Изменение арендной платы по договору.

Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Изменение арендной платы по договору.». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.

Жизнь предпринимателя непредсказуема. Бывает, плату за помещение тянуть становится сложно. Место терять не хочется. Хочется текилы и на ручки. Но как вариант — скидку на арендную плату или избавиться от лишних квадратных метров.

Изменение договора аренды / Внесение изменений в договор аренды

Проблема в том, что изменить условия аренды без согласия арендодателя нельзя. Коронавирусные льготы для пострадавшего бизнеса — не в счёт. Да и они кончились в 2020 году.

???? Если арендодатель готов войти в положение и уступить — вам повезло. Скачайте допсоглашение к договору аренды из последнего раздела статьи, заполните и подпишите вместе с арендодателем. Больше ничего не надо.

Без согласия арендодателя снизить расходы можно, если польза от помещения снизилась, и это нельзя было просчитать. Арендатору придётся объяснять причины или идти судиться.

Формулировка 2: Как продлить договор на прежних условиях

Позволяет сэкономить на налоге на прибыль: 20% от остаточной стоимости неотделимых улучшений.

Не заключайте новый договор, а пролонгируйте прежний на тех же условиях, или возобновите на неопределенный срок. Амортизация допустима только в период действия того договора аренды, во время которого арендатор ремонтировал помещение.

Договор аренды часто заключают на 11 месяцев, а по окончании срока перезаключают новый договор. Это позволяет избежать госрегистрации договора, поскольку его срок составляет меньше одного года. Но это лишает арендатора права амортизировать неотделимые улучшения арендованного имущества.

Выгодная формулировка

«Стороны пришли к соглашению пролонгировать Договор аренды от 10.10.2017 № 11 на прежних условиях сроком на 11 месяцев».

Согласно действующему российскому законодательству, дополнительное соглашение к договору аренды составляют в случае внесения в него изменений, корректирующих правоотношения между субъектами. Как показывает практика, стороны прибегают к применению рассматриваемого документа в следующих случаях.

Случаи:

продление или сокращение периода временного пользования участком;

снижение или увеличение объема арендной платы;

передача права пользования и/или владения третьим лицам;

изменение площади участка, перенос границ;

смена порядка внесения арендных платежей или их расчета;

наделение субъектов правоотношений дополнительными правами и обязанностями, либо ликвидация некоторых из них;

внесение дополнительных условий.

Особенности составления

Согласно действующему российскому законодательству, модификация заключенного договора аренды земельного участка производится с учетом некоторых особенностей.

1. Внесение изменений в документ может быть произведено по инициативе любой из сторон. То есть, предложить откорректировать условия вправе, как арендодатель, так и арендатор. Последующая схема модернизации документа осуществляется по контракту.
2. Условиями основного соглашения иногда наделяют арендатора и/или арендодателя возможностью вводить коррективы в одностороннем порядке. В таком случае получать согласие от второго субъекта правоотношений для изменения договора аренды земельного участка нет необходимости.
3. Регистрировать дополнительное соглашение в государственных органах необходимо в том случае, если госрегистрация предусмотрена для основного договора. То есть, если хотя бы одним из субъектов сделки выступает юридическое лицо и/или арендные правоотношения заключены на срок 1 год и более.
4. Внести изменения путем заключения доп.соглашения можно, если арендодателем выступает физическое, юридическое лицо или муниципалитет (или другое государственное ведомство).
5. Арендатор, арендующий государственный или муниципальный земельный участок, может инициировать заключение дополнительного соглашения к основному договору путем направления обращения в письменной форме, в том числе посредством сети Интернет, в частности, при помощи портала Госуслуги.
6. Для внесения изменений в договор аренды земельного участка, находящегося в залоге, необходимо получить согласие залогодержателя.

Ремонт без согласия арендодателя

Часто арендатор первым делом вкладывается в ремонт: меняет планировку и дизайн под свой бизнес и вкус. После такого ремонта работать в помещении более комфортно, а его цена увеличивается. Арендодатель сможет продать его дороже или сдать новому арендатору по ставке выше, чем сейчас. Закон называет это неотделимыми улучшениями имущества — ст. 623 ГК РФ.

Неотделимые улучшения — это когда в помещении сделали ремонт, чтобы стало лучше, новее. Но технической необходимости не было: с потолка не капало, пол не проваливался, розетки не искрили.

По закону так: если арендодатель согласился на неотделимые улучшения, он компенсирует арендатору расходы, когда тот съезжает. Как вариант — стоимость ремонта засчитывают в будущую арендную плату. Это идеальная ситуация для арендатора.

Ремонт, сделанный без согласия арендодателя, арендатору не возмещается. Даже если арендатор сделал очень качественный ремонт и помещение выросло в цене. Суды разбирали подобные споры. К примеру, предприниматель вложил в обновление зала под закусочную почти три миллиона. Потом так вышло, что договор аренды разорвали досрочно. Арендатор хотел компенсацию, но суд отказал. Собственник не давал согласия на улучшения, а смету на работы вообще не видел — дело № А62-289/2017.

Чтобы получить компенсацию за ремонт, надо письменно согласовать с арендодателем проект перепланировки, смету на работы и стройматериалы и любые другие расходы.

В договор аренды может попасть невыгодное арендатору условие, что арендодатель не возмещает стоимость неотделимых улучшений и не уменьшает за их счёт арендную плату. Так можно по закону. Не пропустите подобные пункты в договоре.

Отдельная история — когда арендатор поторопился и начал ремонт до подписания договора аренды. Потом что-то пошло не так, с арендой не получилось и договор так и не оформили. В этом случае правила об аренде и улучшениях не работают. Ремонт остаётся собственнику, и он обязан оплатить его по правилам о неосновательном обогащении из ст. 1102 ГК РФ. Но тоже только если соглашался на работы и был в курсе стоимости. В подобной ситуации предприниматель потерял полмиллиона на установке новых окон и вентиляции в помещении, где так и не получилось поработать — дело № А17-702/2011.

Доп соглашение к договору аренды об изменении срока аренды

Нежилое помещение Соглашение к договору аренды жилого или нежилого помещения составляется по одному и тому же алгоритму. Но это только в том случае, когда изменяется все кроме предназначения объекта.

В случае, когда в процессе действия договора меняется статус помещения, лучше всего перезаключить договор – расторгнуть старый и подписать новый. Например, нежилое помещение переведено в жилой фонд или наоборот. По факту имеет место смена объекта и можно было бы оформить допсоглашение.

Но такой, казалось бы, не слишком существенный нюанс может оказаться очень важным. Смена предназначения может полностью изменить права и обязанности сторон. Порой прописать все изменения в соглашении практически аналогично оформлению нового договора. Земельный участок В соответствии с п.2 ст.

26 ЗК РФ договор аренды земельного участка, заключенный на срок меньше года, госрегистрации не подлежит.

Дополнительное соглашение к договору аренды в 2019 — образец, о продлении срока, повышении платы, изменение предмета

Если стороны заключили договор аренды жилого или нежилого помещения, им следует помнить, что ГК РФ (далее – Кодекс) позволяет вносить изменения в изначально заключенную сделку посредством дополнительного соглашения.

На основе этого документа могут быть изменены сроки сделки, порядок ее осуществления, права и обязанности сторон и другие условия. Рассмотрим далее, как заключить доп. соглашение к договору аренды и что это даст.

Дополнительным соглашением признается договор, вносящий определенные изменения в изначально заключенный – в данном случае, арендный контракт.

Стороны могут отразить в дополнительном соглашении:

• новые положения и условия, которых не было в изначальном контракте;
• сведения об исключении действующих условий;
• или об изменении пунктов договора полностью или только в части.

Таким образом, посредством дополнительного соглашения могут быть изменены практически все существенные условия:

• замена какой-либо из сторон договора;
• срок действия сделки;
• площадь арендуемого помещения (актуально, если была произведена перепланировка);
• размер арендных платежей;
• условия внесения оплаты;
• порядок проведения капитального и текущего ремонта, лицо, ответственное за их проведение;
• правила досрочного расторжения – можно внести новые или исключить старые пункты;
• условие о выкупе объекта аренды и др.

Закон не дает определение такому понятию, как дополнительное соглашение, именуя его “Соглашение об изменении договора”.

Основные положения содержатся в Главе 29 Кодекса, в частности, в статьях 450-453. По смыслу ч. 1 ст. 450 Кодекса, заключение доп. соглашения возможно только в случае, если обе стороны согласны на изменение арендного договора.

В остальных случаях, по требованию одной из сторон, суд может изменить условия или же вовсе расторгнуть сделку, если будет доказано наличие существенных нарушений, допущенных одной из сторон.

Доп. соглашение заключается, как правило, при наличии простого желания сторон. Каких-либо более веских оснований для этого не нужно.

То есть стороны решили изменить срок аренды – составляют соответствующий документ и прописывают условие о продлении срока. Захотели включить правило о выкупе арендованного имущества? Делают то же самое.

Однако закон предусматривает наличие особенного основания, при котором стороны могут изменить условия договора – существенное изменение обстоятельств.

В силу ч. 1 ст. 451 Кодекса, значительное изменение – это такое изменение обстоятельств, которое участники процедуры не могли предвидеть при заключении сделки.

Если бы контрагенты могли предугадать такие обстоятельства, контракт бы не был заключен вовсе, или заключен на значительно других условиях.

Согласно ч. 2 указанной статьи, при существенном изменении обстоятельств стороны могут:

• прийти к взаимному согласию и заключить соответствующее доп. соглашение об изменении условий;
• при недостижении согласия – обратиться в суд.

Кстати, в соответствии с ч. 4 ст. 451 Кодекса, изменение контракта при значительном изменении обстоятельств производится крайне редко – лишь когда расторжение повлечет за собой ущерб, превышающий затраты, необходимые для исполнения контракта на измененных условиях, либо если изменение условий противоречит общественным интересам.

Стоимость права аренды земельного участка узнайте в этой статье.

Прежде чем приступать непосредственно к оформлению документа, вносящего изменения в изначальные условия, следует определиться с его формой.

На основании ч. 1 ст. 452 Кодекса, соглашение об изменении условий заключается в идентичной основному договору форме.

Норма диспозитивная, что означает возможность у сторон включить в договор аренды условие о заключении доп. соглашения в отличной от основного договора форме.

Пример условия основного договора:

4.5. Дополнительное соглашение об изменении порядка улучшения арендованного имущества должно заключаться в устной форме. Дополнительные соглашения об изменении иных существенных условий договора могут заключаться исключительно в письменной форме.

Рекомендуется во всех случаях составлять доп. соглашение письменно, несмотря на то, что закон в отдельных случаях допускает и устную форму (если обе стороны – физлица, или срок аренды менее 1 года).

Достижение устных договоренностей обычно труднее доказать на практике, в особенности, если споры будут решаться через суд.

После того, как стороны определились с формой доп. соглашения, следует приготовиться к составлению текста документа.

Конкретные условия Кодексом не определены, поэтому необходимо руководствоваться общими правилами, установленными в Главе 28 Кодекса (о заключении договора).

Так, согласно ст. 432 Кодекса, контракт считается заключенным, если стороны достигли согласия по всем существенным условиям. Существенными признаются следующие:

• предмет контракта;
• условия, которые указаны в законодательных актах как необходимые для договоров соответствующего вида;
• все те условия, которые заявляет одна из сторон как необходимые.

Таким образом, вот что нужно указать в тексте документа:

• его наименование – к примеру, “Дополнительное соглашение к договору аренды жилого помещения №… от ДД.ММ.ГГГГ”;
• прочие реквизиты основного договора, позволяющие точно идентифицировать его;
• место и дата совершения сделки;
• наименования сторон – как правило, арендодатель и арендатор, с указанием ФИО (для физлиц) или полного названия вместе с организационно-правовой формой (для юрлиц);
• формулировка “Заключили настоящее дополнительное соглашение о нижеследующем”, после которой идет основная часть документа;
• в конце нужно прописать наименования сторон, их реквизиты, контактные номера телефонов, юридические и фактические адреса;
• при необходимости, ставится печать организации (если одна из сторон – юридическое лицо), и стороны процесса ставят свои подписи.

Обязательные реквизиты

В текст дополнительного соглашения должны быть включены обязательные реквизиты. Они представляют собой информацию, без которой документ будет недействительным.

В начале указывается дата и номер документа. Это подтверждает факт его регистрации. После этого идет информация о сторонах. Здесь отражается не только их наименование, но также сведения о документах, подтверждающих полномочия: паспорт, доверенность на осуществление сделки, свидетельство о регистрации в качестве индивидуального предпринимателя. Также необходимо наличие банковских реквизитов сторон. Они должны совпадать с указанными в основном договоре. В противном случае необходимо в соглашении отразить факт их изменения. Завершают перечень обязательных реквизитов подписи сторон и печати, если таковые имеются в наличии. Они должны быть поставлены на тексте соглашения.

Итак, чтобы избежать риска признания соглашения о перенайме недействительным, при его заключении арендаторам (первоначальному и новому) необходимо соблюсти следующие условия:

• оформить соглашение в письменной форме (в нем нужно определить конкретный объем передаваемых прав и обязанностей, в частности определить судьбу обязательств, возникших до уступки прав и обязанностей новому арендатору);
• осуществить его государственную регистрацию (в зависимости от основного обязательства);
• получить согласие арендодателя на осуществление перенайма (или уведомить его о сделке);
• установить размер вознаграждения (платы) за перенаем (сделка должна носить возмездный характер).

Затраты в виде вознаграждения за перенаем квалифицируются как расход и признаются в бухгалтерском учете единовременно, а в налоговом учете — равными долями в течение оставшегося срока действия арендного договора.

Зарегистрированный договор аренды и дополнительное соглашение: практика и нюансы

Регистрация договора аренды недвижимого имущества в органах Росреестра требуется в случае, если имущество передается в аренду сроком на год и более, что прямо вытекает из норм п. 2 ст. 651 ГК РФ. Аналогичные требования содержатся и в ст. 36 ЗК РФ в отношении арендных правоотношений с земельными участками.

При краткосрочных договорах аренды, заключенных сроком не более чем на 11 месяцев, регистрация их в Росреестре не требуется. Также есть ряд нюансов, касающихся регистрации договора:

Даже последующее продление 11-месячного договора на такой же срок по истечении ранее установленного срока не влечет обязанности сторон зарегистрировать договор. Об этом сказано в информационном письме ВАС РФ от 16.02.2001 года за №59 (п. 10).

Аналогично, по мнению ВАС РФ, не будет регистрироваться и договор, который был заключен на неопределенный срок, поскольку в этом случае в договоре отсутствует явное указание на срок, превышающий 1 год.

Тем не менее, многие участники экономической и хозяйственной деятельности все чаще заключают долгосрочные договора аренды с прохождением необходимой процедуры госрегистрации и в дальнейшем сталкиваются с вопросом – а нужно ли регистрировать дополнительное соглашение к арендному договору, прошедшему государственную регистрацию в Росреестре?

Когда заключается дополнительное соглашение к договору аренды

Отдельные пункты ДА жилого помещения или нежилого объекта могут изменяться. Новые правила согласовываются сторонами добровольно либо в судебном порядке.

Чтобы зафиксировать изменения, стороны могут выбрать 1 из 2 вариантов:

1. Составить новый договор и одновременно расторгнуть старый.
2. Составить доп. соглашение.

Последний вариант применяется в тех случаях, когда меняется любое условие, например:

• цена, которую арендатор вносит за использование помещения;
• срок действия документа;
• площадь помещения;
• адрес объекта;
• данные арендодателя и/или арендатора – например, смена ФИО, названия организации;
• увольнение генерального директора или другого лица, действовавшего от имени компании (в том числе при подписании документа);
• продление прежнего договора;
• его расторжение (по взаимному соглашению).

Смена стороны в договоре

Срок действия договора и размер арендной платы при переходе права собственности на объект аренды пересмотру не подлежат.

Из чего следует, что право пользования недвижимым имуществом, которое возникает на основании договора найма, заключенного на срок менее трех лет, госрегистрации не подлежит.

Такой вывод подтверждается Методическими рекомендациями по государственной регистрации права пользования (найма, аренды) зданием или другими капитальными сооружениями, их отдельными частями, утвержденными приказом Минюста от 13.10.2010 г.

№ 2500/5, а также письмом Минюста от 18.10.2010 г. № 12873-0-26-10-19

*. Если срок действия договора аренды недвижимости составляет менее трех лет, право аренды по нему регистрировать не нужно.

Теперь о замене стороны в договоре аренды: физического лица – предпринимателя на физическое лицо.

Нормативная база В гражданском законодательстве закреплены понятия найма и аренды, как порядка временного пользования помещением. Заключение дополнительного соглашения осуществляется в том же порядке, что и основной договор, что определено ст.452 ГК РФ. Регистрация договора проводится в соответствии с ФЗ «О госрегистрации прав и сделок с недвижимостью».

Инфо

Сущность дополнительных соглашений и их отношение к начальному договору определены в ст.453 ГК РФ. Законодательно необходимость допсоглашения обусловлена тем, что устное изменение условий не признается юридическим фактом. Согласно ст.310 ГК РФ одностороннее изменение условий сделки невозможно.

Особенности трактовки

Собираясь воспользоваться автоматической пролонгацией, следует учитывать юридические нюансы:

• наличие в тексте договора пункта о пролонгации на новый срок противоречит сути арендных отношений и признается незаконным, если заключался срочный договор (см. ст. 606 гражданского законодательства);
• указание в первичном арендном соглашении заранее оговоренного условия автоматического продления, согласно ст. 209, ограничивает право распоряжения имуществом со стороны арендатора;
• если имущество остается в распоряжении арендатора по истечении действия контракта, а сам владелец не имеет ничего против данного положения вещей, допускается возобновление условий соглашения с неопределенным сроком действия, при сохранении условий аренды неизменными.

Похожие записи:

• Пособие по инвалидности — за что назначается, как получить
• Имущественные налоги в 2023 году: как взаимодействовать с налоговиками
• Как поставить мотоцикл на учет в ГИБДД по новым правилам