Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Законная реконструкция нежилого помещения». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Разберем, как согласовать перепланировку в нежилом помещении. Очевидно, что для подтверждения законности переустройства необходимо провести процедуру согласования проекта предстоящих работ. Хотя изменение в существующую схему расположения инженерных и технических коммуникаций не допускается при отсутствии утвержденного проекта, у собственника объекта существует возможность узаконить проведенное переустройство даже после завершения полного цикла работ.
Согласование перепланировки нежилых помещений. Как узаконить переустройство и перепланировку нежилого помещения?
Что такое перепланировка нежилого помещения определения законодательством строго не установлено – на федеральном уровне соответствующий нормативный акт отсутствует, только некоторые положения Жилищного кодекса можно проецировать на эту сферу. Перепланировка это комплекс работ, по градостроительному кодексу такое понятие не раскрыто. Проще разобрать определение перепланировки на примере конкретных ее случаев и видах объектов недвижимости.
Стоимость проекта перепланировки нежилого помещения зависит от перечня работ, статуса объекта, требований законодательства. Подробнее об этих нюансах вы сможете узнать у наших экспертов.
Оформление проекта перепланировки
Получение технического заключения
Оформление технического плана после перепланировки
ЭТАПЫ РЕКОНСТРУКЦИИ И СОСТАВ ПРОЕКТА
Проектирование реконструкции зданий и сооружений выполняется в объеме, регламентируемом действующими нормативами в области строительства. В оговоренных строительным законодательством случаях предусматриваются стадии проектирования, в том числе:
1. Обследование существующих строительных конструкций и инженерных систем здания на возможность выполнения реконструкции выполняется в соответствии с требованиями ГОСТ 31937-2011 «Здания и сооружения. Правила обследования и мониторинга технического состояния» и предоставляется в экспертизу в составе ИРД. По результатам обследования объекта устанавливается запас несущей способности и устойчивости конструкций здания, определяется необходимость усиления и разрабатываются рекомендации по дальнейшему проектированию реконструкции.
2. Разработка обмерных чертежей — исходные данные перед началом разработки проекта реконструкции, отражающие точное положение несущих конструкций, их размеры и привязки. Обмерные чертежи включают разработку поэтажных планов здания, планов перекрытий, разрезов, фасадов и узлов.
3. Разработка эскизного проекта здания — разработка и согласование с заказчиком планировок, общего вида фасадной части и внутреннего пространства, а также технико-экономических показателей объекта. В рамках эскизного проекта кроме архитектурной концепции помещений, подлежащих реконструкции определяется «дорожная карта» получения исходно-разрешительной документации и технических условий на увеличение нагрузок инженерного обеспечения здания.
РАЗРЕШЕНИЕ НА РЕКОНСТРУКЦИЮ ЗДАНИЯ
Разрешение на реконструкцию даёт право на выполнение строительных работ, которые затрагивают внешний облик здания и изменение его параметров (пристройка, надстройка). Для его получения потребуется провести сопутствующие процедуры, в основном такие же, как и при новом строительстве.
Если самовольно начать работы, то реконструкцию признают незаконной, а на владельца наложат административный штраф. Незаконная реконструкция ставит под вопрос юридическое существование всего здания, даже если это пристройка на метр-полтора. Поэтому еще до начала необходимо учесть экономическую составляющую создания дополнительных площадей.
Проектирование, строительство и реконструкция зданий включает те же стадии, как инвестиционные циклы новостроек, а именно:
- Предпроектная, состоящая из действий, проводимых при новом строительстве.
- Исследование оснований и объектов, подлежащих перепланировке, в ходе которого анализируют гидрогеологический режим, грунты, рельеф, состояния подземных и надземных конструкций, возможной дополнительной нагрузки, дальнейшего использования. При обнаружении малейших повреждений все тщательно записывают с подробным описанием. Каждое из них фотографируется, замеряется и документально фиксируется. При надобности проводят лабораторные анализы. Все материалы и сведения, собранные на этом этапе, сводятся в специальный отчет.
Проект реконструкции схож с тем, что составляют при строительстве новостройки, но отличается меньшим количеством документов. В нем содержатся следующие разделы:
- архитектурно-строительный;
- технологический;
- сметно-документальный;
- общая пояснительная записка;
- план работ;
- реализация проекта.
Необходимые документы
Чтобы реконструкция нежилого помещения проходила в строгом соответствии букве закона, нужно подготовить следующие документы:
- документ, подтверждающий личность заявителя (паспорт);
- заявления во все перечисленные выше инстанции;
- топографический план местности (геоподоснова) где находится объект недвижимости. При этом неважно, где находится реконструируемое помещение: в многоквартирном доме или отдельно стоящем здании;
- проект с планом реконструкции нежилого строения;
- документы, дающие право распоряжаться собственностью или договор аренды помещения;
- экспертное заключение о техническом состоянии здания;
- поэтажный план здания, включающий в себя чертежи всех нежилых помещений, подлежащих реконструкции;
- если нежилое помещение расположено в многоквартирном доме, необходимо письменное разрешение всех собственников жилья на проведение работ.
Какова ответственность за незаконную реконструкцию
Если выполнить данные работы без предварительного получения разрешения, то они являются незаконными.
При отсутствии необходимых бумаг и выявления такого нарушения государственными органами, владелец помещения наказывается в соответствии с двумя статьями КоАП:
- ст. 9.5 ч. 1 гласит, что граждане, осуществившие незаконную реконструкцию, должны уплачивать штраф. Для физлиц он равен от 2 до 5 тыс. руб., а для предприятий от 500 тыс. руб. до 1 млн. руб. Нередко вовсе применяется мера наказания, заключающаяся в приостановке деятельности фирмы на срок до 90 дней.
- Ст. 9.5 ч. 5 говорит о том, что если здание с незаконной реконструкцией будет введено в эксплуатацию, то налагается штраф на физлиц в размере до 1 тыс. руб., а на должностных лиц до 2 тыс. руб. Компании уплачивают штраф до 20 тыс. руб.
Специфика реконструкции
Переустройство нежилых объектов недвижимости имеет ряд особенностей. Оно проводится при смене собственника, перепрофилировании объекта, увеличении производственных мощностей и площадей.
Изменения призваны обеспечить удобное размещение товаров и оборудования, комфорт для работы сотрудников и пребывания посетителей.
Ключевое внимание фокусируется на требуемых стандартах качества при монтаже систем вентиляции, кондиционирования, освещения и соблюдении мер противопожарной безопасности.
Кроме того, реконструкция нежилого помещения может проводиться как в отдельно расположенном нежилом здании, так и быть частью общей многоэтажной постройки.
Этим определяется специфика осуществления работ.
Изменения бывают комплексными или выборочными. Первый вариант в основном представляет собой реконструкцию с увеличением площади нежилого здания и включает:
- усиление несущих элементов;
- перепланировку внутреннего пространства, монтаж и демонтаж перегородок;
- расширение границ объекта;
- надстройку этажей, мансард;
- усиление стен и опорных конструкций;
- увеличение высоты потолков.
Под выборочным переустройством подразумевается капитальный ремонт с улучшением технических и эксплуатационных характеристик, но без изменения общей площади, этажности и конфигурации.
При разработке и реализации планировочных решений особое внимание уделяется:
- монтажу инженерных систем (необходим верный расчет нагрузок, соблюдение стандартов и норм);
- конструкциям стен и потолков (чаще всего применяют подвесные и натяжные потолочные решения, а также выполняющие одновременно практическую и декоративную функции специальные стеновые панели);
- выбору отделочных материалов (практичных, износостойких и простых в эксплуатации);
- дизайну и эстетической составляющей (стиль помещения должен соответствовать назначению, корпоративным тенденциям и имиджу организации, способствовать рабочему настрою сотрудников).
Реконструкция, требующая разрешения
Реконструкция помещения представляет собой комплекс мероприятий направленных на изменение некоторых его параметров. Это может коснуться наружной части здания, внутренней площади или инженерных систем. На проведение таких работ необходимо оформлять разрешение.
В дальнейшем этот документ потребуется для регистрации здания в Росреестре после проведения всех изменений.
Необходимость в документе возникает для совершения следующих видов работ:
- При изменении числа этажей.
- В случае переделки чердачного помещения под мансарду.
- Если к нежилому помещению достраивается дополнительная площадь.
- При усилении конструкции здания.
На все эти работы необходимо получение разрешительных документов. Их выдачей занимается отдел архитектуры. В зависимости от объёма планируемых работ иногда приходится иметь дело и с другими организациями.
Самовольная перепланировка помещений для коммерческих целей в жилых домах грозит большими проблемами с законом, положение осложняется также возмущением общественности, которая может не позволить все узаконить впоследствии. Собственно, некоторые жильцы вполне могут потребовать через суд компенсацию какого-либо ущерба, что кардинально противоречит интересам владельца.
Поэтому лучше решить все согласовательные и документальные вопросы сразу, до начала проведения любых работ, чтобы потом спокойно работать, а при необходимости – без осложнений продать, обменять или сдать в аренду коммерческое помещение без риска понести административную ответственность.
Особенности перепланировки в нежилых помещениях
Помещения, чье функциональное назначение определяется как “нежилое”, используются под торговлю, под офисы, для размещения производства или общественных учреждений. Они могут входить в состав нежилых строений или МКД. От того, в каком типе строения находится помещение, зависит алгоритм согласований. Выделим самые важные правила проведения и согласования перепланировок:
- под перепланировку подпадает любое изменение планировки (конфигурации) – сюда входит смена местоположения стен и конструкций, возведение и демонтаж внутренних элементов, другие работы;
- законодательство позволяет одновременно провести переустройство и перепланировку, т.е. разрешено объединить их в едином проекте;
- о необходимости выполнения работ решение принимает правообладателем, тогда как арендатор вправе сделать их только с согласия арендодателя.
Хотя согласование или узаконивание перепланировки нежилого помещения отличается для нежилых зданий и МКД, у них есть ряд общих черт. Работы допускается проводить только после подготовки проектной документации, которую может изготовить компания, входящая в СРО. Одинаковой будет и последний этап процедуры – оформляется тех. план под измененную планировку, осуществляется кадастровый учет и корректировка ЕГРН.
Порядок перепланировки нежилого помещения
Перепланировка помещений в нежилом здании или МКД может начинаться только после подготовки и согласования проектной документации. Внимательно отнеситесь к этому требованию закона. Не рекомендуем рассчитывать на узаконивание уже завершенных работ, так как это всегда влечет дополнительные нюансы и проблемы. Если работы влекут угрозу для прочности и надежности строения, либо не соответствуют нормам закона, узаконивание перепланировки нежилого здания вообще будет невозможно.
Согласие собственников на перепланировку нежилого помещения должно оформляться письменно. Для работ на конструкциях МКД указанное согласие принимается на общем собрании, фиксируется в протоколе. Учтите, что собственников МКД нельзя заставить согласовать перепланировочные работы. По этой причине придется искать компромисс, убеждать участников собрания.
Если в процессе реконструкции планируется увеличение площади, необходимо дополнительно взять разрешение в БТИ. Для этого нужно пригласить техника, который произведет необходимые замеры и проведет экспертизу о возможности реконструкции. Важно не допустить переноса несущих стен и перекрытий без разрешения. Это создает опасную ситуацию для всех, кто находится в здании. Особенно это важно, если речь идет о жилом доме.
Если вы запланировали дополнительные пристройки, их необходимость придется обосновать. Это может быть веранда или отдельное помещение под хозяйственные нужды. Если речь идет о многоквартирном доме и предприниматель хочет достроить коммерческое помещение, это отразится на инвентаризационной стоимости всего здания. Налоговая служба расценивает подобные действия как нарушение налоговой дисциплины, что не считается допустимым.
Когда можно обойтись без получения разрешения на реконструкцию?
Решать бюрократические задачи нужно не всегда. Реконструкция нежилого здания в Москве и Московской области проводится без разрешения, если:
- Сооружение не считается объектом капитального строительства (киоск или навес).
- Реконструкция не предполагает изменения в конструкцию здания, которая бы влияла на его безопасную эксплуатацию. Улаживать бюрократические вопросы не нужно для монтажа двери в существующий проем, сноса одной или нескольких перегородок и выполнения работ, которые не обернутся увеличением или уменьшением размера здания.
- Документ уже получен, но у здания появился новый владелец. В этой ситуации выданный документ остается действительным.