачать образец договора аренды квартиры и комнаты.
Это один из самых важных аспектов. Вы должны знать, что в случае заключения договора на срок, превышающий 12 месяцев, он должен быть зарегистрирован в Едином государственном реестре. Эта процедура отнимает определенное время и требует дополнительных затрат. Возможности обойти ее существуют:
— Вы можете заключить договор на срок до 12 месяцев, по истечении этого периода аренда заключается снова. Но важно понимать, насколько рискованна эта затея. Арендодатель может получить более выгодное предложение и оформить договор с другим человеком. По закону, предупреждать вас не обязаны, ведь срок аренды заканчивается.
— Можно заключить договор на неопределенный срок. Такая формулировка приемлема и избавляет от необходимости регистрироваться в реестре. Но арендодатель может по своему усмотрению расторгнуть сделку. Вы просто получите уведомление за 3 месяца и не сможете противостоять этому.
— Заключение сделки «до события». Стороны сами определяют, какое именно событие становится причиной окончания срока договора. Самая распространенная формулировка – реконструкция здания. Но это также несет определенные риски.