Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Особенности покупки земли в России нерезидентом — как это провести правильно». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Самый простой способ, это земля оформляется на юридическое лицо, обычную российскую фирму, как обычная сделка купли-продажи земельного участка компании. После регистрации земель сельхозназначения в ФРС, получения документов и свидетельства о собственности (отменено с 1 января 2017г, на данный момент его заменяет выписка ЕГРН) фирма продается (перерегистрируется) иностранному гражданину в соответствии с п. 1 ст. 8 Федерального закона от 08.02.1998 N 14-ФЗ «Об обществах с ограниченной ответственностью», таким образом, зарубежный инвестор становится собственником юр. лица и земель сельхоз назначения.
Комментарии к ст. 22 ЗК РФ
1. Арендные земельные отношения регулируются нормами гражданского и земельного законодательства. При этом нормы гражданского законодательства применяются к названным отношениям лишь в случаях, если они не урегулированы Земельным кодексом РФ, Федеральным законом от 24 июля 2002 г. N 101-ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения» и другими актами земельного законодательства.
———————————
СЗ РФ. 2002. N 30. Ст. 3018.
Право предоставления земельного участка и расположенных на нем строений в аренду принадлежит их собственнику. Арендодателями могут быть также лица, управомоченные законом или собственником сдавать имущество в аренду. Земельное и гражданское законодательство предоставляет право сдачи имущества в аренду российским и иностранным физическим и юридическим лицам. Поскольку земля может находиться в государственной или в муниципальной собственности, то в качестве арендодателя в этих случаях выступают соответствующие государственные и муниципальные органы (по поручению собственника земли).
Обращаясь к п. 1 комментируемой статьи, следует отметить, что иностранные граждане, иностранные юридические лица, лица без гражданства, а также юридические лица, в уставном (складочном) капитале которых доля иностранных граждан, иностранных юридических лиц, лиц без гражданства составляет более чем 50%, могут обладать земельными участками или долями в праве общей собственности на земельные участки из земель сельскохозяйственного назначения только на праве аренды (ст. 3 Федерального закона «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения».
2. Объектом аренды могут быть земельные участки, относящиеся к любой категории земель, за исключением земель, названных в ст. 27 ЗК РФ (см. комментарий к этой статье). В соответствии с общими нормами ГК РФ (ст. 607), чтобы стать объектом аренды, земельный участок должен быть определен точно так же, когда земельный участок выступает в качестве недвижимого имущества в гражданско-правовых отношениях. В договоре аренды должны быть указаны местоположение земельного участка, его целевое назначение, границы, кадастровый номер и другие признаки, позволяющие установить и идентифицировать этот земельный участок. Названные сведения являются существенными условиями договора, поэтому при их отсутствии договор считается недействительным.
Площадь земельных участков из земель сельскохозяйственного назначения, одновременно находящихся в аренде у одного арендатора, не ограничивается (п. 6 ст. 9 Федерального закона «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения»).
Согласно Закону «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения» (ст. 10) передача в аренду находящихся в государственной или муниципальной собственности земельных участков из земель сельскохозяйственного назначения осуществляется в порядке, установленном ст. 34 ЗК РФ, если имеется только одно заявление о передаче земельных участков в аренду, при условии предварительного и заблаговременного опубликования сообщения о наличии предлагаемых для такой передачи земельных участков в средствах массовой информации. При этом принятие решения о передаче земельных участков в аренду допускается при условии, что в течение месяца с момента опубликования сообщения не поступили иные заявления. В случае если подано два и более заявлений о передаче земельных участков в аренду, такие земельные участки предоставляются в аренду на торгах (конкурсах, аукционах).
Организация и проведение торгов (конкурсов, аукционов) по продаже земельных участков из земель сельскохозяйственного назначения, а также права на заключение договоров аренды таких земельных участков осуществляются в соответствии со ст. 38 ЗК РФ.
Земельные участки, находящиеся в фонде перераспределения земель, могут передаваться гражданам и юридическим лицам в аренду, а также предоставляться им в собственность на возмездной или безвозмездной основе в случаях, установленных федеральными законами и законами субъектов РФ.
Земельные участки из земель сельскохозяйственного назначения, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, могут передаваться религиозным организациям (объединениям), казачьим обществам, научно-исследовательским организациям, образовательным учреждениям сельскохозяйственного профиля, общинам коренных малочисленных народов Севера, Сибири и Дальнего Востока Российской Федерации для осуществления сельскохозяйственного производства, сохранения и развития традиционного образа жизни, хозяйствования и промыслов коренных малочисленных народов Севера, Сибири и Дальнего Востока Российской Федерации, гражданам для сенокошения и выпаса скота в аренду в порядке, установленном ст. 34 ЗК РФ. При этом выкуп арендуемого земельного участка в собственность не допускается.
Земельные участки из земель сельскохозяйственного назначения, занятые оленьими пастбищами в районах Крайнего Севера, отгонными пастбищами и находящиеся в государственной или муниципальной собственности, могут быть переданы гражданам и юридическим лицам только на праве аренды.
Договор аренды заключается в письменной форме и подлежит государственной регистрации (ч. 2 ст. 609 ГК РФ). Права на земельный участок при аренде находящегося на нем здания или сооружения регулируются ст. 652 ГК РФ. На основании этой статьи к арендатору переходит право на часть земельного участка, на котором находится арендуемая недвижимость, и на его часть, которая необходима для обеспечения использования недвижимости. Участок земли переходит к арендатору на праве аренды или ином предусмотренном договором аренды праве, если земля находится в собственности арендодателя или в пользовании (но не в аренде). И участок переходит к арендатору на праве пользования, если в договоре не определено право, на основании которого он передается арендатору. Аренда здания или сооружения, находящегося на земельном участке, не принадлежащем арендодателю на праве собственности, допускается без согласия собственника этого участка, если это не противоречит условиям его использования, установленным законом или договором с собственником земельного участка.
Поскольку арендатор пользуется землей не только на основании закона, но еще дополнительно по договору с собственником, то полнота и определенность его прав и обязанностей конкретнее прав и обязанностей обычного землепользователя.
В соответствии со ст. 40 ЗК РФ арендатор вправе:
использовать в установленном порядке для собственных нужд имеющиеся на земельном участке общераспространенные полезные ископаемые, пресные подземные воды, а также водные объекты в соответствии с законодательством РФ;
возводить жилые, производственные, культурно-бытовые и иные строения и сооружения в соответствии с целевым назначением категории земель и разрешенным использованием с соблюдением установленных архитектурно-планировочных, строительных, экологических, санитарно-гигиенических, противопожарных и иных специальных требований (норм, правил, нормативов);
проводить в соответствии с разрешенным использованием оросительные, осушительные, культуртехнические и другие мелиоративные работы, строить пруды и иные водоемы в соответствии с установленными действующим законодательством, экологическими, строительными, санитарно-гигиеническими и иными специальными требованиями (нормами, правилами, нормативами);
осуществлять другие права по использованию земельного участка, предусмотренные законодательством.
Земельное законодательство предоставляет арендатору, за изъятием некоторых случаев, те же права, что и собственнику, а именно право:
собственности на плоды, продукцию и доходы, полученные в результате использования земельного участка;
самостоятельно хозяйствовать на земле;
передавать свои права и обязанности по договору аренды земельного участка третьему лицу;
отдавать арендные права земельного участка в залог;
вносить право аренды в качестве вклада в уставный капитал хозяйственного товарищества или общества либо паевого взноса в производственный кооператив в пределах срока договора аренды земельного участка без согласия собственника земельного участка при условии его уведомления, если договором аренды земельного участка не предусмотрено иное.
Желая приобрести недвижимость на территории РФ, многих иностранцев интересует вопрос о том, получат ли они какие-либо льготы или скидки при покупке недвижимого объекта в одном из регионов Российской Федерации.
Но найдя ответ, многих из них постигает разочарование, поскольку государство ничего подобного для иностранных домовладельцев не предусматривает. А это значит, что получить ВНЖ или российское подданство в упрощенном порядке на основании желания приобрести недвижимость у иностранных граждан не выйдет.
Т.е. покупая, к примеру, квартиру, иностранный собственник всего лишь приобретает недвижимый объект, становясь владельцем российской недвижимости. Данный статус:
- не дает никаких льгот;
- не отменяет необходимости получения документов для легального временного или постоянного проживания в стране;
- не облегчает процедуру приобретения трудового патента;
- не спасает от необходимости уплачивать налоги на имущество.
Приобретя квартиру в России, иностранец получает всего ли место, где он может временно прописаться для постановки на миграционный учет и получения РВП. Оформить постоянную прописку даже в собственном жилье иностранному гражданину не получится, поскольку таким правом обладают только законные представитель РФ, у которых имеется соответствующее российское гражданство.
Отвечает коммерческий директор ГК Nordest Владислав Мак:
Земельным кодексом Российской Федерации установлено право иностранных граждан, лиц без гражданства и иностранных юридических лиц на приобретение в собственность земельных участков. Вместе с тем им же установлены и некоторые ограничения.
Иностранцам, к примеру, не предоставят в собственность участки земли в санаторных, курортных зонах, сельскохозяйственные угодья. Промышленные зоны не входят в данный перечень, и их покупка разрешена, если они не относятся к приграничным зонам и морским портам.
Например, иностранная компания не может приобрести в собственность землю на территории морского порта «Усть-Луга», но может приобрести участок на территории промзоны «Фософорит» в Кингисеппе.
Вообще основным видом владения землей в нашей стране для иностранца является аренда земельного участка. Однако на практике иностранные компании обходят ограничения на приобретение надела, зарегистрировав на территории РФ представительство, на которое оформляется право собственности на землю.
Может ли итальянец купить землю в Крыму?
Возможна ли регистрация в квартире, принадлежащей иностранцу?
По вопросу об отчуждении иностранными гражданами права собственности на земельный участок (Кожахмет Руслан, Адвокат, партнер АК «International Major Lawyers»)
- По вопросу об отчуждении иностранными гражданами права собственности на земельный участок
- Кожахмет Руслан
- Адвокат, партнер АК «International Major Lawyers»
Законодательством РК установлен срок в течении, которого иностранные граждане получившие недвижимое имущество в Казахстане обязаны совершить его отчуждение. Законами РК предусмотрено два вида сроков в зависимости от вида недвижимого имущества несоблюдение, которых может привести к сложностям по их отчуждению.
Разберем на реальном примере отдельные аспекты этой темы. Перед этим обращаем внимание, что авторское решение в описываемом случае не является уникальным и не претендует на исключительность.
Автор надеется, что данная статья послужит базой для последующего использования практикующими юристами в разрешении схожих случаев, будет полезной широкому кругу читателей и даст импульс для дальнейшего совершенствования законодательства РК.
Отчуждение иностранным гражданином права собственности на долю унаследованного земельного участка
Родные сестры получили в наследство после смерти одного из родителей его половину земельного участка и стали собственниками земельного участка наряду с оставшимся родителем, обладавшим правом собственности на другую половину земельного участка. Позднее одна из сестер вышла из гражданства Казахстана, получив иностранное гражданство страны, не имеющей международных соглашений с Казахстаном по имущественным правам.
Свое имущество иностранка устно подарила родной сестре, гражданке Казахстана, передав ей правоустанавливающие документы на землю, но юридически не оформив это.
Через несколько лет после смерти второго родителя сестра (иностранная гражданка) отказалась от принятия наследства, а ее сестра, гражданка Казахстана, вступила в права и унаследовала половину умершего родителя, получив тем самым 2/3 от земельного участка. Для оформлении сделки дарения у нотариуса по оставшейся 1/3 доли земельного участка у иностранной гражданки в пользу гражданки Казахстана им было отказано. Причина отказа — пропуск трехмесячного срока.
Права иностранцев на недвижимое имущество
Из общего смысла статьи 9 Закона Республики Казахстан «О правовом положении иностранцев», регулирующего право на жилище, иные имущественные и личные неимущественные права, только иностранцы, постоянно проживающие в Республике Казахстан, в жилищных отношениях имеют те же права и несут те же обязанности, что и граждане Республики Казахстан. Они вправе иметь в Республике Казахстан на праве собственности жилище и иное имущество, к которым могут быть отнесены земельные участки. Иностранцы, постоянно проживающие в Республике Казахстан, пользуются своими имущественными и личными неимущественными правами наравне с гражданами Республики Казахстан.
При этом временно пребывающие в Республике Казахстан иностранцы имеют только право пользования имущественными и личными неимущественными правами на основаниях и в порядке, установленными законодательством и международными договорами Республики Казахстан. Применительно к описываемому случаю, международные договора РК и исключения по законодательству РК отсутствуют.
Следует отметить, что в соответствии с первым абзацем ст.
4 ЗРК «О правовом положении иностранцев» постоянно проживающими в Республике Казахстан признаются иностранцы, получившие на то разрешение и документ на право постоянного проживания в порядке, определяемом Правительством Республики Казахстан. Данное разрешение называется вид на жительство. Все остальные иностранцы не имеющие данного вида на жительства являются по статусу временно пребывающими иностранцами.
- В частной собственности постоянно проживающих иностранцев согласно пункту 4 статьи 23 Земельного кодекса РК могут находиться только земельные участки под застройку или застроенные производственными и непроизводственными, в том числе жилыми, зданиями (строениями, сооружениями) и их комплексами, включая земли, предназначенные для обслуживания зданий (строений, сооружений).
- Виды сроков по отчуждению недвижимого имущества иностранцами
- В тех случаях когда в собственности временно пребывающих иностранцев в результате принятия наследства или по иным законным основаниям оказывается недвижимое имущество, то оно согласно законодательству РК, в зависимости от вида подлежит отчуждение в установленные сроки.
Так, по общему правилу, распространяемому на все виды имущества, закрепленному пунктом 1 статья 252 ГК РК, если по основаниям, допускаемым законодательными актами, в собственности лица оказалось имущество, которое не может ему принадлежать в силу законодательных актов, это имущество должно быть отчуждено собственником в течение одного года с момента возникновения права собственности на данное имущество, если иные сроки не предусмотрены законодательными актами. Фраза процитированной нормы «если иные сроки не предусмотрены законодательными актами» отсылает на нормы правовых актов относящимся к тому или иному виду имущества и регулирующие правоотношения складывающиеся по поводу них. Гражданский кодекс РК в указанной ранее статье также предусматривает, что в случае, если имущество не будет отчуждено собственником в указанный срок, оно по решению суда подлежит принудительному отчуждению с возмещением собственнику стоимости имущества за вычетом затрат по его отчуждению.
В настоящем исследовании этим имуществом является земельный участок. Регулирующим правовым актом в этой сфере является Земельный кодекс РК.
Пунктом 1 статьи 66 Земельного кодекса РК предусмотрено, что в тех случаях, когда по основаниям, предусмотренным законодательными актами Республики Казахстан, лицо приобретает на земельный участок право, которое оно не может иметь в соответствии с нормами, установленными земельным кодексом, указанное право подлежит в течение трех месяцев отчуждению по правилам, установленным гражданским законодательством Республики Казахстан, или должно быть переоформлено в указанный срок в право на землю, которое в соответствии с земельным кодексом такому субъекту может принадлежать.
Как приобрести землю сельхозназначения в собственность иностранным гражданам.
Этим вопросом задаются многие иностранцы и зарубежные инвесторы, которые хотят купить землю в Российской Федерации. Не все юристы в России, дающие советы по оформлению земель знают, возможно, ли это (кроме варианта аренды). Законом РФ разрешена покупка таких земель (сельхоз), а так же земель промназначения гражданами иностранных государств. В 2020 году президент нашей страны продал Китаю более 150 тысяч гектар за 37 млн. долларов.
Как же купить сельскохозяйственные земли иностранцу в 2020?
-Оформить (открыть) на территории России юридическое лицо с двумя учредителями, один из которых иностранец, второй-гражданин РФ соответственно. Основным условием станет доля уставного капитала между учредителями, иностранному гражданину может принадлежать не более 50 процентов уставного капитала, на практике это не более 25 процентов. В уставе компании пишется условие, что принимать решения можно только при присутствии обоих учредителей. Гражданин РФ дает генеральную доверенность на свою долю, таким образом, иностранный гражданин является полным собственником земельного участка и второй учредитель (гражданин РФ) при всем желании не сможет претендовать на землю. Так же возможен вариант покупки иностранцем второй доли в фирме у гражданина РФ после оформления прав собственности покупаемой земли!
-Второй способ такой же, за исключением того, что юридическое лицо открывается на территории зарубежного государства, далее делается филиал на территории РФ и временно вводится в состав учредителей филиала гражданин России.
-Покупка земли путем аренды на 49 лет (с внесением обременений при регистрации в Росреестр).
В итоге получается, что приобрести земли сельхозназначения согласно законодательству РФ, руководствуясь статьей 3 Федерального закона от 24 июля 2002 г. (с изменениями от 15.07.2016 г.) № 101-ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения» МОЖНО. Как оформить сельхоз земли иностранным гражданам и иностранным компаниям в 2020 году?
Можно ли перевести участок из аренды в собственность
В некоторых случаях долгосрочный договор аренды заключается с одной целью – приобрести участок в собственность. Право выкупа обязательно закрепляется в одном из пунктов, в котором разъясняется порядок и условия перехода земли в собственность. Если сделка осуществляется между частными лицами, то она оформляется в соответствии с требованиями ГК РФ.
В случае, когда собственником является муниципальный орган, приобрести участок в собственность можно на основании заявления или путем участия в аукционе. При этом в рассмотрении заявки откажут, если ранее арендатор в течение 3 лет хотя бы раз нарушил условия пользования землей. Ст. 9 ФЗ № 101 от 24.07.2002 г. предусматривает возможность досрочного выкупа, если до истечения срока аренды внесена вся сумма выкупной цены.
Также арендаторам предоставляется право принять участие в аукционе, который проводится в обязательном порядке при наличии более одной заявки. В итоге владельцем становится тот, кто предложил более высокую цену. Как правило, выкупать землю таким образом приходится тем, кто не предусмотрел в договоре возможность перехода права собственности по окончании срока действия документа.
Особенности покупки земли в России нерезидентом — как это провести правильно
В том случае, если от имени покупателя действует его представитель, то требуется должным образом оформленная .
В частности, она должна быть заверена у нотариуса той страны, где проживает покупатель, и пройти процедуру легализации (для некоторых случаев и проставление апостиля). Кроме этого, требуется ее перевод на русский язык, с обязательным нотариальным удостоверением подписи переводчика.Продавец же, со своей стороны предоставляет такой стандартный набор документов:
- договор купли-продажи, , мены, решение суда, свидетельство о вступлении в наследство и т. п. (в зависимости от способа получения участка);
- свидетельство о праве собственности;
- паспорт;
- к паспорт или план;
- согласие от супруга, а также от других собственников участка (если он в ).
В зависимости от ситуации могут потребоваться и другие бумаги.
Кроме этого, также должны быть подготовлен и договор купли-продажи. Он составляется в соответствии с общими требованиями, единственная особенность — для покупателя должен иметься перевод документа на родной для него язык (если он этого требует).После составления и подписания договора процедура та же — он подлежит обязательной в Росреестре.
По окончании этой процедуры покупатель получит свидетельство о праве собственности на участок и станет его законным владельцем. Фактическую передачу участка лучше также оформлять документально, при помощи акта приема-передачи. имеет ряд особенностей. Ваша цель это аренда земли с правом выкупа?
Может ли иностранное лицо арендовать в рф земли сельскохозяйственного назначения
Перечень документов для сделки стандартен:
- удостоверения личности сторон.
- бумаги на недвижимость;
Если в паспорте иностранца нет перевода сведений на русский язык, то его нужно сделать с заверением у нотариуса. Вид на жительство не вызовет никаких проблем.
Добавим, что иностранцу, который хочет приобрести землю или другую недвижимость в России, нужно помнить про обязанность платить налоги. Необходимо знать, что ставка для нерезидентов РФ – повышенная. ФЗ
«Об обороте земель сельскохозяйственного назначения»
установлены ограничения на владения землей сельскохозяйственного назначения для иностранных граждан, однако действие Закона «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения» не распространяется на земельные участки, предоставленные из земель сельскохозяйственного назначения для: ведения личного подсобного хозяйства и дачного хозяйства; садоводства; животноводства; огородничества».
Именно этим и руководствуйтесь при возбуждении процедуры приобретения земельного участка, которого будет достаточно. Удовлетворят ли ваше заявление, покажет время. В случае отказа обжалуйте в суде.
Считаю, что суд примет названное разъяснение в качестве рекомендации. Кроме того, Минэкономразвития РФ даёт разъяснения по многим вопросам.
И к ним, как данным якобы вне компетенции этого органа, претензий нет. Правоприменительная практика должна быть единой.
Указом Президента РФ от 09.01.2011 № 26
«Об утверждении Перечня приграничных территорий, на которых иностранные граждане, лица без гражданства и иностранные юридические лица не могут обладать на праве собственности земельными участками»
(далее – Указ № 26). Статьей 3 Федерального закона от 24 июля 2002 г. № 101-ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения» (далее – Закон «Об обороте земель сельхозназначения») установлены ограничения на владения землей сельскохозяйственного назначения для:
- российских юридических лиц, в уставном (складочном) капитале которых доля иностранных граждан, иностранных юридических лиц, лиц без гражданства составляет более чем 50%.
- иностранных юридических лиц;
- иностранных граждан и лиц без гражданства;
Указанные лица могут обладать земельными участками сельскохозяйственного назначения только на правах аренды.
Типовой образец договора аренды
Договор аренды земли сельхозназначения не имеет единой формы, регламентированной на законодательном уровне. Его составляют с учетом норм гражданского и земельного законодательства. Типовой образец включает в себя следующую информацию:
- название документа, его номер, дату и место заключения сделки;
- наименование сторон;
- характеристику предмета соглашения;
- срок действия арендных правоотношений;
- стоимость временного пользования, возможность ее изменения;
- порядок внесения в договор изменений, его досрочного расторжения;
- права, обязанности, ответственность сторон.
Может ли иностранный гражданин купить земельный участок в рф?
Аренда предоставляет иной объем прав по использованию земли, чем постоянное (бессрочное) пользование и пожизненное наследуемое владение. Предоставление земельных участков в пользование на праве аренды берет начало в 1990 г., с принятием Основ законодательства Союза ССР и союзных республик о земле от 28 февраля 1990 г.
(ст. 7). При разработке норм Земельного кодекса РФ об аренде в основу был положен принцип соотношения норм земельного и гражданского законодательства: правовое регулирование аренды земельных участков должно основываться на нормах гражданского законодательства, а в Земельном кодексе РФ будут установлены лишь некоторые особенности аренды земельных участков. Право аренды должно получить, наряду с правом собственности на землю, наиболее широкое распространение в условиях рыночной экономики.2.
Изменение условий договора аренды земельного участка без согласия его арендатора и ограничение установленных договором аренды земельного участка прав его арендатора не допускаются. Досрочное расторжение договора аренды земельного участка, заключенного на срок более чем пять лет, по требованию арендодателя возможно только на основании решения суда при существенном нарушении договора аренды земельного участка его арендатором.10.
В случае наследования земельных участков лицами, не достигшими совершеннолетия, их законные представители могут передать эти земельные участки в аренду на срок до достижения наследниками совершеннолетия.11. Изъятые из оборота земельные участки не могут быть переданы в аренду, за исключением случаев, установленных федеральными законами.Комментарий к статье 221.
Аренда земельных участков является одним из видов пользования земельными участками, возникающим из договора.