Что считается перепланировкой в квартире а что нет в 2023 году

Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Что считается перепланировкой в квартире а что нет в 2023 году». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.

Чтобы окончательно узаконить перепланированную квартиру, снова нужно собрать пакет бумаг, который включает в себя решение комиссии, паспорта всех собственников помещения, положительное заключение администрации и обновленный техпаспорт. Принести необходимо как копии, так и оригиналы для сверки. Разрешение выдается спустя тридцать дней после подачи заявления.

Какие работы по перепланировке строго запрещены

Несмотря на то, что значительную часть изменений по переносу не несущих стен, их сносу или возведению можно согласовать (или узаконить) без особых проблем, есть еще работы, которые невозможно оформить ни при каких условиях:

• Обустраивать/переносить туалеты и ванные комнаты так, чтобы снизу оказалось другое жилое помещение. Исключение делается в том случае, если жилье снизу также принадлежит владельцу квартиры. Например, при наличии права собственности на две квартиры сразу или в двухуровневой квартире. Также можно изменять расположение ванной и туалета в квартирах на первых этажах. К слову, это автоматически позволяет соседям сверху произвести аналогичную перепланировку и перенести туалет и ванную так же, как их владелец жилья снизу.
• Изменять площадь кухни, отбирая ее у других помещений. Подразумевается перенос перегородки. При этом можно объединить кухню с жилой комнатой при условии, что на кухне не используется газовое оборудование.
• Изменять площадь санузла/ванной за счет жилых помещений или кухни. При этом можно немного увеличить площадь санузла за счет коридора. Следует помнить о том, что пол в санузле всегда немного ниже, чем в остальной квартире. Как следствие, придется соответствующим образом переделывать пол и на добавленном к ванной комнате участке коридора.
• Устанавливать/переносить батареи отопления на балконы и лоджии. Также нельзя объединять балконы/лоджии с жилыми комнатами.
• Проводить любые работы, которые могут затронуть общедомовое имущество (трубы, счетчики и так далее). Также нельзя перекрывать к ним доступ. Даже если владелец решил закрыть каким-то образом трубы, всегда должна оставаться возможность быстро снять декоративные панели и обеспечить беспрепятственный доступ к общедомовому имуществу.
• Сносить несущие конструктивные элементы. Чаще всего подразумевают только стены, но сюда же относятся различные балки, опоры, столбы и так далее.
• При перепланировке квартиры в аварийном доме (который подлежит сносу в течение трех ближайших лет) все работы должны быть направлены на увеличение прочности общей конструкции строения. Любые другие виды перепланировок таких объектов запрещены.
• Работа без согласия всех совладельцев. Перепланировка не будет согласована в том случае, если хотя бы один из собственников квартиры против проводимых работ.
• Любые работы, способные затронуть интересы соседей. В лучшем случае потребуется их согласие. В худшем, вне зависимости от того, что будет сделано, оформить ничего не получится.
• Любое помещение, сформированное в результате перепланировки не может быть уже 2,25 метров и меньше 9 кв.м. по площади. У каждого помещения обязательно должен быть источник естественного освещения (окно).
• Проводить любые работы, направленные на облагораживание внешней части дома в том случае, если в данном районе действует общий архитектурный стиль, который нельзя нарушать.

Какие изменения при переустройстве нужно согласовывать

В соответствии со статьей 25 Жилищного Кодекса РФ под переустройством могут пониматься изменения, производимые со следующими инженерными сетями:

• с электрической проводкой;
• с трубами водоснабжения;
• с вентиляцией и так далее.

Под это же понятие попадает замена газового оборудования электрическим или перенос элементов санузла. Перепланировка влечет за собой изменение внутренней конфигурации квартиры.

Под это понятие попадают следующие операции:

• перенос перегородок или проемов под двери или окна;
• увеличение общей жилой площади и количества комнат;
• устройство дополнительных нежилых помещений под технические нужды, подвалов и так далее;
• устройство тамбуров в подъездах и на территории, относящихся к лестничным площадкам.

Все вышеназванные операции нужно в обязательном порядке согласовать с уполномоченными представителями контролирующих инстанций. Важно помнить, что несмотря на то, что некоторые мероприятия не требуют получение особого разрешения, их осуществление в каждом конкретном случае завершается внесением новых сведений в техническую документацию на квартиру.

Если собственник отказывается делать это, то перепланировка автоматически становится самовольной, что противоречит законодательным нормам. Стоит отметить, что до обнаружения данного факта владельцу жилого помещения ничего не грозит, однако проблемы возникнуть сразу же при попытке продажи/обмена квартиры или ее передачи в дар.

Можно ли снести не несущую стену в квартире без согласования

Примерный перечень документов, которые потребуются для согласования/узаконивания перепланировки:

• Паспорта всех собственников квартиры. Если у человека еще нет паспорта, подойдет свидетельство о рождении.
• Согласия всех совладельцев на проведение перепланировки. Заверяется у нотариуса.
• Доверенность на представителя и его паспорт. Актуально только тогда, когда заявитель планирует работать через представителя.
• Техпаспорт на квартиру.
• Проект перепланировки.
• Выписка из ЕГРН.
• Правоустанавливающие документы на квартиру.

Без разрешительных документов от государственных структур (например, Пожзащита и другие) проект перепланировки не будет согласован. К счастью, сейчас не нужно самостоятельно собирать все справки. Это может сделать сотрудник МФЦ.

Вся процедура согласования занимает порядка 2-3 месяцев, из которых большая часть времени уйдет на подготовку проекта и его согласование:

• Подготовка проекта перепланировки: от 1 недели. Чаще всего 1-2 месяца. Зависит от сложности работы, выбранной компании, размера оплаты и многих других факторов.
• Заказ новой выписки из ЕГРН: от 3 дней.
• Согласование перепланировки: до 45 дней.
• Получение разрешения на перепланировку: до 3-х дней.
• Переоформление техпаспорта: от 1 недели.

В каких случаях могут отказать в согласовании? Чаще всего такая проблема возникает в двух основных ситуациях:

1. Предоставлены не все необходимые документы, неправильно заполнено заявление и так далее (проблему можно решить достаточно оперативно, без обращения в суд).
2. Запрошенная перепланировка нарушает требования законодательства. В такой ситуации, если очень сильно постараться и воспользоваться помощью опытного юриста, можно попробовать согласовать даже то, что вроде как делать строго запрещено через суд. На практике, если вносимые изменения действительно очень существенные, то тут и суд ничем не поможет.

Соблюдение норм законодательства неукоснительно для владельцев недвижимости. Любой проект реализуется при наличии финансов, но возможность его легализации стоит уточнять заранее.

К трем запрещенным вариантам изменения планировки относят:

1. Перемещения туалета в части квартиры, находящиеся над жилыми помещениями соседей снизу.
2. Монтаж теплого пола с запитыванием от центрального отопления.
3. Объединение кухни и комнаты при оборудовании обеденной зоны газовой плитой.

Внимание! Любые подсоединения к общедомовым системам не относятся к законным. Владельцы недвижимости обладают аналогичными правами на эксплуатацию многоквартирного здания.

Под запретом находятся любые действия, несущие угрозу целостности дома и нарушающие работу инженерных конструкций.

Гораздо экономнее осуществлять согласование сразу, как только было решено перепланировать жилье, чем затем оплачивать штрафы, и узаконивать изменения в судебном порядке. Если попытки не увенчаются успехом, то жилье придется возвращать в прежний вид. Нужно ли разрешение на переустройство не несущих стен Перепланировка квартиры задумывается с той целью, чтобы улучшить условия проживания граждан.

Для того чтобы не нарушить какие-либо запретные нюансы необходимо ознакомиться с планом БТИ и планом здания у застройщика, как правило, на них отображены все стены, которые не выстроены по факту в помещении.

К сожалению, это не избавляет его от необходимости устранения возникшей проблемы. Чтобы четко знать зону ответственности следует понимать какие действия с помещением не относятся к перепланировке и могут осуществляться без каких-нибудь дополнительных разрешений.

Мероприятия должны согласовываться не только в территориальной жилищной инспекции, но и с соседями, которые остаются заинтересованы в сохранении собственного имущества. Ни при каких обстоятельствах нельзя менять размеры несущих конструкций.

Вопрос о том, нужно ли узаконивать перепланировку не несущих стен в полной мере регламентируется нормами действующего федерального законодательства РФ. В последнее время практически во всех регионах страны сформировалась достаточно неприятная ситуация, касающаяся перепланировки квартир в типовых зданиях.

Приложение 2 к Постановлению Правительства города Москва №73-ПП от 8 февраля 2005 года содержит в себе перечень работ по переустройству в жилых имущественных объектах.

В соответствии с установленными нормами не допускается осуществление мероприятий, которые влекут за собой следующее:

• ухудшение общих эксплуатационных условий дома и норм проживания граждан;
• затруднение доступа к основным инженерным коммуникациям и устройствам включения энергосетей;
• перенос жилого имущества в нежилой формат;
• затрагивание помещений, которые состоят на учете в территориальных штабах гражданской обороны при чрезвычайных ситуациях – для проведения работ в таких комнатах потребуется получение специального разрешения начальника штаба;
• нарушение прочности и изменение показателей устойчивости несущих элементов здания – в результате может произойти обрушение;
• установку регулирующих приспособлений в общеквартирных инженерных сетях, если их использование влияет на порядок потребления энергоресурсов в общих помещениях, например, на кухне или в туалете;
• ликвидацию или уменьшение сечения вентиляционных каналов;
• увеличение показателей нагрузки на несущие элементы сверх допустимых по проектной документации – это происходит при установке новых стяжек на пол, при демонтаже легких перегородок и их замене на перекрытия, выполненные из тяжелых материалов, при размещении дополнительного оборудования на жилой площади и так далее.

Что касается жилых типовых серийных домов, то в них не допускается:

• монтаж новых проемов, вырубка ниш, создание отверстий в несущих стенах или колоннах, а также в местах соединения связующих конструкций между сборными элементами;
• установка штраб для размещения электрических коммуникаций или трубопровода в горизонтальных швах под панелями стен, а также в перекрывающих плитах;
• устройство дополнительных дверных или оконных проемов в стенах смежных комнат без согласования с представителями уполномоченной проектной организации, а также с автором проекта дома или его непосредственным правопреемником – при их отсутствии дополнительная экспертиза не назначается.

Что касается Жилищного Кодекса, то вышеперечисленным вопросам в данном нормативном акте уделяется меньше внимания. Однако в статье 25 даются определения основным терминам.

Как узаконить перепланировку: инструкция

Итак, вы внесли несанкционированные изменения в процессе ремонта, а затем решили их легализовать. Признать перепланировку законной можно только через суд.

Для этого необходимо следовать плану.

• Соберите необходимые документы. Понадобятся выписка из реестра, новый техпаспорт (заказать в БТИ или МФЦ), справка из СЭС и проект квартиры, который готовит специалист проектного бюро.
• Оповестите отдел архитектуры местной администрации о совершенных изменениях в здании.
• Напишите исковое заявление в суд и приложите к нему документы — в первую очередь выписку, подтверждающую право собственности, договор о владении имуществом либо свидетельство о праве на наследство. Также потребуются технический паспорт квартиры, заключение санитарно-эпидемиологической службы и проект, составленный специалистом строительной компании.

Штрафы за незаконную перепланировку

Учитывайте, что любая перепланировка без предварительного разрешения будет считаться нелегальной. Поэтому при попытке узаконить ремонт нужно быть готовым к тому, что суд потребует вернуть квартиру в первоначальное проектное состояние и назначит штраф в пользу государства.

Даже когда ремонтные работы выполнялись профессионалами и вы не сомневаетесь в их качестве, несогласованная перепланировка чревата юридическими последствиями. Если вы решите продать квартиру, на покупку не дадут ипотеку. При этом когда покупатель готов взять ее за наличные деньги, цену придется снизить, и то велика вероятность, что сделку признают нелегальной. Когда сотрудникам БТИ станет известно о перепланировке, ее потребуют узаконить. В противном случае на вас могут наложить штраф до 30 тыс. руб. и санкции, в том числе запретить выезд за границу.

Несущая стена и перепланировка

Проем в несущей стене при перепланировке — очень распространенный вид ремонта. Желание объединить, например, кухню и комнату, тем самым увеличив зону санузла, возникает у многих собственников.

Подобные работы требуют обязательной разработки технического заключения, так как неграмотное затрагивание несущих конструкций может привести к аварийному состоянию стены, квартиры и даже дома.

После устройства проема в большинстве случаев требуется его усиление (исключением могут быть, к примеру, квартиры со специально организованными там проектными нишами).

Во время перепланировки снос несущей стены категорически запрещен. Если вы все-таки несогласованно провели такой снос или же сделали проем в несущей стене без ТЗ и большего размера, чем допускается, то вам придется платить денежный штраф и за свой счет возвращать стену в ее первоначальный вид.

Так что, согласование перепланировки несущих стен, если требуется вырезать проем, возможно, как и возможна любая разрешенная перепланировка квартиры без сноса несущих стен.

Чтобы вникнуть в глубину вопроса, давайте сначала разберемся, что же подразумевает под собой понятие «незаконная перепланировка». Итак, перепланировка — это изменение конфигурации помещения. Сюда относится перенос кухни из положенного помещения в другое, снос каких-либо стен, изменение формы как оконных, так и дверных проемов или создание новых, возведение дополнительных перегородок и так далее. Словом, сюда относятся все действия, так или иначе меняющие утвержденную при строительстве дома планировку квартиры.

Важно! Любые изменения планировки квартиры должны быть согласованы со специальным органом — так называемой жилищной инспекцией — и внесены в паспорт объекта, план БТИ.

Незаконной будет называться та перепланировка, когда любые из перечисленных работ не были согласованы с контролирующими органами и все же выполнены. Незаконные изменения помещения нарушают существующее жилищное законодательство, могут нарушить СНиПы и в некоторых случаях даже становятся угрозой для всего жилого дома.

Что можно и что нельзя менять в квартире

Теперь постараемся разобраться, что же все-таки можно менять в квартире, а что — нельзя. Ведь понятие «законная перепланировка» тоже существует.

Итак, по согласованию с жилинспекцией и после проведения всех требуемых расчетов, в квартире можно:

• соединить вместе раздельные туалет и ванну и сделать общий санузел;
• сделать дополнительный дверной проем в стене или перегородке;
• расширить санузел за счет коридорного пространства;
• удаление перегородок ненесущего типа;
• монтаж новых перегородок ненесущего типа в другом месте.

Как выявляются нарушения?

Многие собственники считают, что, сделав незаконную переделку жилья и никуда об этом не сообщив, они смогут сохранить эту тайну, и им ничего не будет. Однако зачастую они ошибаются. Причем узнать о незаконной перепланировке соответствующие контролирующие органы могут, даже если при изменении конструкции квартиры не были затронуты никакие элементы, влияющие на прочность строения в целом, и перепланировка «безопасна».

Как же выявляют нарушения? Например, жилинспецкии могут доложить о подозрительных работах бдительные соседи, и она придет с проверкой. Также факт нарушения может выявиться, если квартиру нужно будет продавать или использовать в качестве залога. Также соседи могут пожаловаться на ухудшение вентиляции, плохое качество отопления, ухудшение звукоизоляции и т.д. Кроме того, перепланировку может выявить и управляющая компания в какой-то из обязательных рейдов и так далее.

Законы нашего государства не содержат ограничений по совершению сделок с квартирой с неузаконенной планировкой. Но стоит понимать, что новый собственник получает в свое владение, пользование и распоряжение объект недвижимости, не соответствующий документам, со всеми вытекающими последствиями.

Самый оптимальный вариант – это понудить продавца до момента совершения сделки узаконить перепланировку и передать покупателю надлежащим образом оформленную документацию на квартиру. По сути, так и должно быть. Но на практике не все идет по такому идеальному плану.

В итоге, есть два варианта приобретения квартиры с неузаконенной перепланировкой:

• продавец приводит в соответствие документы до подписания договора купли-продажи
• покупатель проделывает данный путь после государственной регистрации сделки

Квартира с перепланировкой и ипотека

Как продать квартиру с перепланировкой с оформлением ипотечного договора. Сделать это довольно сложно, если переустройство не было узаконено. Для кредитного учреждения такие обстоятельства – это риски, так как ликвидность такой недвижимости снижается. Банк не сильно заинтересован нести собственные расходы на согласование перепланировки.

Если же с банком была успешно совершена сделка по ипотеке, а потом выяснится, что планировка квартиры не соответствует документам, такой договор может быть расторгнут, в том числе в судебном порядке.

Таким образом, сторонам договора не стоит рисковать в данной ситуации. Продавцу нужно открыто предоставить всю информацию потенциальному покупателю, чтобы были достоверно оценены возможные риски и последствия. До обращения в банк за ипотечным кредитом на уже подобранную квартиру с незаконной перепланировкой всю документацию нужно привести в порядок. В противном случае от банка может поступить отказ в кредитовании по данному объекту недвижимости.

Перепланировка без ошибок: что нужно знать, делая ремонт

Свои нюансы есть и у домов с газовым оборудованием. Например, переставить плиту на другое место можно при наличии согласования с Мосжилинспекцией и при условии выполнения работ Мосгазом. А вот объединять кухню с газовой плитой и жилую комнату нельзя. В помещениях, где есть газ, по нормам должна оставаться отдельная дверь, чтобы избежать распространения газа при его утечке.

Штраф для москвичей за незаконную перепланировку квартиры установлен в размере двух — двух с половиной тысяч рублей. Для должностных лиц в Москве установлены штрафы от четырех до пяти тысяч рублей, для юридических — 40–50 тысяч рублей. При этом собственника обяжут восстановить первоначальный вид помещения. А если не сделать это в определенный срок, материалы передают в суд.

А популярную в новых домах свободную планировку эксперт называет довольно условной. В любом случае помещения там заранее распланированы. «Зонирование все равно остается: там, где должны быть кухня или санузел, не сделать жилую комнату», — поясняет Андрей Купцов.

Если собственник квартиры хочет узаконить уже проведенную перепланировку, ему сначала надо заказать в проектной организации техническое заключение о допустимости и безопасности проведенных работ. Но надо учитывать, что специалистам, например, придется частично вскрыть стены или пол. «Если вы сделали проем в несущей стене, они проверят, было ли сделано усиление, правильное ли оно, сделают расчет. Если неправильное — придется все переделывать. На уже выполненных перепланировках также обязательно проверяют гидроизоляцию», — рассказывает специалист ГБУ «Экспертный центр».

Часто незаконные перепланировки обнаруживают соседи, которых начинает подтапливать. «Если собственник не реагирует, они обращаются в Мосжилинспекцию, ее эксперты обследуют оба помещения, оформляют протокол, штраф и предписание на устранение нарушения. У собственника тогда два варианта: вернуть все в первоначальное положение либо устранить нарушения и узаконить перепланировку», — говорит Андрей Купцов. При этом игнорировать требования не получится — собственнику может грозить даже продажа квартиры с торгов.

• Паспорта всех собственников квартиры. Если у человека еще нет паспорта, подойдет свидетельство о рождении.
• Согласия всех совладельцев на проведение перепланировки. Заверяется у нотариуса.
• Доверенность на представителя и его паспорт. Актуально только тогда, когда заявитель планирует работать через представителя.
• Техпаспорт на квартиру.
• Проект перепланировки.
• Выписка из ЕГРН.
• Правоустанавливающие документы на квартиру.

Исходя из всего вышесказанного, без разрешительных документов изменять не несущие стены запрещено. Не требуют разрешение только в отдельных случаях, однако рассчитывать на них все же не стоит. Как следствие, придется согласовывать проект еще до начала работ или, в крайнем случае, пытаться узаконить то, что получилось в конечном итоге. Для этого нужно:

Нужно. Исключение делается только для временных перегородок, существующих скорее в декоративных целях или для визуального разделения пространства на несколько зон. Так, например, не требуется разрешение для того, чтобы установить стену из гипсокартона, разделяющую зал на детскую и взрослую половины. То же самое можно сказать и относительно любых других аналогичных, легких перегородок.

• Проект перепланировки: от 10 тысяч рублей. Это минимальная стоимость. Чаще всего такой проект может обойтись примерно в 30-40 тысяч рублей, а в некоторых случаях и в 60-80 тысяч. Многое зависит от региона нахождения недвижимости, масштаба планируемых работ, перечня запрошенных услуг и других подобных факторов.
• Оформление новой выписки из ЕГРН: 300 рублей.
• Нотариальное заверение согласий совладельцев: от 1 тысячи рублей.
• Доверенность на представителя: от 2 тысяч рублей.
• Переоформление техпаспорта: от 5 тысяч рублей.

• Косметический ремонт. Он не предполагает изменения площади помещений, какой-то серьезной замены конструктивных элементов и так далее. Чаще всего это просто обшивка пластиковыми панелями, замена обоев, покраска, штукатурка и так далее. Все это не требует предварительного согласования.
• Работа со встроенной мебелью. В некоторых квартирах встречается встроенная мебель, которая была предусмотрена застройщиком и с тех пор тут и стоит. Обычно это некие шкафы и кладовки, которые занимают лишнее место и больше мешают, чем помогают. Все подобные объекты можно спокойно разобрать. Верно и обратное. Если человек хочет себе построить такую шкаф-кладовку, то на это нет никаких запретов. Главное, чтобы это действительно была мебель, а не отдельное помещение (не предполагается возведение стен-перегородок, формирование дополнительных дверных проемов и так далее).
• Замена оборудования. Например, батарей отопления, печки, труб, бойлера и так далее. Важно, что оборудование, на которое будет заменено старое, имело схожие характеристики. Как минимум, по своей эффективности оно должно быть не хуже. Нередко для того, чтобы объединить кухню и жилую комнату меняют газовую плиту на электрическую (объединять кухни, в которых установлено газовое оборудование с комнатами запрещено). Сама замена печки в такой ситуации не потребует отдельного согласования, а вот работы по объединению помещений – потребуют.
• Замена напольных покрытий. Собственник может вместо линолеума положить ламинат, заменить кафель на полу в ванной и проводить другие аналогичные работы. Это тоже не требует согласования. На практике данный элемент часто относят к косметическому ремонту, хотя по своей сути это все же более серьезные и сложные работы.
• Замена целевого назначения комнаты. Владелец квартиры сам может решать, где у него будет зал, спальня, кабинет и так далее. Он может переустроить спальню, превратив ее в кабинет, но не может перенести кухню в другое жилое помещение. Если упростить, то жилые комнаты по назначению собственник может видоизменять так, как ему будет угодно, но нежилые помещения (ванная комната, кухня, балкон, лоджия и так далее) он не может трогать без отдельного согласования (а в некоторых случаях не может трогать в принципе).

Снос ненесущей стены штраф

Сложности могут возникнуть, если в квартире проводились запрещённые работы. В этом случае придётся либо привести квартиру в прежний вид, либо заказывать проект перепланировки и переделывать все работы с соблюдением строительных нормативов.

Но через несколько месяцев он к нам снова вернулся. События разворачивалось следующим образом. По его словам, он избавил от своего посещения жилищную инспекцию и через 4 месяца уже практически забыл о данной проблеме, когда обнаружил в почтовом ящике повестку в суд. Поняв, что дело принимает неприятный оборот и посетив заседание, услышал пояснение судьи, что, в скором времени будет вынесено постановление о продаже квартиры с торгов, и ему выплатят сумму за которую купили квартиру, за минусом затрат нового собственника на приведение планировки в соответствие с действующим законодательством. Видимо информация от судьи произвела серьезное впечатление на собственника, так как его фраза — » Я готов все согласовать и туалет я уже СЛОМАЛ «, дает нам возможность предположить, что разговор был не из приятных.

Похожие записи:

• ИЖС: что важно знать перед покупкой дачи
• Расчёт НДФЛ и страховых взносов для иностранных работников на патенте
• Льготная ипотека в 2023 году: как оформить, какие льготы есть