Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Порядок купли-продажи квартиры: 7 шагов к сделке». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Инoгдa cтoимocть квapтиp нa втopичкe дeшeвлe, чeм нa пepвичнoм pынкe, чтo cвязaнo c изнocoм cтpoeния и, в нeкoтopыx cлyчaяx, нeyдoбнoй плaниpoвкoй. Чaщe вceгo цeнa нижe cpeднepынoчнoй в дoмax cтapoгo фoндa. Пpи этoм, пoкyпкa втopичнoй нeдвижимocти coпpяжeнa c pиcкaми: нa pынкe дeйcтвyют мoшeнничecкиe cxeмы, в дoкyмeнтax coбcтвeнникa мoгyт быть oшибки, кoтopыe пoвлeкyт гpaждaнcкиe cпopы пocлe зaвepшeния cдeлки. Бeзoпacнo кyпить квapтиpy нa втopичнoм pынкe мoжнo чepeз aгeнтcтвo, пpи этoм вы cэкoнoмитe вpeмя, пoлyчитe дoпoлнитeльныe гapaнтии и пpeимyщecтвa. Ecли вы peшили дeйcтвoвaть caмocтoятeльнo, чтoбы cлeдyйтe нaшим coвeтaм нe быть oбмaнyтым.
Кaк пpaвильнo кyпить квapтиpy нa втopичнoм pынкe, чтoбы нe oбмaнyли
Как оценить район перед покупкой
Покупка вторичного жилья — на что обратить внимание? Часто именно с таким запросом приходят потенциальные собственники. Но важно помнить, что оценивать нужно не только одну квартиру. Особенности вторичного рынка недвижимости, что дома находятся в давно застроенных районах, а значит, проблема с инфраструктурой стоит не так остро, как в случае с новостройками. Но все же стоит обратить внимание на некоторые вещи.
-
Если дом находится близко от метро или остановки наземного транспорта, это огромный плюс для перемещений по городу. Но могут быть неприятные сюрпризы — непрошеные гости, приходящие в ближайшие подъезды с не самыми чистыми (в самом прямом смысле этого слова) намерениями. Если вы отдаете предпочтение логистике, обратите внимание на то, закрыт ли внутренний двор дома – закон разрешает устанавливать шлагбаумы (ССЫЛКА) и даже ограждения.
-
Кстати, о транспорте. Если он проходит близко к дому, стоит оценить, не мешает ли шум или свет от него жильцам. Звонки трамваев, вибрирование метро, фары автобусов могут мешать, особенно ночью.
-
Обратите внимание на доступность магазинов. Специфика крупных городов зачастую в том, что чем ближе к центру район, тем меньше доступных супермаркетов можно найти рядом. Очень дорогие или далеко расположенные магазины – не лучший вариант для длительного проживания.
-
Если для вас это важно, узнайте, есть ли рядом парки, прогулочные зоны, велодорожки. Это актуально для тех, кто занимается спортом, любит длинные прогулки или воспитывает собаку. В любом случае, стоит узнать заранее, как оценивается экологическая обстановка в районе. В интернете можно найти карты с оценкой чистоты воздуха и воды по разным областям городов.
-
Оценить благополучность района и микрорайона на глаз бывает сложно (если вы не ищете квартиру в месте, которое заранее позиционируется как элитное), но бросающиеся в глаза разруха, запустение и беспорядок должны насторожить.
Шаг 2 – проверка истории квартиры
Попросите у собственника выписку из Единого
государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним (ЕГРП). В этой выписке будет отражена вся история объекта (переходы права собственности, а также наличие арестов на квартиру, запретов на совершение сделок), начиная с 1998 года, то есть с момента создания ЕГРП, чего вполне достаточно для вашего душевного спокойствия.
«Если из этой выписки вы увидите, что квартира за последнее время очень часто перепродавалась и переходила из рук в руки, и по факту в ней никто долго не жил, то вполне вероятно, что сделки по этой недвижимости были «не чистыми» и таким способом некто пытался «подставить» добросовестного приобретателя», – предостерегает Ольга Рыкова, директор юридического департамента компании Panorama Estate. В этом случае эксперты советуют насторожиться и лучше – поискать более благонадежный объект.
Из выписки будет также понятно, находилась ли квартира в эпицентре спора или нет, накладывались ли на нее аресты и т. п. И если в результате изучения этой информации вы обнаружите какие-либо споры, обратите внимание на то, сколько лет прошло с момента их возникновения.
По российскому законодательству, максимальный срок давности по признанию сделок недействительными, в том числе сделок с недвижимостью, – 3 года. Поэтому если в течение трех последних лет до предполагаемой покупки никаких споров с квартирой не было, то можете не волноваться, что предыдущие владельцы вдруг предъявят свои права. Но если вы поймете, что за последние 3 года споры все-таки были, то попросите собственника предоставить судебное решение, исходя из которого можно будет сделать окончательные выводы о правомерности владения данной квартирой. Если же судебное решение еще не вынесено, то имеет смысл его дождаться, прежде чем пойти на сделку.
Правда, бывает, что квартира не числится в ЕГРП. Как правило, это случается с недвижимостью из старого жилого фонда. Если такой квартиры нет в реестре, значит, после ее приватизации с ней не совершалось никаких сделок, то есть это идеальная с юридической точки зрения квартира, она абсолютная «чистая». Для стопроцентной уверенности покупатель может подать запрос в Департамент жилищной политики, чтобы убедиться в истинных правах ее владельца. Больше ничего делать не нужно.
Шаг 4 – проверка продавца
С не менее пристальным вниманием следует проверить и самого собственника. Для начала убедитесь в подлинности его паспорта. Сделать это можно с помощью специализированного сервиса на официальном сайте Федеральной миграционной службы РФ. Полученная таким образом информация носит, конечно, больше справочный характер. Для получения юридически значимой официальной информации создатели сайта рекомендуют обратиться в территориальное подразделение ФМС (попросту говоря, местный паспортный стол).
«Крайне внимательным надо быть, если договор подписывает представитель продавца по доверенности, – замечает Сергей Поправка. – Следует знать, что доверенность, выдаваемая физическим лицом, обязательно должна быть нотариально удостоверена. Следует убедиться, не отозвана ли доверенность, а также четко уяснить перечень полномочий доверенного лица: вправе ли он только подписывать договор аренды или может еще и, например, получать оплату по договору. Вообще, надо понимать, что подписание договора доверенным лицом создает дополнительные риски».
Гораздо сложнее будет разобраться с дееспособностью продавца. Но сделать это обязательно нужно (сколько бы доверия ни внушал человек), дабы быть уверенным, что на момент заключения договора собственник не находится в плановом месячном запое, в состоянии наркотического воздействия и что он психически здоров. Не поленитесь вместе с продавцом посетить наркологический и психоневрологический диспансеры для получения соответствующих справок.
Как снизить ежемесячный платеж до оформления ипотеки?
Сумма ежемесячного платежа зависит от общей суммы кредита, процентной ставки, первоначального взноса и срока кредита.
Процентную ставку можно снизить с помощью участия в льготных ипотечных программах или поиска кредита с наиболее оптимальными условиями.
Постарайтесь внести максимальный первоначальный взнос. Если в вашей семье появились дети, в этом может помочь использование материнского капитала. Это позволит снизить общую сумму долга и ежемесячный платеж.
Какие документы потребуются для оформления ипотеки?
Окончательный список определяется банком и зависит от условий кредита.
В большинстве случаев для оформления ипотечного кредита будет достаточно следующих документов:
- паспорт;
- второй документ, подтверждающий личность (водительское удостоверение, военное удостоверение, военный билет, загранпаспорт или СНИЛС);
- документы, подтверждающие финансовое состояние и наличие постоянной работы (справка о доходах и удержанных суммах налога, бывшая 2-НДФЛ или выписка с зарплатного счета, для предпринимателей — налоговая декларация или справка по форме банка);
- документы на квартиру (например, схема помещения, характеристика жилого помещения, отчет о стоимости недвижимости);
- документы, подтверждающие наличие первоначального взноса (выписка об остатке средств на счете или вкладе в банке, свидетельство о праве на получение субсидии, государственный жилищный сертификат, свидетельство о праве участника
накопительно-ипотечной системы жилищного обеспечения военнослужащих на получение целевого жилищного займа и др).
При продаже квартиры в ипотеку к сделке купли-продажи присоединяется третий участник — банк-кредитор. Если у покупателя есть одобрение, то схема продажи состоит из следующих этапов:
- Заключение предварительного ДКП, передача задатка — один день.
- Передача копий документов на квартиру покупателю. Для принятия решения банком.
- Оценка недвижимости — оформление заключения, подтверждающего стоимость имущества и соответствие требованиям кредитора.
- Проверка документации банком — 5–7 дней. Подписание договора страхования и ипотечного соглашения.
- Оформление основного договора купли-продажи, подача пакета документов на регистрацию.
В среднем процесс занимает 3–4 недели, но точные сроки зависят от банка, поскольку на рассмотрение документов и принятие окончательного решения уходит большая часть времени.
Главное, что нужно запомнить из статьи:
- покупать квартиру напрямую у собственника. Если недвижимость продается по доверенности, лучше отказаться от такой сделки или привлечь юриста;
- лучше, если продавец будет один, а если собственников несколько, все должны быть согласны на продажу и не передумать в последний момент;
- чем больше документов проверите, тем лучше. У собственника обязательно должны быть паспорт, выписка из ЕГРН или свидетельство о праве собственности, правоустанавливающий документ — договор о собственности или документ о наследстве;
- если что-то смущает, лучше привлечь юриста или отказаться от сделки.
- сложно только в первый раз.
В этой статье мы рассказали, как купить квартиру на вторичке. В других статьях подробнее расскажем о каждом этапе: как искать квартиру, проводить осмотр, проверять документы и заключать сделку.
Реально ли точно сказать сколько продается обычная квартира?
Если смотреть «среднюю температуру по больнице», то продолжительность варьирует в пределах двух – четырех месяцев. Чаще всего увеличение этого периода происходит из-за неадекватного ценообразования. И это логично: вряд ли кто-то согласится потратить на покупку сумму, увеличенную по сравнению с рынком.
Вторая частая причина – юридические проволочки. Так, при наличии обременения квартиру сбыть будет труднее, поскольку мало кому из потенциальных покупателей захочется ждать пока продавец оформит все необходимые бумаги. Зато основания для возникновения права собственности потребителей мало интересуют. Приватизированное, полученное по наследству либо в дар имущество по продолжительности экспонирования ничем не отличается от аналогов, приобретенных по купле-продаже.
Еще один немаловажный аспект – длительность владения объектом. Парадоксально, но россияне не слишком-то благосклонно смотрят на желающих реализовать недвижимость, которая когда-то была приобретена в инвестиционных целях. Поэтому если имущество в собственности пребывает более трех лет, то его купят охотнее.
Подготовка документов
Лучший вариант, когда у продавца все документы будут подготовлены заранее (от покупателя обычно нужен только паспорт, так что там готовить нечего). Требуемый документы и сроки на их подготовку:
- Техпаспорт на квартиру. Должен быть на руках. Обычно не обновляется или обновляется очень редко. Если потребуется обновлять, то срок такой процедуры от 1 до 3 месяцев.
- Выписка из ЕГРН. Желательно прямо перед сделкой получить свежую. На ее оформление уходит около 3-5 дней.
- Выписка из домовой книги. Готовится около 1-5 дней.
- Справка из управляющей компании. Получить можно в день обращения. Максимум – до 3 дней.
- Разрешение от органов опеки (если требуется). Готовится в срок до 1 недели. Этот документ обычно выдается с определенным сроком действия в 1 месяц, после чего он теряет свою силу. Как следствие, нужно подгадать так, чтобы получить его прямо перед заключением сделки.
- Разрешение от супруга/супруги. Оформляется в день обращения. Срока действия не имеет, но нередко в разрешении указываются особенности и условия сделки. Как следствие, если что-то поменяется, придется менять и этот документ.
Первичный и вторичный рынок жилья полны предложениями квартир на любой вкус, вот только средств на их приобретение бывает крайне недостаточно. Тогда приходится брать кредит, пользоваться доступными госпрограммами, цель которых — улучшить условия проживания граждан. Купить квартиру можно:
-
На средства материнского капитала. При этом срок приобретения будет растянут настолько, сколько потребуется времени для взятия разрешения на покупку. При участии в ипотечной программе можно истратить сумму сертификата на выплату кредита. В остальных случаях держателю документа придется подождать достижения ребенком 3-летнего возраста.
Если решено брать кредит под покупку жилья, необходимо найти банк, который примет маткапитал в качестве первого взноса или частичной выплаты тела кредита. После одобрения, спустя 1-2 месяца, необходимо обратиться в пенсионный фонд. Сотрудник госструктуры в течение 2 недель примет решение, перечислять ли средства. Остается дождаться поступления средств из ПФ на счет в банке. Общая длительность процедуры — 2-4 месяца. - По военной ипотеке. В отличие от обычного кредитования, военная ипотека выдается только военнослужащим. Процентная ставка, предлагаемая банками, составляет 7-11%. Залогодателем будет не только кредитуемый, но и Минобороны. Соискатель подает первый рапорт на рассмотрение, а спустя 3 года — второй рапорт. Если соискатель пройдет критерии отбора участников программы, он получит соответствующее свидетельство на получение ипотеки. Документ действует полгода, в течение которого получателю необходимо оформить с банком договор на покупку квартиры. В целом срок приобретения жилья составит от 3,5 лет.
Сколько длится процесс покупки квартиры — предугадать сложно. Можно встретить «своего» Продавца или Покупателя и совершить сделку за неделю, а при неблагоприятных обстоятельствах процесс может затянуться на 3-4 месяца.
Уже на первом этапе купли-продажи квартиры Покупателя и Продавца подстерегают скрытые опасности. Покупатель рискует наткнуться на недвижимость с зарегистрированными собственниками: отбывающими срок в местах лишения свободы, проходящими службу в армии и прочими, которые по возвращению смогут поселиться в приобретенном жилье.
Продавец рискует довериться недобросовестному Покупателю и лишиться квартиры и денег. Кроме того, при неправильном планировании процесса купли-продажи срок покупки квартиры будет значительно увеличен. Юрист поможет дать ответы на вопросы: какие собрать документы? Как корректно составить договор? Как рассчитать размер госпошлины? Специалист проверит юридическую чистоту сделки, и квартира будет куплена в кратчайшие сроки без рисков для обеих сторон.
Как сезонность влияет на продажу недвижимости
Наступление весны нередко «провоцирует» людей на перемены в жизни, в том числе, и решение квартирного вопроса. Но помимо чисто эмоциональной составляющей необходимо учитывать и объективные факторы. С окончанием зимы, как свидетельствуют многолетние наблюдения, на рынке недвижимости обычно наступает оживление, больше активности проявляют и продавцы и покупатели, так что этот сезон нередко становится продуктивным для всех участников рынка недвижимости.
Порой лето считают периодом отпускного затишья, но это не совсем справедливо. Как продать квартиру, так и купить вполне можно и в летний сезон. В теплое время года все мы легче на подъем, поэтому гораздо приятнее и ездить на просмотр вариантов нового жилья, и переселяться в новую квартиру. Да и ремонт, если в нем возникнет необходимость, также целесообразнее проводить в летний период. Не стоит сбрасывать со счетов и возможность перевода детей в школы и детские сады: по мнению психологов, это лучше делать в каникулы.
Осень – тот самый период, в отношении которого существует единодушное мнение: это начало делового сезона. На рынок недвижимости вливаются отдохнувшие участники, готовые к реализации обдуманных в отпуске планов. Кроме того, многие приобретают недвижимость в соответствии с необходимостью: например, для поступивших в столичные вузы детей, и порой даже создается дефицит предложения. Он, в свою очередь, стимулирует продавцов, доселе откладывавших реализацию своего товара, выйти на рынок.
Пик активности операций с недвижимостью продолжается до Нового года. Переоформление квартиры на нового владельца порой происходит чуть ли не под бой курантов. Отчасти это дань традициям – завершить все важные дела в уходящем году. Кроме того, все понимают, что первая половина января будет самым настоящим затишьем, а вторая потребуется, чтобы полностью войти в рабочий ритм. Конечно, речь не идет о полной стагнации рынка недвижимости, но число сделок в этот период не бывает рекордным.
Сайты многочисленных агентств по недвижимости предлагают подбирать квартиру по различным параметрам: расположению дома, планировке, метражу, количеству комнат и пр. Все это, безусловно, важно, но важнее уточнить сразу сумму, на которую покупатель может рассчитывать. Если вы располагаете только частью необходимой суммы и планируете взять ипотеку, то определите, сколько именно хотите брать, чтобы понимать, на что можете рассчитывать при покупке.
Оценить стоимость квартиры можно по разным показателям. К вашим услугам аналитики, рейтинги, онлайн калькуляторы, объявления о продаже квартир. Сопоставив информацию из разных источников, вы определите примерную стоимость того жилья, которое собираетесь себе покупать. Можно выбрать район расположения дома, ближайшую инфраструктуру, тип дома и год его сдачи, дату последнего ремонта, характеристики самой квартиры.
Квартиру можно характеризовать общей площадью и площадью отдельных комнат, планировкой, этажом, наличием и состоянием балкона или лоджии, возможности взятия ипотечного кредита. Сопоставив все эти данные с собственными желаниями, определите, какую именно квартиру вы хотели бы купить.
Выделите наиболее важные критерии выбора: площадь, количество комнат и т. д., а также второстепенные: раздельный санузел, размер балкона или кухни, тихий двор, наличие рядом магазина и пр. Выделив для себя главное, вы можете сделать оценку подходящей квартиры на онлайн калькуляторе. Конечно, такой сервис даст вам очень приблизительное представление о цене только для того, чтобы примерно определить сумму, которую вам придется потратить на квартиру.
Процесс купли-продажи квартиры проходит в несколько этапов: После того, как договоренность с продавцом достигнута, право на продолжение процедуры получается внесением задатка (аванса), составляющего обычно несколько процентов от полной стоимости квартиры. В договоре задатка указываются сроки, в течение которых продавец должен подготовить документы для совершения сделки. Стороны также оговаривают, кто берет на себя расходы по подготовке документов, услуги в ходе сделки и регистрации.
После того, как документы подготовлены, назначается дата сделки. Сторонами согласуется банк, в котором будут проводиться расчеты, нотариус для заверения договора, заказываются услуги по перевозке денег, согласуется текст договора купли-продажи и банковских услуг.
На сделке подписывается договор купли-продажи, денежные расчеты. После этого документы подлежат регистрации в Росреестре, а после регистрации сделки производятся окончательные расчеты, оформление актов, передача ключей. Для расчетов банком может использоваться предоставление банковских ячеек, аккредитивов.
Банк в ходе сделки выступает гарантом того, что продавец получит причитающиеся ему по договору средства в полном объеме. В промежутке между подписанием договора и регистрацией сделки деньги сохраняет банк, а стороны прав на них не имеют. Если договор купли-продажи предусматривает выписку не выписанных до продажи квартиры граждан, то сумма (часть суммы) передается продавцу только после того, как они будут выписаны.
Стоит ли нанимать риелтора
Аргументы «за»
- Вам не придется искать жилье самостоятельно. Риелтор подберет подходящий вариант по вашим требованиям и сэкономит время. Главное очень точно сформулировать предпочтения.
- Вам не нужно самостоятельно вникать в юридические тонкости покупки квартиры. Всеми вопросами оформления покупки и проверкой квартиры должен заниматься риелтор.
- Риелтор профессиональным взглядом оценит квартиру, расскажет о ее достоинствах и недостатках. На основании этого он сможет обоснованно поторговаться с продавцом, чтобы снизить цену.
Аргументы «против»
- Договор с риелтором не гарантирует чистоту сделки купли-продажи на 100 %. Все детали вам придется проверять самостоятельно.
- Вы теряете деньги. В зависимости от сложности сделки комиссия риелтора составляет от 1 до 6 % от суммы. То есть при покупке квартиры за 6 500 000 руб., вы отдадите посреднику от 65 000 до 390 000 руб. Согласитесь, они бы вам пригодились самим.
- Риэлтор может предлагать вам только те варианты, где ему предлагают комиссию со стороны продавца. Это так называемые «партнерские сделки», когда риелтору покупателя застройщик или продавец платит от 0,5 % до 4 % за приведенного покупателя.
Шаг 7. Внесение аванса или задатка
Чтобы показать серьезность своих намерений купить квартиру, нужно оставить некоторую сумму денег (не более 30 000–50 000 руб.) в качестве предоплаты. При возникновении спорной ситуации с продавцом договор поможет вернуть деньги в судебном порядке. Для этого существуют две формы: аванс и задаток.
Подсказка
Аванс – денежная сумма, которую передает покупатель продавцу в подтверждение своих намерений. Возвращается покупателю в полном объеме, если покупатель отказался от покупки.
Задаток – сумма, которая возвращается покупателю в двойном объеме, если купля-продажа не состоялась по вине продавца. Задаток остается у продавца, если покупатель отказался от приобретения квартиры.