Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Что изменится в сфере недвижимости с 1 марта 2023 года». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
В случае если отдельные части дома были построены самовольно, либо застройщик своевременно не известил орган государственного строительного надзора о начале строительства, ввод дома в эксплуатацию придется выполнять силами независимой специализированной организации, имеющей лицензию на детальное обследование строительных конструкций здания или сооружения. Грубо говоря — нужна легализация самостроя.
Как ввести дом в эксплуатацию без разрешения на строительство
Результаты проведенного обследования, в виде отчета о техническом состоянии объекта предоставляются в орган государственного строительного надзора. Надзорный орган (при положительных результатах проведенного обследования) может рассмотреть возможность выдачи ЗОС. Однако ни один нормативный документ не обязывает надзорный орган выдавать положительное ЗОС в случае, если надзор за строительством объекта или его части не осуществлялся.
Уведомление об окончании строительства
Последнее уведомление об окончании строительства подать следует в течение месяца после того, как дом закончен. Оно содержит практически те же сведения, что уведомление о планировании, но уже фактические. К уведомлению прикладывается техплан, который делают приглашенные вами кадастровые инженеры. Их же можно попросить заполнить уведомление, чтобы избежать ошибок. Дополнительно может понадобиться соглашение о разделении участка на доли между правообладателями, если собственников несколько.
Это уведомление тоже рассмотрят в течение семи рабочих дней. Если во время строительства вы не отклонялись от плана, то одобрение практически гарантировано. В ответ снова будет составлено уведомление о соответствии. Оно понадобится для оформления права собственности на дом.
Уполномоченный орган самостоятельно направит в регистрирующий орган заявление о постановке на кадастровый учет и регистрации за вами прав. Если это не будет сделано своевременно, вы можете направить заявление самостоятельно.
Следующий параметр из списка – размеры отступов от границ земельного участка.
Отступы – это минимальные расстояния, которые должны оставаться между домом и границами участка.
Отступы, как и площадь застройки, содержаться в Правилах землепользования и застройки.
На скриншоте выше в таблице видно, что минимальные отступы от границ земельного участка для зон Ж-1, Ж-2, Ж-3 составляют 3 метра.
Это означает, в населенном пункте, где действуют Правила землепользования застройки, фрагмент из которых изображен на скриншоте, располагать строения ближе, чем 3 метра к границам участка не допускается.
Таким образом, чтобы не получить отказ в согласовании строительства по причине нарушения такого параметра как отступы от границ земельного участка, необходимо в уведомлении о начале строительства указывать размеры отступов не менее минимальных.
2-ое основание отказа в согласовании строительства.
Право на строительство дома сохраняется при переходе прав на земельный участок и дом.
По общему правилу, право на строительство сохраняется при переходе прав за земельный участок. А также при переходе прав на объект ИЖС или садовый дом. Смотрите часть 13 статьи 51.1 ГрК.
Допустим покупаете земельный участок, для которого согласовано строительство.
Если 10-летний срок действия не истек, то получать новое согласование не нужно.
При этом нужно понимать следующее. Строить на купленной земле дом можно только с теми параметрами, которые были согласованы.
Проще говоря. Если предыдущий владелец участка согласовал строительство одноэтажного дома, то строить 2-х этажный не стоит.
Потому что после окончания стройки администрация не согласует завершение строительства. Регистрация прав собственности станет «колом».
На этом пока все.
Требования к жилпостройкам
Существуют четкие требования к постройке дома на земле для садоводства.
Для постройки:
- Не более трех надземных этажей;
- Не выше 20 м всего здания;
- В состав жилья, как минимум должны входить: жилая комната, кухня (столовая), туалет, душевая комната, кладовка и пр. При этом спальная комната должна быть не менее 8 кв.м, гостиная не менее 12 кв.м, кухня не менее 6 кв.м;
- Высота от пола до потолка в жилой комнате и кухне не менее 2,7 м (в мансардном этаже — 2,3 м);
- Наличие естественного освещения (наличие окон) в жилой комнате и кухне;
- Наличие систем: отопления, вентиляции, водоснабжения, водоотведения, электроснабжения;
- В жилье в отопительный период температура воздуха в гостиной должна быть не менее 20 градусов, в душевой не менее 24, в кухне и туалете не меньше 18. В садовом домике такого температурного режима не требуется. Кстати, этим и отличаются садовый и жилой дома.
Для зем.участка:
- Общая площадь не менее 300 кв.м;
- Отступ от стены здания до соседской межи не менее 3 м;
- Расстояние от стены до забора, идущего параллельно улице (в том числе автомобильной дороге) – 5 м;
- Отступ от инженерных сетей: от газопровода 2 м (низкого давления), 4 м (среднего давления), 10 м (высокого давления), от водоснабжения/водоотведения 5 м, от силовых и кабелей связи 0,6 м, от теплотрассы 2 м.
Смена владельца объекта или назначения объекта
Если жилой объект меняет собственника, переводится в категорию нежилого (коммерческого) или, наоборот, из категории нежилого в жилой, новое технологическое присоединение не нужно.
Необходимо просто переоформить документы на нового владельца или согласно новому статусу недвижимости.
— Вам следует запросить у бывшего владельца объекта документы на выполненное ранее ТП и обратиться в сетевую организацию, выполнявшую подключение к электрическим сетям, с заявлением о переоформлении присоединения.
— Сетевая компания должна подготовить новый акт разграничения балансовой принадлежности и эксплуатационной ответственности и подписать новый договор.
Важно! Аналогичные действия необходимы в случае утраты или отсутствия документов на технологическое присоединение к электрическим сетям (до 2003 года такого понятия не существовало), либо при изменении опосредованного подключения на прямое. Процесс восстановления и подготовки документов занимает до 7 дней.
ВЫДАЧА РАЗРЕШЕНИЯ НА ВВОД ОБЪЕКТА ИЖС НЕ ТРЕБУЕТСЯ
Итак, последними изменениями в Градостроительный кодекс РФ предусмотрено, что разрешение на ввод объекта в эксплуатацию не требуется в случае, если для строительства или реконструкции такого объекта не требуется выдача разрешения на строительство. Однако это не означает отмену всякого согласования ввода в эксплуатацию объектов ИЖС, а, наоборот, вносит следующие изменения, которые предусматривают дополнительные согласования:
Во-первых, ФЗ N 340 предусматривает, что к объектам индивидуального жилищного строительства теперь относятся в том числе садовые и дачные дома (далее — объекты ИЖС). А это означает, что если до принятия ФЗ N 340 (прежняя редакция Градостроительного кодекса РФ) строительство садовых и дачных домов на земельных участках, предоставленных для ведения садоводства или дачного хозяйства, вообще исключало всякое согласование с органами, уполномоченными на выдачу разрешений на строительство (федеральные органы исполнительной власти, органы исполнительной власти субъектов Российской Федерации или органы местного самоуправления), то начиная с 3 августа 2018 г. такое строительство должно пройти так называемую уведомительную процедуру ввода объекта в эксплуатацию. Следовательно, теперь все вновь строящиеся садовые и дачные дома должны соответствовать всем законодательно установленным параметрам строительства, в том числе и допустимости их размещения на земельном участке.
Во-вторых, из анализа рассматриваемых изменений следует, что разрешение на ввод объекта ИЖС в эксплуатацию рассматриваемым Законом отменяется, но при этом вводится иная форма согласования — получение уведомления о соответствии построенных или реконструированных объектов индивидуального жилищного строительства требованиям законодательства о градостроительной деятельности.
Таким образом, ФЗ N 340 расширил субъектный состав лиц, которым теперь необходимо проходить процедуру ввода объекта ИЖС в эксплуатацию, и саму процедуру ввода объекта в эксплуатацию заменил с разрешительной на «уведомительную», по сути нисколько ее не упростив, а даже наоборот. Предусмотренный законом уведомительный порядок ввода объектов ИЖС в эксплуатацию не является уведомительным хотя бы потому, что в ответ на подачу уведомления об окончании строительства объекта ИЖС застройщик соответствующего участка должен непременно получить уведомление о соответствии построенных или реконструированных объектов требованиям законодательства о градостроительной деятельности, а не просто подать уведомление об окончании строительства, как при простом уведомительном порядке.
УВЕДОМЛЕНИЕ О НЕСООТВЕТСТВИИ
Уведомление о несоответствии построенных или реконструированных объектов ИЖС требованиям законодательства о градостроительной деятельности направляется только в случаях, если:
1) в результате проведенной проверки уполномоченным на выдачу разрешения органом выявлено несоответствие параметров объекта ИЖС предельным параметрам разрешенного строительства, реконструкции объектов капитального строительства (ОКС), установленным правилами землепользования и застройки (ПЗЗ), документацией по планировке территории (документацией по ПТ) или обязательным требованиям к параметрам ОКС, установленным ГрК и другими федеральными законами;
2) внешний облик объекта ИЖС не соответствует описанию внешнего облика такого объекта:
- являющемуся приложением к уведомлению о планируемом строительстве;
- типовому архитектурному решению, указанному в уведомлении о планируемом строительстве;
- застройщику было направлено уведомление о несоответствии указанных в уведомлении о планируемом строительстве параметров объекта установленным параметрам и (или) недопустимости его размещения на земельном участке по основанию, что от органа в области ОКН поступило уведомление о несоответствии описания внешнего облика объекта ИЖС предмету охраны исторического поселения и требованиям к архитектурным решениям ОКС, установленным градостроительным регламентом применительно к территориальной зоне, расположенной в границах территории исторического поселения федерального или регионального значения, в случае строительства или реконструкции объекта в границах такой зоны;
СНОС В ЗОНЕ С ОСОБЫМИ УСЛОВИЯМИ ИСПОЛЬЗОВАНИЯ ТЕРРИТОРИЙ
Зона с особыми условиями использования территорий определяется законодательством как охранная, санитарно-защитная зона, зона охраны или защитная зона объектов культурного наследия (памятников истории и культуры) народов РФ (далее — объекты культурного наследия), водоохранная зона, зона санитарной охраны, зона охраняемого объекта, приаэродромная территория и иная зона, устанавливаемая в соответствии с законодательством РФ.
Самыми распространенными охранными и защитными зонами, с которыми встречаются застройщики объектов ИЖС, являются следующие зоны:
- придорожные, железнодорожные и приаэродромные территории;
- трубопроводные зоны (газопровод, водопровод, водоотведение);
- линии электропередачи, телефонные линии;
- зоны многоэтажной застройки.
Виды охранных и защитных зон определяются Земельным кодексом РФ, устанавливаются такие зоны в документах территориального планирования административно-территориальных единиц (например, город, сельский округ, субъект РФ, далее — АТЕ), генеральных планах, в правилах землепользования и застройки, документации по планировке территории АТЕ.
Документом, в котором определены все возможные охранные и защитные зоны применительно к конкретному земельному участку, является Градостроительный план земельного участка. Только нужно иметь в виду, что в сведения ГПЗУ тоже периодически вносятся изменения, это связано с вновь устанавливаемыми охранными и защитными зонами, изменениями в вышеперечисленные документы территориального планирования (Генпланы, ПЗЗ), поэтому неправильно руководствоваться, в том числе при сносе объекта, ранее полученным ГПЗУ.
Объект ИЖС, расположенный в границах зоны с особыми условиями использования территории, подлежит сносу или приведению в соответствие с ограничениями использования земельных участков, установленными в границах такой зоны, только в случае, если режим указанной зоны не допускает размещения такого объекта.
В случае сноса объекта ИЖС (за исключением ОКС, в отношении которого принято решение о сносе самовольной постройки либо ее приведении в соответствие с установленными требованиями) или его приведения в соответствие с ограничениями использования земельного участка, установленными в границах зоны с особыми условиями использования территории, осуществляется на основании решения собственника объекта ИЖС самостоятельно либо на основании соглашения о возмещении убытков, которые причинены ограничением его прав в связи с установлением такой зоны с особыми условиями использования территории.
Указанное соглашение о возмещении убытков заключается собственником объекта ИЖС:
- с правообладателем здания или сооружения, в связи с размещением которого установлена такая зона;
- в случае установления зоны с особыми условиями использования территории в отношении планируемого строительства или реконструкции здания или сооружения с застройщиком;
- при отсутствии указанных правообладателя или застройщика или в случае установления зоны с особыми условиями использования территории по основаниям, не связанным с размещением здания или сооружения, с органом государственной власти или органом местного самоуправления, принявшими решение об установлении или изменении зоны с особыми условиями использования территории.
В случае недостижения соглашения о возмещении убытков снос такого объекта капитального строительства или его приведение в соответствие осуществляется исключительно на основании решения суда.
Порядок проведения экспертной оценки и выдачи акта ввода дома в эксплуатацию
Оценка готовности к проживанию объекта индивидуального жилищного строительства проводится в два этапа:
- Выдача владельцу объекта жилой недвижимости «Заключения о соответствии построенного здания требованиям проектной документации и технических регламентов» (ЗОС)» на основании документов, составленных в результате проведения проверок стройнадзором в ходе строительства объекта и итоговой проверки завершения строительных работ.
- Выдача владельцу разрешения на ввод дома в эксплуатацию.
В качестве экспертной комиссии выступают органы местного самоуправления, в состав комиссии входят специалисты, отвечающие за полноценное функционирование и безопасность объекта жилой недвижимости (ст. 55 Градостроительного кодекса РФ): сотрудники Санэпиднадзора, пожарной и сантехнической службы, сотрудники водоканала и газовой службы, и другие.
Важно! Наличие документа, подтверждающего право собственности на земельный участок, на котором располагается объект ИЖС, является обязательным условием для выдачи разрешения на ввод дома в эксплуатацию.
Основной порядок действий для ввода индивидуального жилого дома в эксплуатацию включает в себя следующие шаги:
- Сбор необходимого пакета документов (правоподтверждающие, разрешающие, промежуточные акты проверки).
- Подача заявки на вызов приемной комиссии в администрацию по месту расположения строительного объекта.
- Получение заключения о соответствии жилого объекта требованиям Градостроительного кодекса РФ.
- Обращение в администрацию за разрешением зарегистрировать право собственности на объект.
- Получение на руки акта ввода дома в эксплуатацию.
Порядок ввода объекта капитального строительства в эксплуатацию
Процесс ввода в эксплуатацию объекта капитального строительства регулируется ФЗ № 122. Это базовый закон, который определяет перечень оснований (документов) для признания факта перехода дома из состояния строящегося объекта, в состояние готового объекта. Согласно ст. 55 Градостроительного кодекса РФ разрешение на ввод объекта в эксплуатацию выдается тем же органом, который выдавал разрешение на строительство.
Параметры дома, возводимого на дачном (садовом) участке до 01.01.2019, должны соответствовать п. 39 ст. 1 ГрК РФ. Объект ИЖС может превышать параметры, если разрешение на строительство получено до 04.08.2018, и параметры соответствуют требованиям разрешения (ФЗ от 03.08.2018 N 340-ФЗ).
Еще раз повторюсь, что для оформления собственности на дом до 01.03.2020 не требуется получать и представлять разрешение на ввод объекта ИЖС в эксплуатацию (ФЗ от 29.12.2004 N 191-ФЗ (в ред. от 28.02.2018)), так как в указанный срок действует дачная амнистия.
Чтобы ввести в эксплуатацию индивидуальный жилой дом после 2020 года, вам предстоит:
Регистрация участков с «временным» статусом: что изменится с 1 марта 2022 г.
В определении объекта капитального строительства теперь есть указание на временные постройки (киоски, навесы и другие подобные постройки) заменено на некапитальные строения и сооружения. При этом установлено, что под некапитальными строениями и сооружениями понимаются строения, которые не имеют прочной связи с землей и конструктивные характеристики которых позволяют осуществить их перемещение и (или) демонтаж и последующую сборку без несоразмерного ущерба назначению и без изменения основных характеристик строений (в том числе киосков, навесов и других подобных строений, сооружений).
Обращаемся к СНиП 31-02-2001:
| Количество домов на участке | не более 1 |
| Отступ от других домов | ≥ 5 метров |
| Отступ от границы участка (забора) | ≥ 3 метров |
| Этажность дома | не более 3-х этажей |
| Минимальный состав помещений | Жилая(ые) комната(ы), кухня (кухня-ниша) или кухня-столовая, ванная комната или душевая, туалет, кладовая или встроенные шкафы, помещение теплогенераторной (при отсутствии централизованного теплоснабжения). |
| Высота от пола до потолка | Жилых комнат и кухни ≥ 2.7 м (для мансарды ≥ 2.3 м); остальные помещения ≥ 2.5 м; коридорах и при устройстве антресолей ≥ 2,1 м. |
| Минимальные размеры помещений | Общей жилой комнаты — 12 м; спальни — 8 м (при размещении в мансарде — 7 м); кухни — 6 м. Ширина помещений должна быть не менее: кухни и кухонной зоны в кухне-столовой — 1,7 м; передней — 1,4 м, внутриквартирных коридоров — 0,85 м; ванной — 1,5 м; туалета — 0,8 м. Глубина туалета должна быть не менее 1,2 м при открывании двери наружу и не менее 1,5 м — при открывании двери внутрь. |
Если дом, который вы хотите построить, будет превышать указанные выше условия, то перед началом строительства придется согласовать в органах местного самоуправления проект, выполненный лицензированой проектной организацией (Законодательное регулирование — п.3,4,5 ГрК РФ).
Что изменится в законодательстве о недвижимости в 2022 году
Поправки также должны решить проблему с оформлением прав наследников на участки, которые были предоставлены предыдущим хозяевам на праве постоянного (бессрочного) пользования. Закон признает за такими гражданами право собственности на земельные участки независимо от вида разрешенного использования и целевого назначения земли.
Нововведение касается земельных участков, предоставленных гражданам до 30 октября 2001 года (дата вступления в силу Земельного кодекса РФ). По данным Росреестра, в стране насчитывается не менее 200 тыс. таких земельных участков.
Чтобы узаконить право собственности, владельцу такого участка не нужно будет обращаться в Росреестр для приобретения права собственности на него (переоформления прав). «Имея на руках документы на землю старого образца о праве пожизненного наследуемого владения или постоянного (бессрочного) пользования, граждане смогут свободно распоряжаться своими земельными участками: продавать, передавать по наследству и прочее», — отметил Павел Крашенинников.
Согласно законопроекту, документами подтверждающими право собственности могут стать:
— документ о выделении земли организацией-работодателем;
— договор о подключении дома к сетям инженерно-технического обеспечения;
— договор об уплате коммунальных услуг или платежки по таким услугам;
— документы технической инвентаризации;
— выписка из похозяйственной книги.
При этом за регионами сохраняется право расширять список подтверждающих документов.
В 2020 году дачную амнистию усложнили. В законе введен переходный период для граждан, которые начали строительство дома до 4 августа 2018 года без получения разрешения на него. Он будет действовать до 1 марта 2031 года — в течение этого времени можно подать документы, а разрешения на начало строительства и ввод дома в эксплуатацию не требуются. После 1 марта 2031 года оформить права на дом можно будет только в судебном порядке. Это должно стать мотивацией для граждан к возобновлению строительства жилых домов и позволит без лишних сложностей оформить права на строящуюся недвижимость, считают авторы законопроекта.
Закон распространил действие амнистии на земли ИЖС. Чтобы не допустить строительства на участках, не соответствующих требованиям к объектам ИЖС, законом предусмотрено, что возводимое здание должно соответствовать параметрам индивидуального дома, определенным Градостроительным кодексом.
Обязательно ли привлекать эксперта к приемке квартиры?
Некоторые нарушения нельзя выявить даже пригласив эксперта. Кроме того, иногда они вводят граждан в заблуждение, навязывают дополнительные услуги, начинают «накручивать» дольщиков, набирая совсем несущественные недостатки, которые не мешают проживанию.
«Когда выявлены существенные недоделки, приглашать эксперта надо. Но в большинстве случаев в этом нет необходимости, – отмечает Анна Горбенко. – Также неоднократно встречала отчеты экспертов, которые, не ознакомившись с проектной документацией, указывают нарушения, ссылаясь на рекомендательные СНиПы и ГОСТы. Дольщику об этом не сообщают, и он начинает бесполезные, но нервные споры с застройщиком. Кроме того, законом предусмотрен гарантийный срок – пять лет на само здание и три года на его инженерное оборудование. Так что если пропустить какой-то недочет при приемке или же если он проявится позже, это не значит, что все исправлять новоселу придется за свой счет».