Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Как получить участок для личного подсобного хозяйства в аренду без торгов.». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Выкуп арендованного земельного участка регулируется статьей 624 Гражданского кодекса РФ. Порядок процедуры подразумевает подачу заявления, принятие администрацией решения и заключение договора купли-продажи. Физические лица могут выкупить территорию, если возвели на ней жилые строения.
Почему теперь проще оформить земельный участок в аренду, чем купить
В марте 2015 года в Земельный Кодекс РФ были внесены большие изменения касательно процесса аренды муниципальных земельных участок. Вот самые важные их них:
- Если землю не успели разграничить и утвердить «Правила застройки», то возникает переход права распоряжения земельными участками от городской к районной администрации (поселка, деревни, села);
- Отдельные случаи и льготные категории граждан, которым предоставляется право получения земли в аренду без участия в торгах теперь прописаны в Земельном Кодексе;
- Стала возможной передача в аренду не стоящих на кадастровом учете муниципальных земель по заявлению граждан и без проведения аукциона.
- Земли, которые находятся в публичной собственности, могут выступать предметом аренды, если относятся к разрешенной категории и стоят на кадастровом учете.
Другими словами, в оборот поступили новые массивы земельных участков под индивидуальное жилое строительство и, чтобы взять землю в аренду, теперь не нужно обращаться в администрацию города или районного центра — достаточно обращения в администрацию поселения, в котором расположен земельный участок.
Сколько стоит аренда земельного участка у государства
Подробный расчет ежегодной арендной платы выполняет Департамент имущественно-земельных отношений (ДИЗО) перед началом аукциона. Стоимость аренды будет зависеть от базовой ставки аренды для данной категории земель с учетом площади участка, вида его целевого использования, поправочного и зонального коэффициентов.
При наличии кадастровой оценки в течение последних 5 лет, размер арендной платы зависит от результатов торгов и кадастровой стоимости земельного участка (договор аренды заключают с тем, кто больше предложит максимальную ставку аренды за 1 год). Если кадастровая оценка не проводилась или ей более 5 лет, то торги проводят по процентной ставке от рыночной стоимости. Периодичность проведения государственной кадастровой оценки 1 раз в 3-5 лет.
Как оформить в аренду земельный участок в СНТ
Согласно ст.12 п.3 217-ФЗ «О ведении гражданами садоводства и огородничества для собственных нужд и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» от 29.07.2017 — в члены садового товарищества (СНТ) могут быть приняты собственники или в случаях, установленных частью 11 настоящей статьи, правообладатели садовых или огородных земельных участков, расположенных в границах территории садоводства или огородничества. В силу п.9 ст.12 217-ФЗ (последняя редакция) — в приобретении членства товарищества должно быть отказано в случае, если лицо, подавшее указанное в части 2 настоящей статьи заявление, не является собственником или правообладателем земельного участка, расположенного в границах территории садоводства или огородничества.
При этом для приобретения такими гражданами членства в товариществе принятие каких-либо решений органов государственной власти или органов местного самоуправления не требуется. Если гражданин не является членом СНТ, то получение земельного участка на каком-либо праве осуществляется в общем порядке предусмотренном ЗК РФ, чаще всего через процедуру торгов.
Другими словами, правом аренды (без проведения торгов), в соответствии с 217-ФЗ обладают только члены СНТ при условии, что данный земельный участок еще не приватизирован и находится у СНТ на правах аренды, безвозмездного пользование или в собственности. Лицам, не являющимся членами СНТ можно только выкупить землю у собственника через торги на общих основаниях.
Только в Московской области, по оценке Союза дачников Подмосковья, брошенных участков в СНТ около 15 тысяч, а в целом по России в садоводческих товариществах заброшено 10-15% земель.
Как составить заявление
Итак, вам нужно написать заявление в местную администрацию соответствующего населенного пункта. Разберемся, какая информация должна быть в документе.
|
Что указать в заявлении |
|
|
1 |
Личные данные арендатора (ФИО, паспортные данные). |
|
2 |
Для каких целей заявителю требуется земельный участок (тут написать: «для ведения личного подсобного хозяйства» (ЛПХ). |
|
3 |
Местоположение предполагаемой территории под аренду. |
|
4 |
Примерная площадь. |
|
5 |
Список участков, уже находящихся в собственности заявителя или арендуемых им. |
Минимальные и максимальные сроки предоставления участка
О результатах аукциона сообщают в течение трех дней с момента его проведения. Если лицо победило, им должны быть поданы документы и заявление. У администрации имеется до 30 календарных дней, чтобы вынести решение по данному вопросу: они могут или выдать сразу договор аренды для его подписания, или уведомление о необходимости дополнить список документов, или отказ.
В соответствии со статьей 16 Федерального Закона от 13.07.2015 N 218-ФЗ, зарегистрировать договор в Росреестре должны в течение пяти-двенадцати рабочих дней в зависимости от того, куда были поданы документы – в МФЦ или напрямую в Росреестр. Кроме того, нотариально заверенный договор об аренде проверяется быстрее – в течение трех рабочих дней.
Таким образом, на период перехода прав пользования уйдет от трех рабочих дней (при условии, что все государственные структуры будут работать в необычайно быстром темпе) до 45 рабочих дней.
В России много заброшенных земельных участков, нередко — с домами. Нередко такие объекты можно встретить в дачных товариществах и деревнях. Закон позволяет россиянам стать владельцем такой земли и даже дома почти бесплатно. Есть несколько способов, как это сделать. Для начала, нужно убедиться, что у участка нет владельца. О своем намерении необходимо также уведомить местные власти.
Если собственник не найдется, участок перейдет местным властям, которые назначат торги на розыгрыш земли. Владельцем «бесхозяйки» становится победитель аукциона. Если в торгах принимает участие только один участник, соглашение заключается с ним. Как правило, стоимость участка оказывается ниже рыночной.
Еще один способ стать законным владельцем бесхозного дома или участка земли связан с понятием «приобретательная давность». Гражданин может занять бесхозный дом и открыто в нем проживать. Если за 15 лет не объявляются законные собственники, новый жилец может оформить юридические права на дом. Но для этого придется выполнить три условия. Во-первых, жилец должен ухаживать за земельным участком и оплачивать коммунальные услуги. Во-вторых, он не должен скрывать факт нахождения заброшенного имущества в его владении. В-третьих, жить на участке нужно непрерывно.
Особенности оформления бесплатной территории
Земельные участки не раздают просто так для всех желающих. Как правило, это достаточно сложная процедура, требующая выполнения нескольких дополнительных услуг. В частности, сначала потребуется заказать изготовление межевого плана, используя услугами кадастрового инженера. Также обязательно понадобиться технический план, если на территории находится недвижимость. Но только при условии, что рассматриваемая недвижимость ранее не числилась на кадастровом учете.
Претенденты на получение земли должны собрать документы, подтверждающие их право на рассматриваемую сделку. Документы на бесплатную землю нужно принести в местный фонд, к которому относятся участки. Местные органы власти рассмотрят заявление на получение земли. Через некоторое время заявителю будет предоставлен ответ – либо договор, либо постановление о том, что землю передали в собственность (или отказали в этой процедуре).
Имея на руках постановление, можно обратиться в Росреестр, чтобы поставить участок на учет и зарегистрировать право на собственность. Когда постановка на учет выполнена, требуется взять выписку ЕГРН. Именно она подтверждает право на бесплатно переданный участок.
Получение земли в аренду без торгов
По нормам ЗК РФ отдельные категории граждан могут претендовать на получение надела в аренду не только без проведения торгов, но и на существенно льготных условиях – по сниженной арендной ставке (не более суммы земельного налога), из расширенного перечня земель и т.д. Например, многодетные семьи, стоящие в очереди на улучшение жилищных условий, могут получить участок без проведения аукциона, либо выбрать иную форму материальной поддержки за счет бюджета.
Также ЗК РФ дает возможность получить землю в аренду без проведения торгов, если надел проходил кадастровый учет и не имеет официально сформированных границ. Для этого также необходимо воспользоваться публичной кадастровой картой, однако интересующие объекты придется искать вручную, поскольку официальные сведения в ЕГРН будут отсутствовать. Если на графической карте присутствует неоформленные земельные площади, а их категория позволяет заключать арендные договоры, граждане могут обратиться в поселковую администрацию.
Для обращения в поселковые структуры нужно подготовить схему расположения надела. Для этого целесообразно воспользоваться услугами кадастрового инженера, который определит примерные границы участка согласно данным ЕГРН на смежные земли. После оформления схемы алгоритм дальнейших действий выглядит следующим образом:
- подача заявления в местную администрацию для утверждения схемы и предварительного согласования аренды участка (в заявлении нужно указать цель получения земли и сведения о проживании в пределах данного муниципального образования);
- в течение 30 дней местные власти проводят проверку по заявлению, после чего публикуют извещение в общедоступных источниках о предоставлении земли в аренду;
- в течение 30 дней с момента подачи извещения, собираются заявки от иных заинтересованных лиц;
- если в указанный период заявок не поступило, выдается решение о согласовании предоставления земли в аренду;
- заявитель должен обратиться к кадастровому инженеру для изготовления межевого плана на землю;
- на основании межевого плана и решения поселковой власти о согласовании предоставления земли необходимо поставить надел на учет в кадастровых органах;
- с выпиской из ЕГРН нужно обратиться в местные властные структуры и оформить договор аренды.
Даже если в заявлении была указана определенная цель (например, для ведения огородничества), а участок расположен в черте населенного пункта, допускается изменить его целевое назначение (например, для возведения частного дома). Заключенный таким способом договор аренды может являться основанием для последующего переоформления земли в собственность (например, после фактического завершения строительства дома).
В соответствии с законодательством пользование землей является платным. Размер платы за найм участка и порядок ее внесения обговаривают стороны при заключении договора найма.
Стоимость определяется законодательными правилами и принципами (ПП 582 от 16.07.2009 г.). Может отличаться в разных поселениях. Законодательная власть разрешает уменьшать или увеличивать арендную плату, но не чаще 1 раза в год.
При оформлении участка в аренду обязательно уплачивается пошлина и определенная сумма составление инженером технических документов. Частные лица уплачивают 2 тысячи рублей, организации — 22 тысячи.
За работу Кадастровой службы придется заплатить 5 – 6 тысяч рублей. Сумма зависит от площади надела, особенностей, расположения. В соответствии с действующим законодательством за арендованные у сельской администрации участки платить НДС не нужно.
При проведении аукциона стартовая цена найма равна определенной процентной ставке от кадастровой оценки. Если она не проводилась — от рыночной стоимости.
Земельный участок — объект, стоимость которого стороны не могут устанавливать самостоятельно. Цена регулируется официальными документами, в частности, Земельным кодексом.
Аренда земельного участка, находящегося в муниципальной собственности
19 статья Земельного кодекса определяет категорию муниципальных земель. К этой категории недвижимого имущества относятся земельные участки, которые находятся в собственности и в распоряжении администраций городских и иных поселений. Они необходимы для ведения хозяйственной деятельности в рамках поселения, для обеспечения инфраструктуры и коммуникаций.
Большая часть муниципальных земель находится в границах соответствующих поселений, но в некоторых случаях участки могут находиться и вне их границ, например, если там находятся объекты недвижимости, принадлежащие муниципалитету. Во владение администрации могут передаваться государственные земли.
В данной статье мы подробно расскажем, как взять землю в аренду у администрации.
Законодательная основа
Любой человек или юридическое лицо имеет полное право на возможность аренды земельного участка, опираясь на ст. 606 ГК РФ. Если обратиться к Земельному Кодексу РФ, то можно отыскать следующее определение земельной аренды (ст. 606 ЗК РФ) – это форма землевладения и землепользования, при которой собственник за фиксированную плату передает арендатору земельный участок во временную эксплуатацию (согласно ст. 260 ГК РФ). Земельные участки, собственником которых является государство, сдавать в аренду могут только уполномоченные лица.
Арендатор имеет полное право возвести на арендованной земле любые постройки, назначение которых будет соответствовать целевому использованию участка, прописанного в «Правилах землепользования и застройки».
Земельные участки, необходимые для осуществления сельских и городских нужд арендовать нельзя.
Когда земельный участок с указанными выше параметрами найдет, советую документально убедиться в отсутствии частного собственника или арендатора. Росреестр предоставляет информацию о собственниках только на платной основе, зато в случае, если земля все-таки кому-то принадлежит, но информация на кадастровой карте (как это часто бывает) еще не успела обновиться, — вы сэкономите минимум месяц на ожидании ответа от администрации.
Нам нужно, чтобы в особых отметках раздела №1 выписки из ЕГРН было указано — «Сведения необходимые для заполнения раздела 2 отсутствуют». Это означает, что земельный участок находится в публичной (государственной) собственности и не имеет частного собственника или арендатора.
Обратите внимание, что в Росреестре выписка из ЕГРН стоит 350 рублей (700 рублей для юрлиц). Если хотите убедиться в отсутствии собственника дешевле, то рекомендую заказать справку через Быстрые Документы — так вы получите документ всего за 250 рублей. Заказ выполняется в течение дня, данные официальные — из ЕГРН Росреестра.
Когда свободный муниципальный земельный участок все-таки будет найден, советую осмотреть его на местности. На территории не должно быть бесхозных построек, трансформаторных подстанций, ЛЭП, газопроводов, трубопроводов отопления и других обременений. Проверьте наличие технической возможности подключения к существующим инженерным сетям, что особенно важно для ИЖС. Если участок вам подходит — отправляемся в администрацию, на территории которой он расположен для подачи заявление на проведение аукциона.
При выборе избегайте рекреационных земель (особо охраняемые территории и объекты, оборот и деятельность на которых жестко контролируются государством), а также участков специального назначения (объекты инженерной инфраструктуры и т.п.). Такие земельные участки так же не подлежат передаче в собственность. Кроме того в ПЗЗ вашего муниципального района должно быть положение о таких территориях и правила пользования такими территориями. Изменить вид разрешенного использования такого участка достаточно проблематично, как правило такими участками интересуются граждане и юридические лица желающие вести на них деятельность согласно специального назначения. Аренда такого участка не перспективна в плане ИЖС или ЛПХ.
Чтобы понять не ограничен ли выбранный вами участок в гражданском обороте, то перед заявлением на аренду, рекомендую обратиться в администрацию и местный ДИЗО с заявлением о предоставлении информации о ЗУ на наличие охранных и красных зон, а также о прохождении коммуникаций (газопроводы, ЛЭП и тд).
Как выбрать лучший земельный участок под строительство дома
Заявление пишут на имя главы Администрации по форме предоставленной секретарем или скаченной с официального сайта Администрации, указав при этом цель использования земельного участка. Условия проведения торгов и список необходимых для участия в аукционе документов такие же, как в способе №1.
Далее Администрация подготавливает документацию на земельный участок:
- Извещение о проведении аукциона с указанием номера лота, даты начала и окончания приема заявок и другие данные;
- Постановление главы Администрации о проведении аукциона на право заключения договора аренды земельного участка;
- Выписка из ЕГРН на земельный участок;
- Фотоматериалы по лоту (принт-скрин расположения ЗУ на Яндекс.Картах и публичной кадастровой карте);
- Заключение территориального управления о допустимых параметрах разрешенного строительства;
- Ситуационный план земельного участка;
- Градостроительный план земеьного участка;
- Технические условия подключения (технологического присоединения) объекта капитального строительства к сетям инженерно-технического обеспечения (для участков под ИЖС);
- Форма заявки на участие в аукционе;
- Проект соглашения о задатке;
- Форма запроса на осмотр объекта аукциона (лота);
- Образец договора аренды земельного участка;
- Расчет арендной платы за земельный участок в виде приложения;
- Акт приемо-передачи;
- Образец доверенности для участия в аукционе на право заключения договора аренды;
- Схема проезда к месту проведения аукциона.
В соответствии с пп.9 п.4 ст. 39.11 ЗК РФ срок принятия решения о проведении аукциона составляет два месяца.
Кроме того, приказом Федеральной антимонопольной службы от 10 февраля 2010 г. N 67 устанавливается следующий порядок:
- Пункт 103 — Извещение о проведении аукциона размещается на официальном сайте торгов не менее чем за двадцать дней до дня окончания подачи заявок на участие в аукционе.
- Пункт 104 — Извещение о проведении аукциона также может быть опубликовано в любых средствах массовой информации, а также размещено в любых электронных средствах массовой информации, при условии, что такие публикации не могут осуществляться вместо предусмотренного пунктом 103 настоящих Правил размещения.
Как взять участок без торгов под ЛПХ?
Получить участок, собственником которого является администрация города, можно даже без торгов. Самый простой способ инициации процедуры – это обращение на сайт государственных услуг. Получить этот вид сервиса можно лично, посредством участия законного представителя, по почте или через МФЦ. Услуга предоставляется бесплатно. Если вы это делаете через сайт, то сроки рассмотрения документов не превышают 30 календарных дней. Само заявление регистрируется в течение 1 дня.
Заявление может подать физическое и юридическое лицо, а также индивидуальный предприниматель. Предоставление земли может осуществляться без предварительного согласования или с предварительным согласованием места размещения строительного объекта. Процедура аренды земли у государства достаточно сложна и поэтому гражданину или предпринимателю достаточно часто приходится записываться на консультацию с юристом. В этом случае проблема решается намного быстрее.
Сроки зависят от цели, на которую выделяется земля. Если необходимо завершить крупный строительный объект, то государство может предоставить землю на десятки лет. В некоторых случаях временной промежуток определяется сроком действия соглашения.
Временной промежуток бывает двух типов:
- Краткосрочный — от 1 до 5 лет.
- Долгосрочный – от 5 до 49 лет.
Особенности формирования временного промежутка описаны в законодательстве (земельном кодексе). Срок зависит от цели, которую перед собой поставил арендатор. Если речь идёт о строительстве или реконструкции объекта, то обычно для девелопера требуется от 3 до 10 лет. Для жилого комплекса выделяется временной период до 20 лет. Для комплексного освоения территории назначается 3-5 лет.
Срок определяется в процессе переговоров и составления договора на предоставление услуг со стороны администрации города. Если это соглашение было заключено до 1 марта 2015 года, то арендатор имеет право на автоматическое продление на 3 года. Аренда земли у государства возможна сроком на 49 лет.
Существует 4 основные возможности для получения участка. Выбор конкретного способа зависит от статуса гражданина и его цели. Обратите внимание на тот факт, что весь процесс имеет множество подводных камней. Поэтому если вы решили сделать это самостоятельно, то грамотным решением будет сотрудничество с опытным юристом.
Для ведения хозяйства требуется земля. На практике это означает, что нужен документ на аренду или владение участком. Идеальным вариантом будет государственный акт. Однако до его получения еще далеко, если нет земли в собственности или аренде.
Первым делом узнают, где раздают землю и каким категориям граждан. Жителей страны делят на 2 категории по прописке. Сельчанам земля положена в обязательном порядке. Участок может находиться как в черте населенного пункта так и за пределами.
Горожанам в этом плане труднее. По закону получить землю возможно только, если у местной власти есть свободные площади. Получение земельного участка требует больше времени и сил, чем его оформление в ЛПХ.
Остается надежда на государство, которое заинтересовано в самостоятельном решении материальных проблем граждан. Дешевле дать землю человеку и собирать с него налог, чем выплачивать ему пособие.
Если бесплатно получить землю не удалось, то можно участвовать в аукционах и торгах Администрации. Предметом торгов будет арендная плата. Выставленные участки уже сформированы и состоят на учете в ГКН. Торги могут производиться по инициативе граждан. Заинтересованные в аренде лица подают заявление в административные органы. После торгов заключают договор аренды на 3-20 лет.
Льготные категории граждан получают землю без аукционов, а арендная плата ограничена размером земельного налога.
Можно получить землю, не находящуюся на кадастровом учете. Она выдается по заявлению без уточнения границ. Арендатор самостоятельно ставит ее на учет, а потом заключает договор аренды. Независимо от способа получения, арендные участки могут быть переведены в собственность.
Тонкости собственности ЛПХ
С начала оформления следует следить за сохранением назначения участка. По закону земли выдают под ЛПХ, строительства, садоводства и др. Владелец ЛПХ должен знать, что основное назначение земли – некоммерческое производство продукции. Строительство и производство в коммерческих целях запрещено по закону. Государственные органы контролируют целевое использование и наказывают за его нарушение. Но постройки вспомогательного характера для ведения ЛПХ возводить разрешено. На участке под ЛПХ возведение дворца на всей площади строго запрещено. На нем нужно сажать деревья и растения, содержать домашнюю живность. Под постройками должна быть меньшая часть земли: дом, хлев, сарай.
Бесплатное оформление арендного участка в собственность разрешено лишь единожды за жизнь одного человека. Перевод имеет множество нюансов и требований со стороны властей.
Минусы земельного участка под ЛПХ
На полевом земельном участке, за границами зоны поселений строить дом нельзя. Иначе он признаётся самостроем и должен быть снесён. Для владельца отдалённость от населённого пункта часто осложняется недоступностью коммуникаций. Нет дорог или они в ужасном состоянии. Приходится самостоятельно проводить и оплачивать электроэнергию, водопровод, ремонтировать подъезды к хозяйству.
Пример, человек получил земельный пай от колхоза. Так как участок расположен в поле, то строить дом нельзя. Это не целевое использование земли со всеми последствиями.
Но и на приусадебных участках местные законы могут ограничивать застройку и использование земель ЛПХ. Например, жилые постройки могут занимать не больше 10% общей площади.
Нет права на льготные кредиты и субсидии. Земельный налог платить придётся.
Если планируется разводить коров или другой крупный скот, то нужно уточнить у ветеринарных служб нормы площади на 1 животное.
Продавать излишки продуктов можно только на специально отведённых местах. К ним относятся рынки, сезонные ярмарки, оптовые базы. А вот торговать у метро, на остановках транспорта и в несанкционированных местах запрещено.
Запрещены и некоторые виды деятельности: производство и продажа удобрений.
Не выдаётся декларация соответствия, которая необходима, чтобы сдавать товар в торговые сети и магазины.
Перед покупкой участка под ЛПХ нужно смотреть, не перекрывают ли его зоны с особыми условиями использования территории.
К ним относятся: санитарно-защитные, охранные зоны вблизи железной дороги, ЛЭП, зоны исторических памятников и культуры, водоохранные. Они предъявляют особые требования к участку. Строить и реконструировать дома в таких зонах нельзя.