Особенности отдельных видов договора найма специализированного жилого помещения

Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Особенности отдельных видов договора найма специализированного жилого помещения». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.

Из приведенного определения, а также иных положений законодательства можно составить общую характеристику договора найма специализированного жилого помещения. Так, следует отметить, что он является двусторонне обязывающим, взаимным, консенсуальным, возмездным, срочным.

ОБЩАЯ ХАРАКТЕРИСТИКА ДОГОВОРА

В ЖК РФ (ч. 3 и ч. 5 ст. 100) и в типовых договорах предусматриваются права и обязанности нанимателя, которые корреспондируют с правами и обязанностями наймодателя (Постановление Правительства РФ от 26 января 2006 г. N 42 «Об утверждении Правил отнесения жилого помещения к специализированному жилищному фонду и типовых договоров найма специализированных жилых помещений» // Российская газета. N 34. 17.02.2006).

Взаимность договора вытекает из того, что право пользования нанимателем жилым помещением корреспондирует с обязанностью наймодателя предоставить жилое помещение в пользование, а обязанность нанимателя по оплате жилого помещения — с правом наймодателя требовать такой оплаты. О возмездности договора свидетельствует то, что жилое помещение передается за плату (ч. 1 ст. 100 ЖК РФ).

Договор является срочным, поскольку в соответствии с ч. 1 ст. 100 ЖК РФ и п. 1 типовых договоров жилое помещение предоставляется для временного проживания. Однако в юридической науке было высказано мнение, согласно которому в «правоотношении по пользованию служебным жилым помещением и жилой площадью в общежитии, когда она предоставлена постоянным работникам, жилищные правоотношения могут прекратиться лишь в том случае, когда будет расторгнут трудовой договор. При таких условиях правоотношения по пользованию жилыми помещениями трудно отнести к срочным, ибо установленный для их существования предел носит довольно условный характер» (Свит Ю.П. Договор найма специализированного жилого помещения // Жилищное право. 2005. N 3. С. 4; Петров А.Н. О порядке применения норм ЖК РФ о выселении // Жилищное право. 2007. N 1. С. 36).

Не отрицая временный характер правоотношения, возникающего по поводу специализированного жилого помещения, авторы дискутируют о частном случае предоставления и пользования специализированными жилыми помещениями. Действительно, некоторые наниматели при определенных условиях фактически могут всю жизнь прожить в служебном жилом помещении или жилом помещении в общежитии. Но тем не менее, исходя из понятия договора найма специализированного жилого помещения, закрепленного в ч. 1 ст. 100 ЖК РФ, нужно сделать вывод, что законодатель закрепляет временный характер проживания в специализированном жилом помещении. Сроки проживания нанимателей ограничены сроками действия трудового договора. Кроме того, нормы ЖК РФ устанавливают презумпцию выселения граждан при прекращении и расторжении договора найма специализированного жилого помещения. Поэтому считать договор по пользованию жилым помещением бессрочным можно только после выхода такого нанимателя на пенсию, когда его статус нанимателя не будет зависеть от наличия (отсутствия) трудовых отношений, при условии, что он не будет выселен с предоставлением другого жилого помещения после прекращения трудового договора (так как и в этом случае не предполагается автоматическая трансформация временности (срочности) проживания в постоянность. Для сравнения: в договоре социального найма, который многие авторы традиционно рассматривают как бессрочный, срок договора не ограничен какими-либо условиями).

Раздел IV ЖК РФ не содержит специальных положений об ответственности сторон по договору найма специализированного жилого помещения. Иные немногочисленные нормативно-правовые акты содержат лишь отдельные положения об ответственности нанимателя. Так, согласно пп. 6 п. 7 типовых договоров несвоевременное внесение платы за жилое помещение и коммунальные услуги влечет взимание пеней в размере и порядке, которые установлены ст. 155 ЖК РФ. Однако, проанализировав данные нормы, необходимо заключить, что данная мера ответственности не является специальной, характерной только для нанимателей по договорам найма специализированного жилого помещения, к ней могут быть привлечены наниматели по любым разновидностям договора найма.

Помимо законодательства, некоторые меры ответственности нанимателя закреплены в заключаемых на практике договорах. В частности, невыполненные нанимателем работы по текущему ремонту занимаемого жилого помещения, являющиеся его обязанностью, а также по устранению имеющихся неисправностей фиксируются в акте сдачи жилого помещения с занесением в технический паспорт жилого помещения. В этом случае стоимость указанного ремонта и расходы по устранению повреждений возмещаются нанимателем.

Права сторон по договору найма жилого помещения

Менее защищенной стороной договора найма жилья считается наниматель, поэтому Гражданским кодексом ему предоставлен больший объем договорных прав:

1.Наниматель может в любое время расторгнуть договор в одностороннем порядке, но только с согласия проживающих с ним лиц и письменно предупредив об этом наймодателя за три месяца до расторжения (установить меньший срок не позволяет ГК РФ). На практике стороны не всегда выдерживают такой длительный срок, но делать так можно, если только наниматель и наймодатель разошлись мирно, и никто из них в суд не собирается.

А вот наймодатель может выселить нанимателя досрочно только по решения суда и только в определенных случаях:

• наниматель не вносит плату за жилье шесть месяцев, а если договор найма краткосрочный, то более двух раз подряд;
• наниматель или лица, за действия которых он отвечает, разрушают или портят жилье или имущество наймодателя;
• снимаемое жилье используется не по назначению;
• наниматель или проживающие с ним лица систематически нарушают права и интересы соседей.

При этом решением суда наниматель может только быть обязан устранить нарушения, которые привели к иску (срок на их устранение может составлять до года). Окончательно расторгнуть договор наймодатель сможет только при повторном обращении в суд. Но и это судебное решение по просьбе нанимателя может быть исполнено с отсрочкой до года.

Если наниматель не желает расторгнуть договор найма жилого помещения до окончания его срока, то даже смена собственника не дает такой возможности. Обязанности наймодателя перейдут по действующему договору к новому хозяину жилья.

2.Вместе с нанимателем в снятом жилье могут проживать члены его семьи или другие лица, не являющиеся его родственниками, и за их действия наниматель отвечает перед наймодателем. Если они не указаны в тексте договора при его подписании, то потом они могут вселяться только с согласия наймодателя (за исключением несовершеннолетних детей). На лиц, совместно проживающих с нанимателем, договором тоже можно возложить обязанность вносить плату за жилье, делать ремонт, компенсировать ущерб, тогда они становятся сонанимателями. В случае смерти основного нанимателя или его переезда, договор продолжает действовать на прежних условиях для оставшихся в жилье лиц.

Кроме того, наниматель и проживающие с ними граждане могут, с уведомления наймодателя, вселить в снимаемое ими жилье временных жильцов. Проживать они должны безвозмездно (то есть это не вариант поднайма) и сроком не более 6 месяцев. Запретить проживание временных жильцов наймодатель может, только если при этом не будет соблюдаться норма площади на одного человека.

Передача снимаемого жилья в поднаём возможна только с согласия наймодателя, при этом ответственным перед ним за сохранность жилья и своевременную оплату остается основной наниматель.

3.Преимущественное право на продление договора найма жилья дает нанимателю статья 684 ГК РФ. Обязанность инициативы продления лежит на наймодателе. Не позднее чем за три месяца до окончания срока договора найма он должен письменно предложить нанимателю заключить договор на тех же или других условиях. Чтобы доказать, в случае спора, факт такого предложения, рекомендуем наймодателю получить подпись нанимателя о том, что он получил такое извещение.

Если новые условия не устраивают нанимателя, то прежний договор расторгается по причине окончания его срока действия. Ну а если наймодатель не предложил своевременно продолжить договор, а наниматель при этом не сообщил об отказе продлевать договор, то он считается продленным на тот же срок и на тех же условиях.

Наниматель по краткосрочному договору найма имеет меньше прав, чем по договору, заключенному на срок больше года:

• в случае смерти или выезда нанимателя договор прекращает свое действие;
• жилье нельзя сдать в поднаём;
• вселение других лиц (не указанных сразу в договоре) и временных жильцов не допускается;
• у нанимателя нет преимущественного права на продление договора найма.

Все эти ограничения действуют по общему правилу, т.е. прописаны в Гражданском кодексе, но наймодатель может в договоре снять эти ограничения.

Как видим, в теории договор найма жилого помещения полностью отвечает интересам нанимателя. Если вы хотите при съеме жилья избежать неприятных сюрпризов от наймодателя, рекомендуем прописывать в тексте договора права, данные Гражданским кодексом.

Когда и как прекращается действие контракта. Судебная практика

Договор найма специализированного жилого помещения прекращается по таким причинам, как:

1. Разрушение объекта сделки.
2. Смена собственника, если речь идет о жилье или помещении в общежитии, предоставляемым на период несения службы.
3. Передача указанных выше объектов на праве хозяйственного ведения или оперативного управления иной организации.

Данные основания предусмотрены ст. 102 ЖК. При этом законодатель предусмотрел исключение из правил, указанных в пп. 2 и 3 выше. Договор не может быть прекращен, если наниматель такого жилого помещения состоит в трудовых отношениях с новым владельцем недвижимости (будь то новый собственник или юрлицо, которому жилье передано в управление или ведение).

Приведенный выше перечень оснований не является исчерпывающим.

Так, действие соглашения прекращается:

• при прекращении трудового договора — в отношении служебного жилья (ч. 3 ст. 104 ЖК);
• по окончании обучения, несения службы или исполнения трудовых обязанностей — в отношении жилых помещений в общежитиях (ч. 2 ст. 105 ЖК);
• истечении срока договора найма помещения маневренного фонда (ч. 3 ст. 106 ЖК).

Кому и на каких основаниях предоставляется жилье?

Основания для предоставления специализированных помещений зависят от статуса нанимателя и причин обращения.

Самой большой частью СЖФ являются общежития. Места в них выделяются по факту работы и службы в государственных структурах, учебы в учреждениях образования. Кроме этого помещение в общежитии может быть выделено:

• потерявшим память;
• молодым семьям;
• иногородним учебным экскурсиям;
• беженцам и аналогичным категориям лиц.

Ещё одной составной частью СЖФ являются маневренный фонд, социальные и временные помещения.

Они предоставляются лицам, которые оказались в трудных жизненных обстоятельствах:

• вынужденные переселенцы, например, пострадавшие от природных катаклизмов или военных действий;
• беженцы, совершившие побег из страны по причине военного переворота в ней.

Такой перечень исчерпывающим не является. Во внимание принимаются и другие тяжелые жизненные обстоятельства, в том числе и личного характера.

К СЖФ относятся и служебные помещения. Они выделяются лицам, которые проходят особую службу в государственных структурах:

• ФСБ.
• МВД.
• МЧС.
• Прокуратура.

Необходимость выделения жилья должна быть подтверждена документально. Окончательное решение принимается руководителем государственного органа, в чьей собственности помещение находится. Основанием для выделения жилья будет распоряжение руководителя. После его утверждения стороны заключают договор.

Комментарий к ст. 100 ЖК РФ

1. Комментируемая статья в ч. 1 дает определение договора найма специализированного жилого помещения, применимого ко всем его разновидностям, за исключением договора найма помещений для социальной защиты отдельных категорий граждан (см. комментарий к ст. 109 ЖК).

Спецификой данного договора является то, что наймодателями являются собственник жилого помещения, или действующий от его имени уполномоченный орган государственной власти, или уполномоченный орган местного самоуправления, или уполномоченное им лицо. Например, применительно к отношениям по найму специализированных жилых помещений, находящихся в г. Москве, уполномоченными лицами Департамента жилищной политики и жилищного фонда г. Москвы (уполномоченного органа государственной власти) являются, как правило, коммерческие юридические лица, которым специализированные жилые помещения переданы для управления на договорной основе.

В качестве нанимателя всегда выступает физическое лицо (гражданин). Договор является консенсуальным, то есть считается заключенным с момента достижения соглашения. Период владения и пользования занимаемым жилым помещением ограничивается определенным сроком.

2. Обязательной предпосылкой для заключения договора найма специализированного жилого помещения является решение уполномоченных органов о предоставлении соответствующего жилого помещения.

3. Указание на предмет договора найма специализированного жилого помещения как его существенное условие представляется излишним, поскольку в любом договоре должен быть предмет договора. Кроме того, непонятно, почему в ч. 3 комментируемой статьи, в которой перечислены существенные условия, не установлено, что в договоре найма специализированного жилого помещения указываются члены семьи нанимателя, а это положение перенесено в ч. 6 комментируемой статьи.

4. В ч. 4 комментируемой статьи установлено ограничение на совершение нанимателем по такому договору таких сделок, как обмен занимаемого жилого помещения, а также передача его в поднаем.

5. Фактически согласно ч. 5 комментируемой статьи положения жилищного законодательства устанавливают условия для договоров о найме специализированного жилищного фонда, идентичные тем, что действуют в отношении договора социального найма жилых помещений. Так, на данные договоры распространены положения ст. 65, ст. 67, ч. ч. 3 и 4, ст. 69 ЖК РФ (см. комментарии к ним).

6. Для договора найма специализированного жилого помещения установлена простая письменная форма. Законодатель ничего не говорит о недействительности договора как последствии несоблюдения предусмотренной законом письменной формы. Следовательно, таким последствием будет невозможность ссылаться на свидетельские показания.

7. Постановлением Правительства РФ от 26 января 2006 г. N 42 «Об утверждении Правил отнесения жилого помещения к специализированному жилищному фонду и типовых договоров найма специализированных жилых помещений» установлены следующие виды типовых договоров:

типовой договор найма жилого помещения фонда для временного поселения вынужденных переселенцев;

типовой договор найма жилого помещения фонда для временного поселения лиц, признанных беженцами;

типовой договор найма жилого помещения маневренного фонда;

типовой договор найма жилого помещения в общежитии.

Постановлением Правительства РФ от 28 июня 2013 г. N 548 «Об утверждении типового договора найма жилого помещения для детей-сирот и детей, оставшихся без попечения родителей, лиц из числа детей-сирот и детей, оставшихся без попечения родителей» был утвержден типовой договор найма жилого помещения для детей-сирот и детей, оставшихся без попечения родителей, лиц из числа детей-сирот и детей, оставшихся без попечения родителей.

Условия договора найма жилого помещения

Наймодателем может быть собственник жилого помещения или управомоченное им лицо. В качестве нанимателя выступает только гражданин.

Предметом договора найма является жилое помещение, которое должно быть:

1) изолированным;

2) признано пригодным для всесезонного проживания в порядке, предусмотренном жилищным законодательством.

Договор заключается на определенный срок. Максимальный срок договора не должен превышать 5 лет, при отсутствии условия о сроке договор считается заключенным на 5 лет. Различают краткосрочный (на срок до 1 года) и долгосрочный (от одного года до 5 лет) наем. По истечении срока долгосрочного договора наниматель имеет преимущественное право на заключение договора на новый срок.

Ограничение (обременение) права собственности на жилое помещение, возникающее на основании договора найма такого жилого помещения, заключенного на срок не менее года, подлежит государственной регистрации в порядке, установленном законом о регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

Плата за жилое помещение устанавливается по соглашению сторон, но не выше максимального размера, если таковой установлен в соответствии с законом. Плата за жилое помещение вносится в сроки, установленные договором, а если сроки не установлены – ежемесячно. Коммунальные платежи, если иное не установлено договором, не включаются в плату за жилое помещение и вносятся нанимателем самостоятельно.

Можно ли сдавать в аренду?

Сдача в аренду служебного жилья, будь то квартира или комната в общежитии, незаконна, этот пункт оговаривается в договоре. Собственник жилья вправе расторгнуть с нарушителем закона договор найма и выселить его. Тем не менее, получая специализированное жилье, например, на время командировки, гражданин вправе сдавать квартиру или комнату в общежитие, находящуюся в его собственности или оформлять поднаем жилья, находящегося в соц.найме.

Справка о сдаче служебного жилья подтверждает отсутствие жилой площади, что позволяет требовать включения в списки нуждающихся в получении жилого помещения и быть обеспеченными служебными жилыми помещениями на период службы. Для получения данной справки необходимо в установленном порядке освободить ранее предоставленное жилое помещение, составить соответствующий акт и сняться с регистрационного учета.

Госслужащие не могут сдавать в аренду не только служебные квартиры, но и квартиры находящиеся в собственности или найме, так как подобная деятельность подразумевает получение дополнительного дохода, что запрещено законом.

Сроки заключения. Важной составляющей является срок его действия. Тут можно применить вариант: указание точного срока действия, или прописать, что недвижимость будет передана на срок выполнения трудовых функций, или на время занимания определенной должности.

Плата по договору найма специализированного жилого помещения. Сумма должна прописываться в тексте документа. Необходимо прописать или может сумма подлежать индексации, как она оплачивается: ежемесячно, ежеквартально, ежегодно, в каком виде: на счет банка, в виде перевода на банковскую карточку или наличными. Кроме того, стоит прописать или может плата меняться или она зависит от зарплаты наемщика.

Причины для отказа в совершении сделки.

Отказ возможен в случае изменения стороны договора.

Новый собственник не имеет права отказать нанимателю в продлении, если его трудовые функции не закончены. В противном случае наниматель обратится за помощью в органы судебных инстанций.

Понятие и виды специализированных жилых помещений

В настоящее время в ЖК РФ используется понятие «специализированный жилищный фонд». Жилые помещения такого фонда предоставляются на время по договору найма отдельным категориям граждан при наличии специальных условий.

В качестве специализированных жилых помещений используются жилые помещения государственного и муниципального жилищных фондов. Использование жилого помещения в качестве специализированного жилого помещения допускается только после отнесения такого помещения к специализированному жилищному фонду.

Согласно ст. 92 ЖК РФ к специализированным относятся жилые помещения:

Служебные жилые помещения (ст. 93 ЖК РФ) предназначены для проживания граждан в связи с характером их трудовых отношений с органом государственной власти, органом местного самоуправления, государственным или муниципальным унитарным предприятием, государственным или муниципальным учреждением, в связи с прохождением службы, в связи с назначением на государственную должность Российской Федерации или государственную должность субъекта Российской Федерации либо в связи с избранием на выборные должности в органы государственной власти или органы местного самоуправления.

Обязанность предоставления служебного помещения, особенности их предоставления и освобождения предусматриваются федеральными законами и другими нормативными правовыми актам.

Так, п. 1 ст. 15 Федерального закона от 27.05.1998 № 76-ФЗ «О статусе военнослужащих» предусматривает, что военнослужащим гражданам, проходящим военную службу по контракту, и совместно проживающим с ними членам их семей предоставляются не позднее трехмесячного срока со дня прибытия на новое место военной службы служебные жилые помещения.

Общежития (ст. 94 ЖК РФ) предназначаются для временного проживания граждан в период их работы, службы или обучения.

Жилые помещения маневренного фонда согласно ст. 95 ЖК РФ предоставляются по договору найма для временного проживания:

Согласно ст. 96 ЖК РФ жилые помещения в домах системы социального обслуживания населения предназначаются для проживания граждан, которые в соответствии с законодательством отнесены к числу граждан, нуждающихся в специальной социальной защите с предоставлением им медицинских и социально-бытовых услуг.

В соответствии с п. 1 ст. 15 Федерального закона от 28.12.2013 № 442-ФЗ «Об основах социального обслуживания граждан в Российской Федерации» гражданин признается нуждающимся в социальном обслуживании в случае, если существуют следующие обстоятельства, которые ухудшают или могут ухудшить условия его жизнедеятельности:

Пункт 3 ст. 19 данного закона закрепляет, что получатели социальных услуг в стационарной форме обеспечиваются жилыми помещениями.

Социальные услуги в стационарной форме предоставляются их получателям при постоянном, временном (на срок, определенный индивидуальной программой) или пятидневном (в неделю) круглосуточном проживании в организации социального обслуживания.

В соответствии со ст. 97 ЖК РФ жилые помещения фондов для временного поселения вынужденных переселенцев и лиц, признанных беженцами, предназначены для временного проживания граждан, признанных вынужденными переселенцами и беженцами в порядке, предусмотренном соответственно Законом Российской Федерации от 19.02.1993 № 4530-1 «О вынужденных переселенцах» и Федеральным законом от 19.02.1993 № 4528-1 «О беженцах».

Жилые помещения для социальной защиты отдельных категорий граждан (ст. 98 ЖК РФ) предназначены для проживания граждан, которые в соответствии с законодательством отнесены к числу граждан, нуждающихся в специальной социальной защите. К такому законодательству относятся, в частности, федеральные законы от 24.06.1999 № 120-ФЗ «Об основах системы профилактики безнадзорности и правонарушений несовершеннолетних», от 21.12.1996 № 159-ФЗ «О дополнительных гарантиях по социальной поддержке детей-сирот и детей, оставшихся без попечения родителей»3 и др. Последний из названных законов в п. 1 ст. 8 устанавливает, что детям-сиротам и детям, оставшимся без попечения родителей, лицам из числа детей-сирот и детей, оставшихся без попечения родителей, которые не являются нанимателями жилых помещений по договорам социального найма, членами семьи такого нанимателя либо собственниками жилых помещений, а также которые являются нанимателями жилых помещений по договорам социального найма или членами семьи такого нанимателя либо собственниками жилых помещений, в случае, если их проживание в ранее занимаемых жилых помещениях признается невозможным, органом исполнительной власти субъекта Российской Федерации, на территории которого находится место жительства указанных лиц, в порядке, установленном законодательством этого субъекта Российской Федерации, однократно предоставляются благоустроенные жилые помещения специализированного жилищного фонда по договорам найма специализированных жилых помещений.

По договору найма специализированного жилого помещения одна сторона – собственник специализированного жилого помещения (действующий от его имени уполномоченный орган государственной власти или уполномоченный орган местного самоуправления) или уполномоченное им лицо (наймодатель) обязуется передать другой стороне – гражданину (нанимателю) данное жилое помещение за плату во владение и пользование для временного проживания в нем (ст. 100 ЖК РФ).

Договор найма специализированного жилого помещения может быть расторгнут в любое время по соглашению сторон или в одностороннем порядке по инициативе нанимателя (ст. 101 ЖК РФ). При нарушении нанимателем или членами его семьи обязательств, связанных с наймом специализированного жилого помещения договор найма может быть расторгнут в судебном порядке по требованию наймодателя.

Договор найма специализированного жилого помещения прекращается в связи с:

• утратой (разрушением) такого жилого помещения или по иным основаниям, предусмотренным законом;

• переходом права собственности на служебное жилое помещение или жилое помещение в общежитии, а также передачей такого жилого помещения в хозяйственное ведение или оперативное управление другому юридическому лицу. Исключение составляет случай, если новый собственник такого жилого помещения или юридическое лицо, которому передано такое жилое помещение, является стороной трудового договора с работником – нанимателем такого жилого помещения.

В случаях расторжения или прекращения договоров найма специализированных жилых помещений граждане должны освободить жилые помещения, которые они занимали по данным договорам. В случае отказа освободить жилые помещения граждане подлежат выселению в судебном порядке без предоставления других жилых помещений, за исключением некоторых случаев:

• когда передано право собственности на служебное жилое помещение или жилое помещение в общежитии, а также само жилое помещение в хозяйственное ведение или оперативное управление другому юридическому лицу;

• если данной служебное помещение занимают граждане, не являющиеся нанимателями жилых помещений по договорам социального найма или членами семьи нанимателя либо собственниками жилых помещений или членами семьи собственника жилого помещения и состоящие на учете в качестве нуждающихся в жилых помещениях следующих категорий:

– члены семьи военнослужащих, должностных лиц, сотрудников органов внутренних дел, органов федеральной службы безопасности, таможенных органов Российской Федерации, органов государственной противопожарной службы, органов по контролю за оборотом наркотических средств и психотропных веществ, учреждений и органов уголовно-исполнительной системы, погибших (умерших) или пропавших без вести при исполнении обязанностей военной службы или служебных обязанностей;

– енсионеры по старости;

– члены семьи работника, которому было предоставлено служебное жилое помещение или жилое помещение в общежитии и который умер;

– инвалиды I или II групп, инвалидность которых наступила вследствие трудового увечья по вине работодателя, инвалиды I или II групп, инвалидность которых наступила вследствие профессионального заболевания в связи с исполнением трудовых обязанностей, инвалиды из числа военнослужащих, ставших инвалидами I или II групп вследствие ранения, контузии или увечья, полученных при исполнении обязанностей военной службы либо вследствие заболевания, связанного с исполнением обязанностей военной службы.

Перечисленным категориям граждан в случае их выселения предоставляются другие жилые помещения, которые должны находиться в черте соответствующего населенного пункта.

Можно ли сдавать в аренду?

Сдача в аренду служебного жилья, будь то квартира или комната в общежитии, незаконна, этот пункт оговаривается в договоре. Собственник жилья вправе расторгнуть с нарушителем закона договор найма и выселить его. Тем не менее, получая специализированное жилье, например, на время командировки, гражданин вправе сдавать квартиру или комнату в общежитие, находящуюся в его собственности или оформлять поднаем жилья, находящегося в соц.найме.

Справка о сдаче служебного жилья подтверждает отсутствие жилой площади , что позволяет требовать включения в списки нуждающихся в получении жилого помещения и быть обеспеченными служебными жилыми помещениями на период службы. Для получения данной справки необходимо в установленном порядке освободить ранее предоставленное жилое помещение, составить соответствующий акт и сняться с регистрационного учета.

Госслужащие не могут сдавать в аренду не только служебные квартиры, но и квартиры находящиеся в собственности или найме, так как подобная деятельность подразумевает получение дополнительного дохода, что запрещено законом.

Специализированный жилищный фонд

• Особый правовой режим законодательством установлен для специализированного жилищного фонда, который представляет собой совокупность жилых помещений, предоставляемых отдельным категориям граждан временно: на период выполнения временной или сезонной работы или учебы, несовершеннолетним детям, детям-инвалидам, сиротам, детям, оставшимся без попечения родителей, лицам пожилого возраста – в домах органов социальной защиты, а также в случаях неотложного расселения в результате пожаров, аварий, стихийных бедствий до получения нового жилого помещения либо ремонта ранее занимаемого и в иных случаях.
• В соответствии со ст. 92 ЖК к жилым помещениям специализированного жилищного фонда относятся:
• 1) служебные жилые помещения;
• 2) жилые помещения в общежитиях;
• 3) жилые помещения маневренного фонда;
• 4) жилые помещения в домах системы социального обслуживания населения;
• 5) жилые помещения фонда для временного поселения вынужденных переселенцев;
• 6) жилые помещения фонда для временного поселения лиц, признанных беженцами;
• 7) жилые помещения для социальной защиты отдельных категорий граждан.
• Как видно из приведенного выше перечня, в отличие от ранее действовавшего жилищного законодательства, в ЖК служебные жилые помещения не признаются отдельным видом жилых помещений, наряду со специализированными жилыми помещениями, а включаются в число последних.
• В качестве специализированных жилых помещений используются жилые помещения государственного и муниципального жилищных фондов.

Использование жилого помещения в качестве специализированного допускается только после его отнесения к специализированному жилищному фонду с соблюдением требований и в порядке, которые установлены Правительством РФ. Включение жилого помещения в специализированный жилищный фонд с отнесением такого помещения к определенному виду специализированных жилых помещений и исключение жилого помещения из указанного фонда производятся на основании решений органа, осуществляющего управление государственным или муниципальным жилищным фондом.

Как предусматривает ч. 3 ст. 92 ЖК, специализированные жилые помещения не подлежат отчуждению, передаче в аренду, внаем, за исключением передачи таких помещений по договорам найма, предусмотренным разд. IV ЖК.

В соответствии со ст.

99 ЖК специализированные жилые помещения предоставляются на основании решений собственников таких помещений (действующих от их имени уполномоченных органов государственной власти или уполномоченных органов местного самоуправления) или уполномоченных ими лиц по договорам найма специализированных жилых помещений, за исключением жилых помещений для социальной защиты отдельных категорий граждан, которые предоставляются по договорам безвозмездного пользования.

Специализированные жилые помещения предоставляются по установленным ЖК основаниям гражданам, не обеспеченным жилыми помещениями в соответствующем населенном пункте.

Служебные жилые помещения – это жилые помещения, предназначенные для проживания граждан в связи с характером их трудовых отношений с органом государственной власти, органом местного самоуправления, государственным унитарным предприятием, государственным или муниципальным учреждением, в связи с прохождением службы, в связи с назначением на государственную должность РФ или государственную службу субъекта РФ либо в связи с избранием на выборные должности в органы государственной власти или органы местного самоуправления (ст. 93 ЖК).

Согласно ст. 104 ЖК служебные жилые помещения предоставляются гражданам только в виде отдельной квартиры.

1. Категории граждан, которым предоставляются служебные жилые помещения, устанавливаются:
2. 1) органом государственной власти РФ – в жилищном фонде РФ;
3. 2) органом государственной власти субъекта РФ – в жилищном фонде субъекта РФ;
4. 3) органом местного самоуправления – в муниципальном жилищном фонде.

Договор найма служебного жилого помещения заключается на период трудовых отношений, прохождения службы либо нахождения на государственной должности РФ, государственной должности субъекта РФ или на выборной должности. Прекращение трудовых отношений либо пребывания на указанных должностях, а также увольнение со службы является основанием прекращения договора найма служебного жилого помещения.

Жилые помещения в общежитиях предназначены для временного проживания граждан в период их работы, службы или обучения.

Под общежития предоставляются специально построенные или переоборудованные для этих целей дома или части домов.

Особенность жилых помещений в общежитиях заключается в том, что они должны быть укомплектованы мебелью и другими необходимыми для проживания граждан предметами (ст. 94 ЖК).

В соответствии со ст.

105 ЖК жилые помещения в общежитиях предоставляются из расчета не менее шести квадратных метров жилой площади на одного человека.

Договор найма жилого помещения в общежитиях заключается на период трудовых отношений, прохождения службы или обучения. Прекращение трудовых отношений, учебы, а также увольнение со службы является основанием прекращения договора найма жилого помещения в общежитии.

• Согласно действующему жилищному законодательству жилые помещения в общежитиях во всех случаях, а не лишь при наличии определенных условий, как это предусматривалось ранее, заселяются на основании договора найма.
• К жилым помещениям маневренного фонда относятся жилые помещения, предназначенные для временного проживания:
• 1) граждан в связи с капитальным ремонтом или реконструкцией дома, в котором находятся жилые помещения, занимаемые ими по договорам социального найма;
• 2) граждан, утративших жилые помещения в результате обращения взыскания на эти жилые помещения, которые были приобретены за счет кредита банка или иной кредитной организации либо средств целевого займа, предоставленного юридическим лицом на приобретение жилого помещения, и заложены в обеспечение возврата кредита или целевого займа, если на момент обращения взыскания такие жилые помещения являются для них единственными;
• 3) граждан, у которых единственные жилые помещения стали непригодными для проживания в результате чрезвычайных обстоятельств;

4) иных граждан в случаях, предусмотренных законодательством (ст. 95 ЖК).

Как предусмотрено ст. 106 ЖК, жилые помещения маневренного фонда предоставляются из расчета не менее чем шесть квадратных метров жилой площади на одного человека.

Договор найма жилого помещения (понятие, виды, условия, права и обязанности сторон)

По договору найма жилого помещения одна сторона — собственник жилого помещения или управомоченное им лицо (наймода-тель) — обязуется предоставить другой стороне (нанимателю) жи­лое помещение за плату во владение и пользование для проживания в нем (п. 1 ст. 671 ГК РФ).

Характеристика договора найма жилого помещения: консенсуальный, возмездный, двусторонний.

Объектом договора найма жилого помещения является изолированное, благоустроенное (применительно к условиям данного населенного пункта), отвечающее установленным санитарным и техническим требованиям жилое помещение (п. 1 ст. 673 ГК РФ, ст. 40, 52 ЖК РФ). Это может быть жилой дом, квартира либо их части.

Наймодателем могут выступать граждане и юридические лица, а нанимателем — только физическое лицо.

Форма договора найма жилого помещения — письменная.

В случаях, когда собственником помещений выступает государство и муниципальные образования (являются наймодателем), договор найма жилого помещения называют договором социального найма жилого помещения. В этом случае кроме регулирования гл. 35 ГК РФ (ст. 672, 674, 675, 678, 680, 681, п. 1-3 ст. 685 ГК РФ) указанный вид договора регулируется Жилищным кодексом РФ, и рядом других нормативных актов.

• Особенности договора социального найма жилого помещения:
• а) объектом данного вида договора могут быть жилые помещения, входящие только в государственный и муниципальный жилищные фонды;
• б) указанные в п. «а» жилые помещения предназначены дляпредоставления слабо защищенным слоям населения — ветеранам войны, инвалидам, малоимущим гражданам;
• в) предоставление права на заключение такого вида договора происходит на условиях очередности нуждающихся лиц в данном населенном пункте;
• г) представлению такой жилой площади внаем предшествует постановка на учет лиц, нуждающихся в улучшении жилищных условий, ведущийся по правилам, предусмотренным жилищным законодательством;
• д) непосредственным основанием заключения такого вида договора найма жилого помещения является ордер, получаемый в местном органе власти будущим нанимателем;
• е) договор с нанимателем заключается жилищно-эксплуатационным органом на основании предъявленного нанимателем ордера;
• ж) размер жилого помещения, выдаваемого на основании ордера, зависит от количества лиц, вселяющихся в это жилое помещение, а также от установленной на момент выдачи ордера нормы жилой площади, выдаваемой на одного человека;
• з) оплата нанимаемого жилого помещения осуществляется в соответствии с действующими на момент оплаты тарифами;
• и) размер оплаты конкретным нанимателем жилого помещения может быть уменьшен при наличии у него соответствующих льгот либо подпадания его в категорию лиц, на которых распространяется выдача компенсации (субсидии) в силу малой обеспеченности денежными средствами;

к) текст договора найма жилого помещения должен соответствовать Типовому договору, утвержденному Постановлением Правительства Российской Федерации от 21 мая 2005 г. N 315.

1. л) моментом заключения договора является подписание его текста сторонами и получение нанимателем ключей от жилого помещения;
2. м) сданный нанимателем ордер на жилое помещение является правообразующим документом, подлежащим ответственному хранению жилищно-эксплуатационной организацией.
3. Правомочия сторон по договору социального найма жилого помещения:

ОБЩАЯ ХАРАКТЕРИСТИКА ДОГОВОРА

В ЖК РФ (ч. 3 и ч. 5 ст. 100) и в типовых договорах предусматриваются права и обязанности нанимателя, которые корреспондируют с правами и обязанностями наймодателя (Постановление Правительства РФ от 26 января 2006 г. N 42 «Об утверждении Правил отнесения жилого помещения к специализированному жилищному фонду и типовых договоров найма специализированных жилых помещений» // Российская газета. N 34. 17.02.2006).

Взаимность договора вытекает из того, что право пользования нанимателем жилым помещением корреспондирует с обязанностью наймодателя предоставить жилое помещение в пользование, а обязанность нанимателя по оплате жилого помещения — с правом наймодателя требовать такой оплаты. О возмездности договора свидетельствует то, что жилое помещение передается за плату (ч. 1 ст. 100 ЖК РФ).

Договор является срочным, поскольку в соответствии с ч. 1 ст. 100 ЖК РФ и п. 1 типовых договоров жилое помещение предоставляется для временного проживания. Однако в юридической науке было высказано мнение, согласно которому в «правоотношении по пользованию служебным жилым помещением и жилой площадью в общежитии, когда она предоставлена постоянным работникам, жилищные правоотношения могут прекратиться лишь в том случае, когда будет расторгнут трудовой договор. При таких условиях правоотношения по пользованию жилыми помещениями трудно отнести к срочным, ибо установленный для их существования предел носит довольно условный характер» (Свит Ю.П. Договор найма специализированного жилого помещения // Жилищное право. 2005. N 3. С. 4; Петров А.Н. О порядке применения норм ЖК РФ о выселении // Жилищное право. 2007. N 1. С. 36).

Не отрицая временный характер правоотношения, возникающего по поводу специализированного жилого помещения, авторы дискутируют о частном случае предоставления и пользования специализированными жилыми помещениями. Действительно, некоторые наниматели при определенных условиях фактически могут всю жизнь прожить в служебном жилом помещении или жилом помещении в общежитии. Но тем не менее, исходя из понятия договора найма специализированного жилого помещения, закрепленного в ч. 1 ст. 100 ЖК РФ, нужно сделать вывод, что законодатель закрепляет временный характер проживания в специализированном жилом помещении. Сроки проживания нанимателей ограничены сроками действия трудового договора. Кроме того, нормы ЖК РФ устанавливают презумпцию выселения граждан при прекращении и расторжении договора найма специализированного жилого помещения. Поэтому считать договор по пользованию жилым помещением бессрочным можно только после выхода такого нанимателя на пенсию, когда его статус нанимателя не будет зависеть от наличия (отсутствия) трудовых отношений, при условии, что он не будет выселен с предоставлением другого жилого помещения после прекращения трудового договора (так как и в этом случае не предполагается автоматическая трансформация временности (срочности) проживания в постоянность. Для сравнения: в договоре социального найма, который многие авторы традиционно рассматривают как бессрочный, срок договора не ограничен какими-либо условиями).

Предметом данного договора является, исходя из положений раздела IV ЖК РФ, жилое помещение, входящее в специализированный жилищный фонд. Легальная дефиниция специализированного жилищного фонда содержится в п. 2 ч. 3 ст. 19 ЖК РФ. Под специализированным жилищным фондом понимается совокупность предназначенных для проживания отдельных категорий граждан и предоставляемых по правилам раздела IV ЖК РФ жилых помещений государственного и муниципального жилищных фондов.

Представляется, что данное законодательное определение специализированного жилищного фонда нуждается в детализации, учитывая следующие аспекты. Указанные жилые помещения предоставляются временно (ч. 1 ст. 100 ЖК РФ) не только гражданам, но и членам их семей (ч. 6 ст. 100 ЖК РФ). При этом категории граждан-нанимателей должны быть установлены законом. Гражданам предоставляются жилые помещения только при условии отсутствия у них иных жилых помещений в данном конкретном населенном пункте (ч. 2 ст. 99 ЖК РФ), за некоторым исключением. Жилые помещения предоставляются только определенными категориями наймодателей (ч. 1 ст. 99 ЖК РФ) по договору найма специализированного жилого помещения (ч. 1 ст. 99 ЖК РФ) и только при наличии установленных законодательством условий с соблюдением определенного порядка предоставления специализированных жилых помещений.

С учетом этого предлагается следующее, более развернутое определение данного понятия: специализированный жилищный фонд — это совокупность жилых помещений государственного и муниципального жилищных фондов, предназначенных для временного проживания предусмотренных законом отдельных категорий граждан и членов их семей, не обеспеченных жилыми помещениями в соответствующем населенном пункте и предоставляемых собственниками таких помещений (действующими от их имени уполномоченных органов государственной власти или уполномоченных органов местного самоуправления) на основании решения о предоставлении специализированного жилого помещения по договору найма специализированного жилого помещения при наличии предусмотренных законом условий и в порядке, им установленном.

Похожие записи:

• Требования к огнетушителю для автомобиля
• Как рассчитать выходное пособие сокращаемому работнику
• Декларация УСН при закрытии ИП