Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Проверяем квартиру перед покупкой: 5 вещей, которые надо сделать». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Если осмотр квартиры проходит без присутствия владельца, следует обязательно запросить нотариальную доверенность. «В ней должны быть указаны адрес жилья и паспортные данные как собственника, так и человека, который непосредственно встречается с потенциальным покупателем. Нотариальная доверенность необходима, если взрослые дети сдают квартиру своих пожилых родителей, которые не могут сами присутствовать при показе квартиры», — подчеркнул эксперт «Авито-Недвижимости».
Совет № 5: Изучите разрешение супруга
Если квартира была приобретена в браке и считается совместно нажитым имуществом, ее нельзя продать без нотариально заверенного разрешения супруга. Если владелец недвижимости в разводе, попросите посмотреть решение суда о разделе совместного имущества, уточнил Закирьянов. По его словам, если согласия супруга не будет, сделку могут отменить из-за нарушения интересов третьего лица. Данный документ не потребуется, если квартира получена продавцом по дарственной или по наследству.
Стоит иметь в виду, что если квартира покупалась с использованием материнского капитала, а детям не были выделены доли, то это нарушение закона, объясняет аналитик «Авито-Недвижимости». При отсутствии информации о маткапитале в договоре можно попросить продавца взять справку о размере оставшейся суммы из Пенсионного фонда, подчеркнул он.
Продавец может взять ее в МФЦ. Убедитесь, что ей не больше месяца.
На что обратить внимание
- Количество собственников.
- Данные собственников — они должны совпадать с теми, что указаны в паспорте. Если в выписке указана другая фамилия — например, женщина вышла замуж, учитывайте, что сначала собственнику необходимо будет обновить данные в Росреестре, что занимает время.
- Наличие обременений — например, ипотеки. Если обременение есть, Росреестр не зарегистрирует сделку.
- Есть ли в числе собственников несовершеннолетние — в этом случае может потребоваться разрешение органов опеки на сделку.
Если продавец состоит в браке, необходимо получить нотариально удостоверенное согласие супруга(и) на заключение договора купли-продажи квартиры. Там должно содержаться указание на согласие супруга совершить сделку «по цене и на условиях по своему усмотрению» либо должны быть указаны все существенные условия заключаемого договора купли-продажи (прежде всего, цена продажи). Режим имущества супругов (принадлежность квартиры одному из супругов, несмотря на приобретение ее в браке и т. п.), особые правила отчуждения недвижимости могут быть установлены брачным договором. Но даже при его наличии для покупателя гораздо надежнее все равно получить согласие супруга(и) продавца на сделку. Это исключит возможные споры в будущем (например, если брачный договор признают недействительным).
Если продавец в браке не состоит, можно получить его нотариально удостоверенное заявление об отсутствии брака. Однако это не исключает риск оспаривания сделки его супругом(ой), если он недобросовестно сокрыл факт наличия брака. Минимизировать риски можно путем затребования от продавца справки об отсутствии факта государственной регистрации брака.
Особняком стоит вопрос об отсутствии в отношении квартиры заключенных договоров найма. Наем квартиры на срок год и более подлежит отражению в ЕГРН в качестве обременений квартиры. Следует отметить, что наше законодательство в целом ориентировано на защиту прав нанимателей: даже в случае злостной просрочки оплаты процесс выселения квартирантов может значительно затянуться. Сложность добавляет тот факт, что договоры найма на срок менее года в ЕГРН отражению не подлежат. При этом продажа жилья договор найма не прекращает: жильцы имеют право владеть и пользоваться им вплоть до истечения срока договора.
Проверить наличие краткосрочных нанимателей можно только путем предварительного осмотра квартиры до заключения договора на ее покупку. Но в большинстве случаев такой осмотр не дает стопроцентных гарантий. Единственной реальной защитой интересов покупателя является указание в договоре купли-продажи условий (так называемых «заверений об обстоятельствах»), что квартира не обременена правами третьих лиц (включая краткосрочный наем), а также установление жесткой договорной ответственности за нарушение данных заверений. По закону в этом случае можно отказаться от договора и потребовать возмещения убытков. Рекомендуется также прописывать неустойку, равную рыночной ставке по аренде сравнимой квартиры.
Проверка сделки на юридическую чистоту — серьезный шаг, поэтому копии документов, даже заверенные, не подойдут. Везде требуйте оригиналы. И не стесняйтесь задавать вопросы продавцу. Если он отвечает неохотно или уходит от ответа — это повод насторожиться и ещё раз проверить все документы.
Если у вас возникли сомнения, что все детали сделки получится предусмотреть, то стоит обратиться к специалистам.
Агентство недвижимости «Азбука Жилья» позволит вам сэкономить массу времени и сил. Мы предлагаем профессиональную поддержку при регистрации и сопровождении любых сделок с недвижимостью — данная услуга у нас стоит 60 тысяч рублей. Наши специалисты подробно проверят выбранный вами объект, отстаиваем ваши интересы в сделке и сами собираем все необходимые документы!
Проверка жилья перед покупкой: наличие третьих лиц
Важным моментом является проверка квартиры на предмет возможных прав на нее третьих лиц. Особенно внимательным нужно быть, если объект достался продавцу по наследству. Проверьте, не были ли ущемлены права других наследников. Важно удостовериться, что квартира была законно приватизирована. Идеально, если право собственности возникло у продавца больше трех лет назад. В таком случае вероятность того, что сделка может быть оспоренной почти отсутствует.
Важный момент проверки жилья перед покупкой – прописанные в квартире люди, которые, как вы понимаете, имеют право жить в помещении и после смены собственника. Продавец должен снять с регистрационного учета всех проживающих перед тем, как реализовать помещение. Если кто-то прописан на момент проверки, убедитесь, что у вас не будет проблем с выселением. Есть категории граждан, которые могут заявить о своем праве проживать в недвижимости. К ним относятся: проходящие военную службу, осужденные, несовершеннолетние, проживающие в воспитательных учреждениях, пенсионеры, проживающие в домах престарелых.
Проверка недвижимости перед покупкой также предполагает и осведомление об отсутствии обременений на объект (информация содержится в выписке из ЕГРН). Жилье не должно быть предметом залога, ареста, аренды или ренты. Иначе сделку могут не зарегистрировать.
Ситуация №4: собственник банкрот
Вы купили квартиру и не удостоверились в том, что продавец – добросовестный плательщик. По всем признакам казалось, что в проверке собственника квартиры нет необходимости. Сделка прошла успешно, ее зарегистрировали. Прошло два года, вы живете в своей квартире и вам приходит повестка в суд. Оказывается, сделку признали недействительной. Потому что бывший владелец квартиры накопил огромные долги, не смог с ними справиться и признал себя банкротом.
Что говорит закон
- по ст. 61.2. ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)», все сделки, которые были совершены в течение трех лет до или после того, как продавец признал себя банкротом, могут быть признаны недействительными;
- в той же самой статье говорится, что если цена была существенно занижена, как в случае, описанном выше, а собственник признал себя банкротом, то суд потребует расторгнуть сделку, которая была заключена в течение одного года до или после подачи заявления о банкротстве.
Проверьте состояние квартиры
Серьезные перепланировки (смена стен или окон) собственник должен был согласовать с Жилищной комиссией или муниципалитетом. Если он этого не сделал, а вы купили квартиру, у вас могут быть проблемы.
Чтобы убедиться, что в квартире не было незаконных перепланировок, проверьте технические документы:
- справка о законности перепланировки, если ее делали. Чтобы проверить это самостоятельно, сверьте обстановку квартиры с техническим планом;
- кадастровый паспорт, в котором указаны кадастровый номер квартиры, ее адрес, информация о собственники и техническое описание помещения;
- технический паспорт, в котором приведен план квартиры (поэтажный план и экспликация) и указаны все технические характеристики квартиры: материалы, дата постройки и пр.;
- техплан, который включает данные техпаспорта и информацией для кадастрового учета.
Не обязательно запрашивать все документы. Самым оптимальным будет технический паспорта квартиры.
Самостоятельно проверьте, что площадь квартиры одинакова во всех документах, не было незадокументированных планировок (расположение стен и окон соответствует действительности). Если какие-то изменения не отображены в документах, попросите продавца их обновить.
Например, часто бывает, что площадь квартиры в разных документах расходится на одну десятую — такое могут счесть за незаконную перепланировку.
Заказать услугу проверки юридической чистоты квартиры
Проверку юридической чистоты квартиры можно заказать агентству недвижимости. Это гораздо дешевле, чем оплачивать полное сопровождение сделки: от поиска квартиры до регистрации права собственности.
Если вам не нужен весь набор услуг агентства, можете обратиться к нему лишь на этапе проверки документов. В итоге вы будете уверены в юридической чистоте сделки и сэкономите 1-2% от стоимости квартиры.
Стоимость юридического сопровождения сделок недвижимости зависит от региона и уровня агентства. В среднем это 40000 — 70 000 ₽. За эти деньги юристы проверят всю сделку, подготовят документы и будут сопровождать на сделке. Если вам обещают помочь за 5000 ₽, скорее всего, вам просто подготовят договор или бегло вглянут на документы.
Юрист агентства проверит документы и если что-то не так, подскажет как лучше поступить. Агентство несет ответственность за совершенные ошибки — если оно ошибется, вы получите компенсацию. Это обойдется в доли процента от стоимости квартиры, но, если он найдет ошибку, сэкономит вам миллионы.
Как проверить наличие задолженностей по квартире
Перед покупкой покупатель может попросить продавца взять справку из ЖЭК об отсутствии задолженностей по газу, электричеству, водоснабжению и т. д. Такая справка должна быть свежей, потому что речь идет о том, чтобы продавец оплатил все коммунальные услуги вплоть до последнего месяца. В противном случае, оплатить долги придется новому собственнику.
Если покупается квартира в элитном доме, то нужно проверить долги за домофон, охрану, консьержа и прочие дополнительные, но обязательные для жильцов платежи. Случается, что продавец неплатежеспособен и не в силах оплатить долги по квартире. В такой ситуации покупатель может оплатить сам, но в счет снижения стоимости за недвижимость. Информация об отсутствии задолженностей должна быть отображена в договоре купли-продажи.
Что проверить, если квартира приобреталась по наследству
Покупателя также может насторожить, если в свидетельстве будет указано, что квартира оформлена по наследству. Тут краеугольным остается вопрос – есть ли другие наследники.
Но даже если прошло 3 года, нельзя забывать, что наследник может предоставить суду особые основания уважительности пропуска срока. И если суд сочтет возможным, то даже спустя 5 лет наследнику могут вернуть квартиру. Такой исход ситуации скорее исключение, чем правило, но лучше себя подстраховать.
Вместе с продавцом можно посетить нотариуса, который выдавал ему свидетельство о праве на наследство , и запросить справку об отсутствии других наследников или об их отказе от наследства. Получить такой документ без продавца не получится, нотариус не станет разговаривать с посторонними лицами, которые никак не относились к наследственному делу.
А квартирка-то с душком!
Недобросовестные продавцы охотно скрывают некоторые проблемы, связанные с квартирой, надеясь, что покупатель наивно пропустит мимо глаз обременение или залог. Но только не дотошный человек, который знает, что выписка из ЕГРН покажет статус квартиры. Либо она чиста, либо она числится в залоге у банка, арестована или имеет какое-либо другое обременение. Все это будет отражено в официальном документе, и скрыть это не удастся.
Кстати, квартира, купленная прежним хозяином в ипотеку, может уже и не быть ипотечной, как заявляет продавец. Для доказательства стоит потребовать справку из банка о полностью погашенном кредите на квартиру.
Чтобы не взять на себя долги за коммуналку, стоит попросить собственника предоставить квитанции на все виды ЖКУ и проверить, есть ли там задолженности, либо представить справки об их отсутствии. Важно знать, что в соответствии с ч. 3 ст. 158 ЖК РФ после продажи квартиры к новому собственнику переходят только долги прежнего хозяина за капремонт. Прочие долги за ЖКУ остаются за продавцом.
В полученной выписке из ЕГРН найдите документы, на основании которых регистрировалось право (договоры), и проверьте давность регистрации прав. Посмотрите сами правоустанавливающие документы. Наиболее пристальное внимание нужно уделить квартирам, полученным в наследство, а также приватизированному жилью.
Еще один важный раздел выписки — ограничения и обременения. Чаще всего это залоги (ипотека), а также аресты и запреты регистрационных действий. Учтите, что для продажи заложенной квартиры потребуется письменное согласие залогодержателя — банка или другой организации, которой принадлежит закладная. Наличие запретов или арестов станет поводом для приостановки регистрации.
Чтобы не терять время впустую, обязательно требуйте от продавца снятия арестов и запретов регистрационных действий еще до подачи документов на сделку.
Аресты и запреты могут выставляться судом в качестве обеспечительной меры или судебными приставами в рамках исполнительного производства.
- Судебные аресты. Для их снятия обязательно придется обращаться в суд — собственник может подать ходатайство об отмене обеспечительных мер в рамках того же процесса, в котором они были установлены. Продавцу нужно будет получить в суде заверенную судом копию определения об отмене обеспечительных мер. Это определение нужно сдать регистратору в составе пакета документов по сделке.
- Аресты приставов. Снять наложенный приставами арест или запрет регистрационных действий иногда можно, просто обратившись к приставам. Однако если приставы откажутся снимать аресты, их действия придется обжаловать начальнику отдела приставов или в судебном порядке. Постановление приставов об отмене арестов или запретов регистрационных действий также нужно будет предоставить в общем пакете документов по сделке.
Откажитесь от сделки, если:
- продавец не согласен на заключение стандартного договора купли-продажи и предлагает вам не до конца понятные схемы, включая договор дарения, продажу квартиры через участие в юридическом лице;
- личность собственника квартиры вызывает у вас вопросы — это могут быть асоциальные граждане, злоупотребляющие алкоголем (могут оказаться жертвами «черных риелторов», которые обманом завладевают чужими квартирами), пожилые люди, в ясности ума и памяти которых вы сомневаетесь (в случае признания такого продавца недееспособным сделка по продаже квартиры может быть признана недействительной);
- продавец отказывается указать в договоре полную стоимость квартиры. Например, иногда стоимость занижают ради получения налоговых вычетов. Обязательно указывайте полную стоимость квартиры, требуйте расписки на передачу 100% стоимости квартиры или проводите всю сделку по безналу через свой банковский счет. В случае возможных судебных споров указание неполной стоимости квартиры в договоре может быть истолковано не в вашу пользу;
- у квартиры несколько раз за короткий срок менялся собственник. Иногда это может указывать на попытку сокрытия следов по квартире, которую приобрели мошенническим способом;
- продавец активно препятствует вашей личной встрече и общению с собственником. Это может быть обусловлено объективными причинами — собственник живет за границей, в другом регионе, глухой деревне. Но даже в таких случаях не будет лишним уточнить мнение самого собственника по поводу продажи квартиры и условий сделки. Возможно, он только от вас узнает, что его квартиру кто-то пытается продать.
— В первую очередь необходимо проверить, кому и на каких основаниях принадлежит жилье. К правоустанавливающим документам можно отнести свидетельство (удостоверение) о государственной регистрации, технический паспорт, а также документ, показывающий, на основании чего возникло право собственности.
В свидетельстве о государственной регистрации будут обязательно указаны наименование недвижимости, адрес объекта, количество квадратных метров, а также имя того, кто является собственником, и дата возникновения права собственности. Вид этого документа знаком многим: плотный лист бумаги формата A4 фиолетового цвета. Но таким свидетельство было не всегда: раньше оно печаталось на белом листе. Поэтому если вы покупаете старую квартиру, пугаться непривычного вида документа не стоит — просто проверьте наличие печати и подписи исполнителя. А информация в нем будет та же.