Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Доходы арендодателя на УСН при получении коммуналки». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Сумма компенсации расходов на ЖКХ в рамках бухучета не признается доходами организации. Объясняется это тем, что поступление этих средств в бюджет арендодателя не приводит к экономическим выводам (пункт 2 ПБУ 9/99 «Доходы организации»). Арендодатель – это лишь переходное звено между арендатором и организациями, предоставляющими коммунальные услуги.
Подводя итог, следует сказать, что возмещение арендатором стоимости коммунальных ресурсов и услуг через агентский договор в некоторых случаях может являться законным и допустимым вариантом оптимизации налогообложения. В настоящей статье мы постарались рассмотреть важные нюансы и «подводные камни» этого варианта.
Но, всегда нужно помнить, что даже законная и обоснованная налоговая оптимизация, если она достигается с отклонением от «стандартных» договорных моделей и конструкций, сопряжена с некоторыми налоговыми рисками, коренящимися в плоскости субъективной оценки конкретных правоприменителей. Но в данном случае, пожалуй, это лишь вопрос готовности налогоплательщика к активной и профессиональной досудебной и судебной защите.
Итак, по условиям договора «коммуналка» может быть включена в состав арендной платы. При этом последняя может быть установлена как в фиксированной сумме, так и в разбивке на постоянную (непосредственно плата за аренду) и переменную (стоимость фактически потребленных коммунальных услуг) составляющие. В любом случае соответствующие платежи также в составе арендной платы будут увеличивать доходы арендодателя при расчете единого налога на дату поступления на его расчетный счет (п. 1 ст. 346.15, п. 1 ст. 346.17 НК).
При этом «упрощенцы» с объектом налогообложения «доходы за минусом расходов» вправе учесть расходы по уплате коммунальных платежей за сданное в аренду помещение в составе материальных затрат (пп. 5 п. 1, п. 2 ст. 346.16, пп. 5 п. 1 ст. 254 НК). Об этом говорится, в частности, в Письмах Минфина России от 7 августа 2009 г. N 03-11-06/2/148 и от 6 июня 2008 г. N 03-11-05/142). Признать соответствующие расходы арендодатель на УСН сможет на дату списания средств в их оплату с расчетного счета.
Таким образом, коммунальные платежи, включенные в состав арендной платы, увеличат налоговые обязательства арендодателя перед бюджетом лишь в том случае, если даты поступления платы за аренду и оплаты «коммуналки» придутся на разные отчетные (налоговые) периоды, да и то лишь временно.
Вместе с тем, очевидно, что для арендодателей, применяющих УСН с объектом обложения «доходы», озвученный способ «коммунальных» расчетов с арендатором, что называется, не самый оптимальный, поскольку какие-либо расходы при исчислении единого налога они не учитывают.
Налоговый учет коммунальных услуг у арендатора — особенности
Признать затраты фирмы по оплате счетов от коммунальных служб в целях налогового учета разрешается только в том случае, если расходы обоснованы. То есть средства были потрачены на удовлетворение непосредственных нужд предприятия. Расходы должны быть направлены на получение в будущем дохода. Чтобы разобраться с данным вопросом, рассмотрим 2 примера:
- Фирма платит по счетам от коммунальных служб за воду и электричество, потребляемые школой, независимой от данной компании. Расходы в данном случае не приводят к получению дохода в итоге, а значит, они необоснованны — учитывать такие траты нельзя.
- Предприятие занимается производством печенья. Для стабильной работы цеха и соблюдения санитарных норм необходима бесперебойная подача в производственное помещение воды и электричества. Затраты на данные коммунальные услуги обоснованны, ведь без этих расходов компания не может заниматься хозяйственной деятельностью и получать доход. Такие затраты учитывать можно.
Для признания расходов по коммунальным платежам необходимо сохранить следующие документы:
- договор с коммунальной службой;
- соглашение с арендодателем об аренде помещения;
- квитанции об оплате счетов по коммунальным услугам.
Теперь разберемся с тем, в составе каких расходов можно учитывать затраты фирмы на оплату коммунальных услуг:
- Если счета от снабжающих компаний оплачивает арендодатель, а компания-арендатор компенсирует ему расходы, траты нужно признать в составе прочих расходов (косвенных). Такие затраты уменьшают налогооблагаемую базу по налогу на прибыль в текущем налоговом период и не остаются в незавершенном производстве.
- Если счета от коммунальной службы приходят согласно прямому договору между ней и компанией, расходы фирмы будут признаваться материальными затратами (прямыми). Они должны быть распределены между реализованной продукцией и незавершенным производством.
- Если платежи за коммунальные услуги были включены в размер арендной платы, затраты компании относятся в состав расходов по налогу на прибыль. В учетной политике фирмы должен быть пункт о включении таких затрат в прямые или косвенные расходы, поскольку закон точных указаний на этот счет не дает.
Учет коммунальных платежей у арендодателя, когда платежи не входят в арендную плату
Важно! Средства, переданные арендодателю арендатором в качестве возмещения расходов по оплате коммунальных услуг не будут включаться в доходы арендодателя. В некоторых случаях за посредничество арендатор выплачивает арендодателю вознаграждение — эта сумма является доходом.
Если имеет место выплата вознаграждения за посредничество арендодателя между фирмой и коммунальной службой, бухгалтер арендодателя делает проводки:
|
Операция |
ДЕБЕТ | КРЕДИТ |
| Принято вознаграждение от арендатора | 76 |
90/1 |
|
Начислен НДС с суммы вознаграждения |
90 | 68 |
| Получено вознаграждение | 51 |
76 |
Лизинговые платежи при УСН
Если фирма не имеет возможности приобрести дорогостоящее имущество (например, технику), можно взять его в финансовую аренду. Для фирм, нуждающихся в хорошем техническом оснащении, договор лизинга — очень выгодный вариант. Во-первых, лизинговое имущество получить проще, чем банковский кредит. Во-вторых, платить лизингодателю можно, уже запустив оборудование в эксплуатацию и заработав на нем определенные средства.
По договору лизинга (финансовой аренды) одна сторона (лизингодатель) покупает имущество и передает другой стороне (лизингополучателю) в аренду. По договору лизинга передавать можно любое имущество, кроме природных объектов, а лизингодатель не вправе использовать лизинговое имущество для личных целей.
Договор заключается в письменной форме. В нем лизингополучатель обычно определяет как предмет договора (какой марки, фирмы, страны-изготовителя должна быть требуемая вещь), так и поставщика (где лизингодателю ее приобретать) и с ним снимает все спорные моменты. Но в некоторых случаях стороны соглашаются, что выбирать будет лизингодатель, и тогда лизингополучатель вправе обращаться со своими претензиями уже и к поставщику, и к лизингодателю.
При покупке имущества лизингодатель должен уведомить продавца о том, что оно предназначается для лизинга.
Как правило, если иное не предусмотрено договором, лизингополучатель получает имущество непосредственно от поставщика.
Является ли возмещение коммунальных платежей доходом?
Только судиться с ними, иначе никак, они будут упираться, извините за «стену» текста конечно, но вот такие разъяснения имеются.
Публикация из СПС Гарант:
Индивидуальный предприниматель занимается сдачей в аренду собственных нежилых помещений под офисы, применяет УСН с объектом «доходы». Арендаторы оплачивают ИП услуги связи и электроэнергию по агентскому договору. Может ли ИП перевыставлять счета от поставщиков коммунальных услуг (или тоже необходим агентский договор)? Если может, облагаются ли получаемые от арендаторов платежи единым налогом?
I. О вариантах организации оплаты арендаторами коммунальных услуг
При решении данного вопроса следует исходить из того, что услуги связи и поставка электроэнергии — электроснабжение, равно как и тепло-, газо- и водоснабжение арендованных помещений, объединяемые термином «коммунальные услуги», потребляются именно арендаторами помещений либо непосредственно в ходе осуществления ими своей деятельности в арендуемых помещениях, либо в целях поддержания пригодности помещений для осуществления этой деятельности.
УСН: коммунальные расходы арендаторов
В наше время свое помещение для многих организаций — недоступная роскошь. Вот и прибегают они к аренде. Кроме арендной платы, арендатор, как правило, оплачивает еще и коммунальные услуги. В статье речь пойдет о том, что нужно сделать упрощенцу-арендатору (естественно, с объектом «доходы минус расходы»), чтобы учет коммунальных платежей в расходах не обернулся налоговыми проблемами.
Арендатор может оплачивать коммунальные услуги по-разному. Все зависит от того, как оформлены его отношения с арендодателем. Основные варианты, примерные формулировки, которые можно использовать в договорах, а также виды налоговых расходов, которые появятся в каждом случае, приведены в таблице. Отдельный столбец посвящен документам (помимо платежных (Пункт 2 ст. 346.17 НК РФ)), которыми можно будет подтвердить обоснованность учета коммунальных платежей в расходах (Пункт 2 ст. 346.16, п. 1 ст. 252 НК РФ).
Коммунальные платежи: как включить в затраты
А с другой стороны — при применении общего режима налогообложения суммы коммунальных расходов принимаются в затраты, однако в главе 25 НК РФ нет особой статьи или пункта, специально регламентирующего принятие таких расходов в затраты. Следовательно, и при применении общего режима налогообложения отнесение коммунальных расходов в затраты базируется на общих принципах отнесения затрат к расходам, принимаемым в целях налогообложения (см. выше).
В соответствии с пп.5 п.1 ст.254 Кодекса в составе материальных расходов принимаются к вычету из налоговой базы расходы на приобретение топлива, воды и энергии всех видов, расходуемых на технологические цели, выработку (в том числе самим налогоплательщиком для производственных нужд) всех видов энергии, отопление зданий, а также расходы на трансформацию и передачу энергии.
Налогообложение платежей за коммунальные услуги
А как «упрощенцу» учесть арендные платежи за земельный участок, который выделен под строительство объектов недвижимости? Можно ли их списать в расходы при расчете УСН-налога? В письме от 26 августа 2016 г. № 03-11-06/2/49861 Минфин дает разъяснения по этим вопросам.
Поскольку по правилам Налогового кодекса первоначальная стоимость основного средства включает в себя сумму расходов на его сооружение (п. 1 ст. 257 НК РФ), то расходы на арендную плату за земельный участок, предоставленный под строительство этого объекта, произведенные до начала или во время его строительства, включаются в первоначальную стоимость основного средства.
Что касается арендных платежей, которые вносятся уже после введения основного средства в эксплуатацию, то чиновники рассуждают следующим образом.
Упрощенцы с объектом «доходы минус расходы» уменьшают полученные доходы на перечисленные арендные и лизинговые платежи (пп. 4 п. 1 ст. 346.16 НК РФ). Следовательно, арендная плата, которая уплачивается после введения основного средства в эксплуатацию, учитывается в составе УСН-расходов по мере фактической оплаты.
Кстати это правило распространяется как на упрощенцев, так и на общережимные компании.
Если фирма не имеет возможности приобрести дорогостоящее имущество (например, технику), можно взять его в финансовую аренду. Для фирм, нуждающихся в хорошем техническом оснащении, договор лизинга – очень выгодный вариант. Во-первых, лизинговое имущество получить проще, чем банковский кредит. Во-вторых, платить лизингодателю можно, уже запустив оборудование в эксплуатацию и заработав на нем определенные средства.
По договору лизинга (финансовой аренды) одна сторона (лизингодатель) покупает имущество и передает другой стороне (лизингополучателю) в аренду. По договору лизинга передавать можно любое имущество, кроме природных объектов, а лизингодатель не вправе использовать лизинговое имущество для личных целей.
Договор заключается в письменной форме. В нем лизингополучатель обычно определяет как предмет договора (какой марки, фирмы, страны-изготовителя должна быть требуемая вещь), так и поставщика (где лизингодателю ее приобретать) и с ним снимает все спорные моменты. Но в некоторых случаях стороны соглашаются, что выбирать будет лизингодатель, и тогда лизингополучатель вправе обращаться со своими претензиями уже и к поставщику, и к лизингодателю.
При покупке имущества лизингодатель должен уведомить продавца о том, что оно предназначается для лизинга.
Как правило, если иное не предусмотрено договором, лизингополучатель получает имущество непосредственно от поставщика.
Лизинговые платежи могут начисляться:
- исходя из общей фиксированной суммы равными долями в течение срока действия договора;
- авансом и далее равными долями в течение срока действия договора.
Помимо платы за пользование объектом (вознаграждение лизингодателя), сюда могут включаться:
- амортизация за время действия договора;
- стоимость дополнительных услуг лизингодателя;
- выкупная стоимость имущества (если предусмотрена передача права собственности).
Лизинговые платежи считаются расходами после их фактической оплаты. То есть их можно учесть учесть в тот отчетный период, когда они перечислены лизингодателю, если договор не предусматривает права выкупа объекта лизинга.
В общую сумму договора лизинга может включаться выкупная стоимость предмета лизинга. Но только в том случае, если договором лизинга предусмотрен переход права собственности на предмет лизинга к лизингополучателю.
Подобный вывод сделан в письме от 2 октября 2015 г. № 03-11-06/2/56616 Минфин России делает вывод, что «упрощенец»-лизингополучатель с объектом «доходы минус расходы» вправе списать на расходы лизинговые платежи и выкупную стоимость предметов лизинга.
Чиновники ссылаются на положения подпункта 4 пункта 1 статьи 346.16 Налогового кодекса. Эта норма гласит, что «упрощенцы» на «доходно-расходной» УСН могут учитывать в расходах арендные (лизинговые) платежи за арендуемое (принятое в лизинг) имущество.
Следовательно, расходы организации-лизингополучателя, применяющей УСН, в виде лизинговых платежей за пользование приобретенным в лизинг оборудованием, учитываются при определении налоговой базы по «упрощенному» налогу (пп. 4 п. 1 ст. 346.16 НК РФ).
При организации офиса в жилом помещении, т.е. в квартире, необходимо учитывать нормы, закрепленные в статье 288 ГК РФ и в статье 17 ЖК РФ. Размещение в жилых домах промышленных производств не допускается. Только после перевода такого помещения в нежилое можно разместить в нем организации и учреждения. Тогда договор аренды станет законным и арендную плату можно будет учесть в расходах.
Оформить в нежилой фонд можно только ту квартиру, которая находится на первом этаже или выше, но с условием, что под ней не находятся жилые квартиры. Что для этого нужно? Арендодатель приходит в орган местного самоуправления и сдает следующие документы:
- заявление о переводе квартиры в нежилое помещение;
- документы, подтверждающие право владения квартирой (свидетельство о регистрации, договор о приватизации и т.д.);
- план квартиры с техническим описанием;
- план дома по этажам.
Решение принимается не позднее 45 календарных дней со дня подачи документов. После переоформления квартиры можно заключать договор аренды с арендатором.
Организации, применяющие УСН «доходы-расходы», в состав расходов могут включать не только коммунальные услуги, но и затраты на ремонт. Если же вы все-таки арендовали жилую квартиру под офис, то затраты на организацию аренды офиса по УСН учитываться не будут.
Сроки и порядок уплаты единого налога строго регламентированы. ИП должен успеть оплатить его до 30 апреля. А по страховым платежам в ПФР арендодатель может заплатить до 31 декабря. Квартальные авансовые платежи уплачиваются до 25 числа месяца, следующего за отчетным кварталом. В этой статье мы рассказывали, как рассчитывать авансы и годовой налог.
При сдаче помещений в аренду ИП имеет преимущества перед физлицами, так как предприниматель платит всего лишь 6% или меньше от дохода аренды, когда остальные физические лица платят 13%.
Автор статьи: Александра Аверьянова
Сдаете помещение в аренду? Учитывайте доходы и расходы в веб-сервисе Контур.Бухгалтерия. Здесь вы можете легко вести учет, начислять зарплату, сдавать отчетность через интернет. Консультации экспертов входят в тариф, наша техподдержка работает круглосуточно и бесплатно. Первый месяц работы в сервисе — тоже бесплатен для новых пользователей.
Попробовать бесплатно
Итак, по условиям договора «коммуналка» может быть включена в состав арендной платы. При этом последняя может быть установлена как в фиксированной сумме, так и в разбивке на постоянную (непосредственно плата за аренду) и переменную (стоимость фактически потребленных коммунальных услуг) составляющие. В любом случае соответствующие платежи также в составе арендной платы будут увеличивать доходы арендодателя при расчете единого налога на дату поступления на его расчетный счет (п. 1 ст. 346.15, п. 1 ст. 346.17 НК).
При этом «упрощенцы» с объектом налогообложения «доходы за минусом расходов» вправе учесть расходы по уплате коммунальных платежей за сданное в аренду помещение в составе материальных затрат (пп. 5 п. 1, п. 2 ст. 346.16, пп. 5 п. 1 ст. 254 НК). Об этом говорится, в частности, в Письмах Минфина России от 7 августа 2009 г. N 03-11-06/2/148 и от 6 июня 2008 г. N 03-11-05/142). Признать соответствующие расходы арендодатель на УСН сможет на дату списания средств в их оплату с расчетного счета.
Таким образом, коммунальные платежи, включенные в состав арендной платы, увеличат налоговые обязательства арендодателя перед бюджетом лишь в том случае, если даты поступления платы за аренду и оплаты «коммуналки» придутся на разные отчетные (налоговые) периоды, да и то лишь временно.
Вместе с тем, очевидно, что для арендодателей, применяющих УСН с объектом обложения «доходы», озвученный способ «коммунальных» расчетов с арендатором, что называется, не самый оптимальный, поскольку какие-либо расходы при исчислении единого налога они не учитывают.
- Налоговое планирование
- Аудит налогов
- Организация налогового учета
- Учетная политика
- Возврат налогов
- Налоговая нагрузка
Налоговый учет возмещаемых расходов по договору аренды
Если в одном здании находятся несколько долевых собственников и только один из них по соглашению между ними расплачивается за коммунальные услуги (назовем его собственником-плательщиком), то суммы возмещения, которые направляют ему другие собственники, он должен учитывать в доходах. Это касается и упрощенцев с объектом «доход ы» Письмо Минфина от 17.02.2014 №/2/6308 .
А смогут ли такие собственники-плательщики, применяющие ОСНО или «доходно-расходную» УСНО, учесть оплату коммунальных услуг за всех собственников у себя в расходах полностью?
Арендодатель на УСН должен учитывать в доходах суммы возмещения за коммунальные расходы.
Такой вывод содержится в письме Минфина от 21 марта 2019г. N 03-11-11/18649.
Чиновники разъясняют, что арендодатели, применяющие УСН вправе не учитывать только те расходы, которые прямо поименованы в статье 251 НК РФ.
А поскольку в этом перечне нет пункта «возмещение коммунальных расходов», то и оснований не включать эти суммы в «упрощенную» базу тоже нет.
Арендодатели на УСН, с объектом «доходы минус расходы» смогут уменьшить данные поступления на суммы понесенных расходов.
А тем, кто применяет УСН с объектом «доходы», придется заплатить налог целиком.
Возврат к списку
- Основные средства
- Нематериальные активы
- Расчеты с персоналом
- Денежные средства
- Запасы, товары, продукция
- Затраты на производство
- Финансовые вложения
- Капитал и резервы
- Финансовые результаты
- Бухгалтерская отчетность
- Статьи по Бухучету
- Специальное законодательство
- Нормативно-правовые акты
- Основное законодательство
- Новости Росалкогольрегулирования
- Семинары
- Калькуляторы и инструменты
- НДС
- Акцизы
- НДФЛ
- Страховые взносы
- Налог на прибыль
- Сборы
- Водный налог
- Государственная пошлина
- НДПИ
- УСНО
- ЕНВД
- Транспортный налог
- Налог на игорный бизнес
- Налог на имущество
- Земельный налог
- Коды ОКТМО 2014 года
УСН: учет средств, полученных от арендаторов на оплату коммунальных услуг
Большинство предпринимателей, сдающих помещения в аренду, применяют упрощенную систему налогообложения с объектом «доход». Это вполне объяснимо, ведь в данном случае бизнесмены практически не несут никаких расходов, а доход облагается по ставке 6 процентов. Тем не менее предприниматели, как собственники помещений, несут коммунальные расходы. Вполне логично, что арендаторы по условиям договора возмещают указанные расходы.
По своей сути возмещаемые суммы не являются доходами арендодателя, поскольку в дальнейшем он перечисляет их энергоснабжающим организациям. Однако согласно пункту 1 статьи 346.17 Налогового кодекса, предприниматели, применяющие упрощенную систему налогообложения, должны учитывать указанные суммы в составе налогооблагаемых доходов.
Такое положение дел не сказывается негативно на бизнесменах, применяющих упрощенную систему налогообложения с объектом «доходы минус расходы». Поскольку они отражают полученную от арендатора компенсацию в составе доходов, а после перечисления денег за коммунальные расходы включают их в расходы.
Сложнее обстоят дела для тех, кто применяет УСН с объектом «доходы». Они обязаны эти суммы учитывать в доходах, но по определению у них не может быть никаких расходов. Таким образом, увеличивается налогооблагаемая база на сумму денег, которую они фактически просто перечисляют поставщикам коммунальных услуг, не создавая какой-либо дополнительной стоимости. В связи с этим между бизнесом и налоговыми органами долгое время шла жесткая полемика по данному вопросу, которая чаще всего заканчивалась в суде.
Комментируемое письмо не стало исключением. В нем специалисты финансового министерства сделали вывод, что суммы платежей арендаторов за коммунальные услуги должны увеличивать налогооблагаемую базу по единому налогу по упрощенной системе налогообложения с объектом «доход». Аналогичное мнение официальные органы выражали и ранее (письма Минфина России от 24.10.2011 № 03-11-06/2/145, ФНС России от 05.12.2006 № 02-6-10/216, УФНС России по г. Москве от 17.11.2009 № 20-14/2/120232).
Подобная позиция ставит предпринимателей на УСН (6 процентов) в менее выгодные условия ведения бизнеса, по сравнению с другими спецрежимниками. С другой стороны, эта категория налогоплательщиков облагает свои доходы по меньшей ставке — 6 процентов.
ВАС поставил точку
Как уже упоминалось, споры между предпринимателями и налоговыми инспекторами по данной проблеме нередко заканчивались в суде. При этом арбитры по данному вопросу не имели четкого единого мнения. Так можно встретить судебные решения, в которых сумма возмещения коммунальных платежей не должна включаться в доходы арендодателя (постановления ФАС Уральского округа от 04.08.2009 № Ф09-4747/09-С2, ФАС Волго-Вятского округа от 21.04.2008 № А39-362/2007).
Однако в этом извечном споре, похоже, была поставлена точка в постановлении Президиума Высшего Арбитражного суда РФ от 12.07.2011 № 9149/10. Сразу отметим, что арбитры разделили мнение Минфина и ФНС России и встали на защиту позиции ведомств.
Как отметили высшие арбитры, полученные предпринимателем денежные средства за предоставленные коммунальные услуги являются его доходом от сдачи имущества в аренду, который подлежит отражению в налоговом учете и включению в объект налогообложения .
Таким образом, теперь предпринимателям будет крайне сложно, а то и вовсе невозможно отстоять свое мнение в суде, поскольку позиция ВАС является определяющей при рассмотрении подобных дел.
Спасение в посредничестве
Раз уж так произошло, что бизнес не нашел поддержки в Высшем суде, то ничего не остается, кроме как искать пути оптимизации налогообложения. Одним из методов снизить налоговую нагрузку является заключение с арендаторами посреднических договоров (агентских или договоров комиссии).
По условиям указанных договоров арендодатель по поручению арендатора закупает коммунальные услуги за символическое вознаграждение. А, согласно подпункту 9 пункта 1 статьи 251 Налогового кодекса, при определении налоговой базы не учитываются доходы в виде имущества (включая денежные средства), поступившего комиссионеру, агенту и (или) иному поверенному в связи с исполнением обязательств по договору комиссии, агентскому или другому аналогичному договору. К указанным доходам не относится комиссионное, агентское или иное аналогичное вознаграждение.
Таким образом, арендодатель будет учитывать в составе облагаемых доходов только сумму агентского вознаграждения. Данный вывод следует из письма Минфина России от 14.04.2011 № 03-11-06/2/55.
Единственное предостережение: агентский договор не должен быть заключен позже, чем агент (арендодатель) заключит договор с поставщиками коммунальных услуг. Поскольку при таких условиях у налоговых органов появляется веский аргумент для признания подобных посреднических отношений неправомерными. Ведь, согласно пункту 6 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 17.11.2004 № 85, сделка, совершенная до установления отношений по договору комиссии, не может быть признана заключенной во исполнение поручения комитента. То есть сделка, совершенная до установления посреднических отношений, не признается заключенной. На это неоднократно обращалось внимание в письмах Минфина России от 10.02.2009 № 03-11-06/2/24, от 26.01.2009 № 03-11-09/18.
Эксперт «НА» Д.А. Начаркин
«Мой адрес не дом и не улица» — к сожалению, эта крылатая фраза совершенно не применима к организации. У каждой приличной фирмы есть вполне официальный адрес, по которому она располагается. А раз есть «место жительства», значит есть и сопутствующие расходы — коммунальные.
Давайте сразу определимся, что под статьей расходов «Коммунальные услуги» будем понимать расходы на электричество, воду, газ и т.п. На все то, что делает помещение пригодным для работы организации или ИП.
Стоимость коммунальных услуг включена в арендную плату.
При таком способе арендная плата в договоре аренды указана уже с учетом коммунальных платежей. Причем возможны два варианта расчета стоимости аренды.
Первый вариант:
Ежемесячная сумма арендных платежей является фиксированной (не меняется в течение срока действия договора аренды). Данный вариант наиболее простой, но у него есть определенные недостатки. Ведь в этом случае не учитывается изменение количества израсходованной энергии. Вместе с тем потребление энергоресурсов зависит от сезонности и загрузки оборудования. Например, в холодный период возрастает использование теплоносителей. При укороченном световом дне увеличивается стоимость потребленной электроэнергии. Кроме того, при фиксированных суммах не учитывается загрузка оборудования. Поэтому при данном варианте трудно заранее установить величину «коммуналки» на таком уровне, чтобы она устроила обе стороны договора аренды: для арендатора не была запредельно велика, а арендодателя не вводила в убытки. По этой же причине у налоговых органов могут возникнуть претензии в экономической оправданности подобного расчета стоимости арендной платы.
Значит, предпочтительнее — Второй вариант:
Когда арендная плата за помещения состоит из двух частей:
- постоянной
- переменной
Постоянная часть является фиксированной и представляет собой плату за пользование арендуемыми площадями.
Переменная часть складывается из стоимости электроэнергии, водоснабжения, иных коммунальных и аналогичных услуг, фактически потребленных арендатором, и рассчитывается исходя из тарифов снабжающих организаций.
Тогда в договоре аренды необходимо прописать порядок расчета переменной составляющей арендной платы:
- либо по данным показателей приборов учета (если это возможно)
- либо расчетным путем (например, пропорционально арендуемой площади)