Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Как рассчитать арендную плату за неполный месяц аренды». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Ни в налоговом, ни в гражданском законодательстве нет четкого указания на то, что арендные платежи должны подтверждаться ежемесячными актами. Поэтому часто возникает вопрос: составлять ли эти акты? Ответ прост: акт нужен, но в случае, если обязанность составления такого акта предусмотрена договором.
Формулировка 2: Как продлить договор на прежних условиях
Позволяет сэкономить на налоге на прибыль: 20% от остаточной стоимости неотделимых улучшений.
Не заключайте новый договор, а пролонгируйте прежний на тех же условиях, или возобновите на неопределенный срок. Амортизация допустима только в период действия того договора аренды, во время которого арендатор ремонтировал помещение.
Договор аренды часто заключают на 11 месяцев, а по окончании срока перезаключают новый договор. Это позволяет избежать госрегистрации договора, поскольку его срок составляет меньше одного года. Но это лишает арендатора права амортизировать неотделимые улучшения арендованного имущества.
Выгодная формулировка
«Стороны пришли к соглашению пролонгировать Договор аренды от 10.10.2017 № 11 на прежних условиях сроком на 11 месяцев».
Совет № 5. Избегайте формулировок об освобождении от арендной платы
По условиям договора возложить на арендатора обязанность по улучшению арендованного имущества и зачесть данные расходы в счет арендной платы вполне законно. Однако практика показывает, что при таком методе расчетов часто встречается формулировка: «арендатор обязуется за свой счет произвести ремонт арендуемых помещений. Арендодатель не взимает арендную плату с арендатора за этот период». Налоговый орган может трактовать данную норму договора, так словно арендная плата вообще не предполагается. А безвозмездность в налогах очень дорого стоит. Тогда у арендатора за данный период возникает объект налогообложения в виде дохода – безвозмездно полученные услуги по предоставлению помещения. Определить налоговую базу налоговым инспекторам не составит труда, так как стоимость арендной платы за последующие месяцы аренды определена в самом договоре.
Поэтому размытые формулировки могут сыграть не в вашу пользу. Для предупреждения такой ситуации лучше указать, например, что арендная плата взимается в двух формах: в твердой сумме и в форме возложения на арендатора затрат на улучшение арендованного имущества в такой-то период.
В заключение необходимо отметить, что законодательство в сфере аренды устроено вполне диспозитивно, поэтому большинство положений договора стороны могут согласовывать, так как им это необходимо. Стоит четко регулировать рассмотренные в данной статье аспекты, так как отсутствие в контракте определенных условий влечет за собой дополнительные налоговые риски.
ФСБУ 25/2018: кто платит налог на имущество
Объектом обложения налогом на имущество организаций признается недвижимое имущество, которое учитывается на балансе организации в качестве объектов основных средств, если налоговая база в отношении такого имущества определяется как его среднегодовая стоимость (пп. 1 п. 1 ст. 374, п. 1 ст. 375 НК РФ).
Поскольку у арендатора объект недвижимости в форме ППА учитывается в составе основных средств, то он должен включаться в базу по налогу на имущество.
При этом может возникнуть ситуация, когда эта же недвижимость учитывается в составе основных средств и у арендодателя (например, если он вправе применять упрощенный учет и все объекты учета аренды учитывает как операционную аренду). В этом случае налогоплательщиком признается арендодатель.
Минфин России разъяснил порядок уплаты налога на имущество организаций по арендуемым помещениям (см., например, письма от 26.12.2019 № 03-05-05-01/102068, от 21.01.2020 № 03-05-04-01/2993, от 26.11.2020 № 03-05-05-01/103153).
Во избежание двойного налогообложения в договоре аренды должно быть зафиксировано, что объект аренды учитывается арендодателем на балансе в составе основных средств и включается в налоговую базу при исчислении налога на имущество организаций у арендодателя. В этом случае арендатор не платит налог на имущество.
По недвижимости, облагаемой по кадастровой стоимости, налог на имущество всегда уплачивает собственник имущества, то есть арендодатель (пп. 2 п. 1 ст. 374 НК РФ). Полагаем, что эта информация также должна быть отражена в договоре аренды.
В «1С:Бухгалтерии 8» основные средства в форме ППА, учтенные на счете 01 и относящиеся к недвижимости (то есть для которых включен флаг Недвижимое имущество в карточке основного средства), по умолчанию включаются в расчет налога на имущество организаций. Если по договору аренды налог на имущество уплачивает арендодатель, то арендатор должен исключить соответствующее ППА из налогооблагаемой базы. Для этого в настройках налогов и отчетов из раздела Налог на имущество по гиперссылке Объекты с особым порядком налогообложения следует перейти в список объектов с особым порядком налогообложения и создать новую запись регистра, где указать, что арендованная недвижимость не является объектом налогообложения (рис. 8).
Что такое пропорциональная арендная плата?
Величина обязательства по аренде – это кредиторская задолженность арендатора по уплате арендных платежей в будущем. Она определяется в порядке, установленном пунктом 14 ФСБУ 25/2018.
Обязательство по аренде оценивается как сумма приведенной стоимости будущих арендных платежей на дату получения предмета аренды (лизинга).
Теоретически дисконтирование осуществляется с применением ставки, при использовании которой приведенная стоимость будущих арендных платежей и негарантированной ликвидационной стоимости предмета аренды становится равной справедливой стоимости переданного объекта. Согласитесь, формулировка непростая.
Негарантированная ликвидационная стоимость — это предполагаемая справедливая стоимость предмета аренды, которую он будет иметь к концу срока аренды, за вычетом сумм, подлежащих получению в связи с гарантиями выкупа по окончании срока аренды (п. 15 ФСБУ 25/2018).
На практике для расчета приведенной стоимости обязательства применяют ставку, по которой арендатор мог бы привлечь заемные средства на срок, сопоставимый с периодом аренды.
Как правило, расчет приведенной стоимости будущих арендных платежей и их суммы осуществляется с помощью функций Exel.
Компания не имеет права на упрощенный учет аренды.
Во временном пользовании компания имеет помещение склада (используется в производственной деятельности). По условиям договора арендная плата в месяц составляет 120 000 руб. (в том числе НДС — 20 000 руб.). Срок аренды — 2 года.
Номинальная стоимость арендного обязательства составляет 100 000 руб. х 24 мес. = 2 400 000 руб.
Теперь определим его приведенную стоимость платежей. Для этой цели используем процентную ставку, по которой компания может получить заемные средства на сопоставимых условиях. Предположим, что такая ставка составляет 15% годовых.
Для дисконтирования арендных платежей с периодичностью менее года (месячных, квартальных) определяется месячная или квартальная ставка дисконтирования по формуле:
Ставка дисконтирования = ((1 + R/100)1/4 или 1/12 — 1) х 100%,
где R – годовая процентная ставка под заемные средства.
В нашем случае в результате расчета получилась месячная ставка дисконтирования = ((1 + 0,15)0,0833 – 1) х 100% = 1,17% (показатель степени 0,0833 получился путем деления 1 на 12).
Далее используем эту ставку для определения приведенной стоимости каждого будущего арендного платежа. Платежи дисконтируются по формуле:
Приведенный платеж = Номинальная стоимость платежа/(1 + Ставка дисконтирования)t, где
t — количество периодов (месяцев или кварталов) до момента осуществления платежа.
После этого находим приведенную стоимость обязательства по аренде, суммируя все приведенные платежи. Все данные сведем в таблицу.
| Порядковый номер платежа | Коэффициент дисконтирования | Номинальный платеж | Приведенный платеж | Процент |
|---|---|---|---|---|
| 1 | 1,012 | 100000 | 98844 | 1156 |
| 2 | 1,024 | 100000 | 97700 | 2300 |
| 3 | 1,036 | 100000 | 96571 | 3429 |
| 4 | 1,048 | 100000 | 95454 | 4546 |
| 5 | 1,060 | 100000 | 94350 | 5650 |
| 6 | 1,072 | 100000 | 93259 | 6741 |
| 7 | 1,085 | 100000 | 92180 | 7820 |
| 8 | 1,098 | 100000 | 91114 | 8886 |
| 9 | 1,110 | 100000 | 90060 | 9940 |
| 10 | 1,123 | 100000 | 89019 | 10981 |
| 11 | 1,136 | 100000 | 87989 | 12011 |
| 12 | 1,150 | 100000 | 86972 | 13028 |
| 13 | 1,163 | 100000 | 85966 | 14034 |
| 14 | 1,177 | 100000 | 84972 | 15028 |
| 15 | 1,191 | 100000 | 83989 | 16011 |
| 16 | 1,205 | 100000 | 83018 | 16982 |
| 17 | 1,219 | 100000 | 82058 | 17942 |
| 18 | 1,233 | 100000 | 81109 | 18891 |
| 19 | 1,247 | 100000 | 80171 | 19829 |
| 20 | 1,262 | 100000 | 79244 | 20756 |
| 21 | 1,277 | 100000 | 78327 | 21673 |
| 22 | 1,292 | 100000 | 77421 | 22579 |
| 23 | 1,307 | 100000 | 76526 | 23474 |
| 24 | 1,322 | 100000 | 75641 | 24359 |
| Итого | х | 2400000 | 2081955 | 318045 |
Первоначальная оценка обязательства по аренде составляет 2 081 955 руб.
Составить таблицу расчета оплаты за аренду помещения
Дата публикации 24.01.2022
Использован релиз 3.0.106
Внимание
Статья предназначена для арендаторов, имеющих право на применение упрощенных способов ведения бухгалтерского учета. Обязательство по аренде первоначально оценивается как сумма номинальных величин будущих арендных платежей (без дисконтирования) (п. 14 ФСБУ 25/2018). Функционал рассмотрен в программе «1С:Бухгалтерия 8» (ред. 3.0).
1.1. Настройка функциональности программы
Если организация имеет право на упрощенные способы ведения бухгалтерского учета и не планирует сдавать предметы аренды в субаренду, то она может не признавать по договорам аренды право пользования активом и обязательство по аренде. В этом случае никаких дополнительных настроек не требуется.
Если организация признает право пользования активом и обязательство по аренде по договорам аренды, то для учета таких операций необходимо настроить функциональность программы.
Форма «Функциональность программы» (рис. 1).
- Раздел: Главное – Функциональность.
- На закладке Основные средства должны быть установлены:
- флажок Основные средства;
- флажок Права пользования предметами аренды.
2.1. Поступил арендованный объект недвижимости, признано обязательство по аренде (ОА)
Документ «Поступление в аренду» (рис. 2 — 3).
- Раздел: ОС и НМА – Поступление в аренду.
- Кнопка Создать.
- Заполните основную часть документа (рис. 2):
- в поле Документ № укажите данные акта приема-передачи объекта аренды
- в соответствующих полях укажите контрагента, договор, проверьте счета учета в поле Счет расчетов (по умолчанию должен быть 76.07.1)
- переключатель Принятие к учету установите в положение Позднее (если будут дополнительные затраты, связанные с получением предмета аренды) или Этим документом (в иных случаях)
- Табличную часть документа заполните по кнопке Добавить:
- в колонке Предмет аренды выберите (добавьте новый) соответствующий объект из справочника Основные средства (проверьте, что в карточке ОС снят флажок Недвижимое имущество, поскольку налог на имущество начисляет арендодатель
- в колонке Сумма укажите сумму договора аренды (общую сумма арендных платежей)
- проверьте, что в колонках Счет учета и Счет НДС выбраны необходимые счета бухгалтерского учета (по умолчанию используются 08.04.2 и 76.07.9)
- Кнопка Провести.
3.1. Отражены услуги риэлтора
Документ «Поступление (акт, накладная, УПД)» с видом операции «Услуги (акт, УПД)» (рис. 4 — 5).
- Раздел: Покупки – Поступление (акты, накладные, УПД).
- Кнопка Поступление, вид операции Услуги (акт, УПД).
- Заполните документ (рис. 4).
- Укажите контрагента, договор, проверьте счета учета и сроки расчетов по ссылке в поле «Расчеты».
- Табличную часть документа заполните по кнопке Добавить:
- в колонке Номенклатура в подстроке 1 выберите (при необходимости добавьте новую) полученную услугу из одноименного справочника (при создании новых элементов выбирайте вид номенклатуры «Услуги») или просто укажите текстовое наименование услуги в подстроке 2;
- заполните остальные колонки;
- в колонке Счета учета по ссылке перейдите в одноименную форму и выберите счета учета затрат для бухгалтерского и налогового учета и аналитику к ним;
- для бухгалтерского учета – счет учета капитальных затрат 08.04.2 (затраты включаются в стоимость ППА);
- для налогового учета – счет учета текущих затрат 20, 25, 23, 26 и др. (в налоговом учете не признается ППА).
- Кнопка Провести.
4.1. Принято к учету право пользования активом (ППА)
4.2. Отражена сумма будущих арендных платежей, которые будут учтены в расходах в НУ
Документ «Принятие к учету ОС» (рис. 6 — 9).
- Раздел: ОС и НМА – Принятие к учету ОС.
- Кнопка Создать.
- В поле Вид операции выберете «Предметы аренды».
- В соответствующих полях укажите местонахождение арендованного объекта и материально ответственное лицо (МОЛ).
- В поле Событие ОС: выберите «Принятие к учету» (или создайте свое событие с видом «Принятие к учету»).
- На закладке Предмет аренды (рис. 6):
- в соответствующих полях выберите контрагента (арендодателя) и договор аренды с ним;
- в поле Основное средство выберите из одноименного справочника принятый от арендодателя объект (фактически этот элемент справочника является ППА);
- в поле Способ поступления выберите из списка значение «По договору аренды»;
- проверьте счет учета (08.04.2)в поле Счет.
- Кнопка Записать.
Как арендатору вести учет предмета аренды согласно ФСБУ 25/2018?
В соответствии с п. 10 ФСБУ 25/2018 арендатор принимает к учету объект аренды как право пользования активом (ППА) с одновременным признанием обязательства по аренде.
В бухгалтерском учете можно не признавать ППА и соответствующее обязательство, если договором не предусмотрен переход права собственности, отсутствует возможность выкупа объекта аренды по цене значительно ниже справедливой стоимости, а также если такой объект не подлежит сдаче в субаренду, то, но для этого должно выполняться еще одно условие из нижеперечисленных:
- срок аренды составляет не более 12 месяцев
- рыночная стоимость предмета аренды не превышает 300 000 руб. и при этом арендатор имеет возможность получать экономические выгоды от его эксплуатации в большей степени независимо от других активов
- арендатор является экономическим субъектом, которому предоставлено право на упрощенное ведение бухгалтерского учета, включая составление упрощенной бухгалтерской отчетности
Обратите внимание!
Если срок аренды составляет не более 12 месяцев, то решение о неприменении ППА принимается арендатором в отношении группы однородных по характеру и способу использования предметов аренды. Иное установлено для двух других условий, касающихся рыночной стоимости и права на упрощенный способ ведения бухгалтерского учета: решение о неприменении ППА принимается в отношении каждого предмета аренды.
При выполнении названных условий арендные платежи признаются в качестве расхода равномерно в течение срока аренды или на основе другого систематического подхода, отражающего характер использования арендатором экономических выгод от предмета аренды.
Рассмотрим на практике.
Пример 1.
Компания «А» предоставляет компании «Б» склад во временное пользование. По условиям договора ежемесячная арендная плата состоит из фиксированной суммы — 240 000 руб. (в том числе НДС — 40 000 руб.) и переменной части, которая представляет собой плату за израсходованную электроэнергию за месяц. Срок аренды — 4 года, возможность выкупа и субаренда не предусмотрены. Компания «Б» является малым предприятием, которое вправе применять упрощенный способ ведения учета. Следовательно, компания «Б» может вести учет арендных платежей в упрощенном порядке.
Дт 001 1 000 000 руб. — помещение учитывается на забалансовом счете по стоимости, отраженной в акте приема-передачи
Дт 20 Кт 76 240 000 руб. — отражена в расходах фиксированная арендная плата
Дт 19 Кт 76 40 000 руб. — учтен «входящий» НДС с фиксированной арендной платы
Дт 20 Кт 76 4500 руб. — отражена в расходах переменная часть арендной платы за израсходованную электроэнергию (согласно показаниям счетчиков)
Дт 19 Кт 76 750 руб. — учтен «входящий» НДС с переменной части арендной платы
Дт 68 Кт 19 40 750 руб. — поставлен к вычету общий «входящий» НДС (с фиксированной и переменной суммы арендной платы)
Если бы по условиям договора арендатор был бы вправе выкупить склад или сдать его в субаренду, то воспользоваться упрощенным способом учета арендных платежей компания «Б» не смогла бы (п. 12 ФСБУ 25/2018).
Вернемся вновь к теории.
Большинство компаний не смогут вести учет арендных платежей в упрощенном виде. Они должны будут принять к учету ППА и обязательство по аренде.
ППА следует отражать по фактической стоимости, которая состоит из нескольких компонентов. Это:
- величина первоначальной оценки обязательства по аренде
- арендный платеж, внесенный на дату предоставления предмета аренды или до такой даты
- затраты арендатора в связи с поступлением предмета аренды и приведением его в состояние, пригодное для использования в запланированных целях
- величина оценочного обязательства, подлежащего исполнению арендатором (например, демонтаж, перемещение, восстановление предмета аренды до требуемого договором аренды состояния, если возникновение такого обязательства у арендатора обусловлено получением предмета аренды)
Стоимость ППА погашается через амортизационные отчисления (п. 17 ФСБУ 25/2018). Исключение составляют случаи, когда активы (схожие по характеру использования) не подлежат амортизации.
Срок полезного использования ППА не может быть более срока аренды, если не установлено, что к арендатору переходит право собственности. Следовательно, если договором не предусмотрен выкуп имущества, то срок полезного использования устанавливается равным сроку аренды. Если договором установлен выкуп права собственности переданного имущества, то амортизация рассчитывается с учетом срока полезного использования переданного объекта.
Амортизация ППА отражается на счетах бухгалтерского учета следующим образом: Дт 20 Кт 02.
Обратите внимание!
Если предмет аренды по характеру его использования относится к группе основных средств, по которой арендатор принял решение о проведении переоценки, то в такой ситуации арендатору следует переоценивать соответствующее ППА. На это прямо указано в п. 16 ФСБУ 25/2018
Что касается обязательства по аренде, о котором было указано ранее, то оно первоначально оценивается как сумма приведенной стоимости будущих арендных платежей на дату такой оценки (п. 14 ФСБУ 25/2018).
Для того, чтобы определить приведенную стоимость будущих арендных платежей необходимо произвести дисконтирование их номинальных величин. Так, дисконтирование осуществляется с применением ставки, при использовании которой приведенная стоимость будущих арендных платежей и негарантированной ликвидационной стоимости предмета аренды становится равной справедливой стоимости переданного объекта.
Негарантированная ликвидационная стоимость — это предполагаемая справедливая стоимость предмета аренды, которую он будет иметь к концу срока аренды, за вычетом сумм, подлежащих получению в связи с гарантиями выкупа по окончании срока аренды (п. 15 ФСБУ 25/2018).
Если ставку дисконтирования нельзя определить через справедливую стоимость объекта, то для расчета приведенной стоимости арендного обязательства применяется ставка, по которой арендатор привлекает или мог бы привлечь заемные средства на срок, сопоставимый с периодом аренды. После признания величина обязательства по аренде увеличивается на проценты и уменьшается на величину фактически уплаченных арендных платежей.
Проценты отражаются в учете путем записи: Дт 91 Кт 76.
Фактическую стоимость ППА и обязательства по аренде нужно пересматривать в случаях, установленных п. 21 ФСБУ 25/2018. Например, при изменении условий договора аренды, величины арендных платежей и пр.
Рассмотрим на практике.
Пример 2.
Компания «А» предоставляет компании «Б» склад во временное пользование. По условиям договора арендная плата в месяц составляет 240 000 руб. (в том числе НДС — 40 000 руб.). Срок аренды — 3 года.
Рассчитаем номинальную стоимость арендного обязательства: 200 000 руб. х 36 мес. = 7 200 000 руб.
Теперь определим его приведенную стоимость. Для этой цели используем процентную ставку, по которой компания может получить заемные средства на сопоставимых условиях. Предположим, что такая ставка составляет 15% годовых. В таком случае ставка дисконтирования за месяц равна 1,17%. Она рассчитывается по формуле: ((1 + годовая ставка : 100)1/12 — 1) х 100%.
Следовательно, приведенная стоимость арендного обязательства составит 5 848 456 руб.
Полученную сумму отразим на счетах:
Дт 08 Кт 76 5 848 456 руб. — отражено арендное обязательство по первоначальной оценке
Дт 01 «ППА» Кт 08 5 848 456 руб. — учтено ППА
В таблице приведем расчеты за весь срок аренды.
| Месяц аренды | Арендное обязательство на начало месяца | Арендный платеж за месяц | Проценты (графа 2×0,0117) | Арендная плата за минусом процентов (графа 3 — графа 4) | Обязательство по аренде на конец месяца (графа 2 — графа 5) |
|---|---|---|---|---|---|
| 1 | 2 | 3 | 4 | 5 | 6 |
| 1 | 5 848 456 | 200 000 | 68427 | 131 573 | 5 716 883 |
| 2 | 5 716 883 | 200 000 | 66888 | 133 112 | 5 583 770 |
| 3 | 5583770 | 200 000 | 65330 | 134 670 | 5 449 101 |
| 4 | 5449101 | 200 000 | 63754 | 136 246 | 5 312 855 |
| 5 | 5312855 | 200 000 | 62160 | 137 840 | 5 175 015 |
| 6 | 5175015 | 200 000 | 60548 | 139 452 | 5 035 563 |
| 7 | 5035563 | 200 000 | 58916 | 141 084 | 4 894 479 |
| 8 | 4894479 | 200 000 | 57265 | 142 735 | 4 751 745 |
| 9 | 4751745 | 200 000 | 55595 | 144 405 | 4 607 340 |
| 10 | 4607340 | 200 000 | 53906 | 146 094 | 4 461 246 |
| 11 | 4461246 | 200 000 | 52197 | 147 803 | 4 313 443 |
| 12 | 4313443 | 200 000 | 50467 | 149 533 | 4 163 910 |
| 13 | 4163910 | 200 000 | 48718 | 151 282 | 4 012 628 |
| 14 | 4012628 | 200 000 | 46948 | 153 052 | 3 859 575 |
| 15 | 3859575 | 200 000 | 45157 | 154 843 | 3 704 732 |
| 16 | 3704732 | 200 000 | 43345 | 156 655 | 3 548 078 |
| 17 | 3548078 | 200 000 | 41513 | 158 487 | 3 389 590 |
| 18 | 3389590 | 200 000 | 39658 | 160 342 | 3 229 248 |
| 19 | 3229248 | 200 000 | 37782 | 162 218 | 3 067 031 |
| 20 | 3067031 | 200 000 | 35884 | 164 116 | 2 902 915 |
| 21 | 2902915 | 200 000 | 33964 | 166 036 | 2 736 879 |
| 22 | 2736879 | 200 000 | 32021 | 167 979 | 2 568 900 |
| 23 | 2568900 | 200 000 | 30056 | 169 944 | 2 398 957 |
| 24 | 2398957 | 200 000 | 28068 | 171 932 | 2 227 024 |
| 25 | 2227024 | 200 000 | 26056 | 173 944 | 2 053 081 |
| 26 | 2053081 | 200 000 | 24021 | 175 979 | 1 877 102 |
| 27 | 1877102 | 200 000 | 21962 | 178 038 | 1 699 064 |
| 28 | 1699064 | 200 000 | 19879 | 180 121 | 1 518 943 |
| 29 | 1518943 | 200 000 | 17772 | 182 228 | 1 336 714 |
| 30 | 1336714 | 200 000 | 15640 | 184 360 | 1 152 354 |
| 31 | 1152354 | 200 000 | 13483 | 186 517 | 965 836 |
| 32 | 965836,4 | 200 000 | 11300 | 188 700 | 777 137 |
| 33 | 777136,7 | 200 000 | 9092 | 190 908 | 586 229 |
| 34 | 586229,2 | 200 000 | 6859 | 193 141 | 393 088 |
| 35 | 393088,1 | 200 000 | 4599 | 195 401 | 197 687 |
| 36 | 197687,2 | 200 000 | 2313 | 197 687 | |
| Итого за весь срок аренды | х | 7 200 000 | 1 351 544 | 5 848 456 | х |
Новое в нормативном регулировании бухучета договоров долгосрочной аренды у арендодателя
Уже сейчас организация вправе применять ФСБУ 25/2018 «Бухгалтерский учет аренды», а с 2022 года его применение становится обязательным. Но как рассчитать дисконтированную величину чистой инвестиции в аренду, как рассчитать выручку арендодателя (лизингодателя) — это тема, которая на сегодня слабо раскрыта.
Попытаемся внести свою лепту, изложить наше видение. А также предложить вариант автоматизации этих расчетов, используя специализированное программное обеспечение.
Начиная с бухгалтерской (финансовой) отчетности за 2022 год, все организации арендодатели будут применять с ФСБУ 25/2018 «Бухгалтерский учет аренды», утвержденный приказом Минфина России от 16.10.2018 N 208н (далее — ФСБУ 25/2018). Однако данный стандарт можно начинать применять и раньше, утвердив это решение в учетной политике по бухучету и раскрыв этот факт в бухгалтерской (финансовой) отчетности.
Калькуляторы арендной платы
Хотя эти калькуляторы нацелены на то, чтобы помочь арендодателям точно рассчитать арендную плату своих арендаторов, нет причин, по которым вы не можете использовать эти инструменты для определения правильной суммы арендных платежей за неполный месяц:
- Прокат Прортера господина Лендлорда. Этот калькулятор просит вас ввести месячную арендную плату и дату заезда. Нажав кнопку «Рассчитать», вы узнаете сумму, которую вы должны ожидать в пропорциональной арендной плате, а также суточные (или суточные) ставки за этот месяц на основе количества дней в месяце.
- Rentvine Калькулятор пропорциональной арендной платы. Этот калькулятор работает так же, как и выше, за исключением того, что он также позволяет вам выбрать дату выставления счета. Другими словами, если ваш арендодатель хочет, чтобы каждый месяц аренды начинался, скажем, 15-го числа месяца (а не первого), пропорциональная арендная плата будет определяться на основе этой даты заселения. Что особенно удобно в этом калькуляторе, так это то, что он предоставляет пропорциональные суммы на срок более одного месяца. Например, если вы планируете приехать 18 января, а платежный цикл проводится 15 числа каждого месяца, калькулятор сообщит вам, сколько вы должны за 18–31 января, а также сколько вы должны за 1–– февраля. 14. После 14-го числа вы будете просто обязаны платить полную месячную арендную плату за каждый платежный цикл.
Расчет аренды за неполный месяц
Определением от 13.10.2014 производство по делу N А35-13245/2012 было возобновлено в связи с проведением экспертизы.
Если помещение нежилого назначения принадлежит частнику, то его стоимостный показатель не устанавливается законодательно. Его устанавливает собственник недвижимости, чем многие и пользуются, указывая в договоре небольшую сумму, остальное — устной договоренностью. Но необходимо знать, что излишне маленькая стоимость аренды может привлечь внимание налоговой, и тогда возможны проверки. При таком способе согласования необходимо определить сам период и его начало. Начало периода может быть определенной календарной датой (ст. 191 ГК РФ). ——————————— Пример формулировки условия: «Срок аренды имущества начинается с 05.01.2011 и оканчивается по истечении 11 (одиннадцати) месяцев». ——————————— Начало срока аренды также может быть определено согласованным сторонами событием.
В качестве небольшого примера рассмотрим следующий случай. Муниципалитет Ступинского района столицы сдает внаем нежилое помещение. Базовая ставка муниципальным органом установлена в размере 350 руб. за квадрат.
Состояние Объекта аренды отражается в акте приёма – передачи помещения, являющемся неотъемлемой частью настоящего Договора (Приложение № 2 к настоящему Договору).
Поэтому в договоре нужно установить, кто владелец неотделимых улучшений. Когда их собственник — арендодатель, то после окончания работ он возмещает затраты арендатора и увеличивает первоначальную стоимость недвижимости.
Как в этом же договоре отразить аренду за неполный месяц? Можно ли отдельно по месяцам или датам указть разную стоимость аренды по периодам? И как быть если коммуналку учитывать все-таки в фиксированном платеже при непоном месяце? 08 Июня 2019, 09:12, вопрос №2019811 роман, г.
Поэтому в договоре нужно установить, кто владелец неотделимых улучшений. Когда их собственник — арендодатель, то после окончания работ он возмещает затраты арендатора и увеличивает первоначальную стоимость недвижимости.
Средний дневной заработок
Посчитаем его по формуле:
Выплаты в расчётном периоде / Количество отработанных дней за это же время.
Учитывайте зарплату со всеми надбавками и коэффициентами, а премии — по правилам из пункта 15 Постановления Правительства.
Не учитывайте отпускные, командировочные, больничные и другие выплаты, которые считаются по среднему заработку, материальную помощь, компенсацию расходов на питание.
Если в расчётном периоде вы массово повышали оклады в организации, филиале или подразделении, проиндексируйте средний заработок работника по правилам из пункта 16 Положения.
Полученную сумму выплат разделите на количество отработанных дней.
О расчете среднего дневного заработка есть отдельная статья.
Даша получала 40 тысяч рублей в месяц в течение всего расчётного периода.
База для отпускных за расчётный период = 40 000 х 12 = 480 тысяч.
Средний дневной заработок = 480 тысяч / 334,4 = 1435,41 рублей.
Сумма отпускных = Средний дневной заработок х Количество дней отпуска = 1435,41 х 17 = 24 401,97.
За земельные участки, передаваемые в аренду, взимается арендная плата (п. 3 ст. 65 ЗК РФ). Определение размера оплаты аренды земельного участка — существенное условие договора аренды земельного надела.
Статья 39.7 Земельного кодекса РФ устанавливает величину платы за аренду земельного участка, который принадлежит государству или муниципальной администрации.
Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему, обращайтесь через форму онлайн-консультанта или звоните по телефонам:
- Предсказуемости расчета размера платы за аренду, по которому нормативно-правовыми актами органов государственной власти и местного самоуправления закрепляется порядок определения суммы арендной платы и ситуации, при которых возможно пересмотреть размер оплаты по требованию арендодателя в одностороннем порядке;
- При расчете арендной платы должна быть организована предельно допустимая простота расчета, что означает определение платы на основе кадастровой стоимости;
- Недопущение ухудшения экономического состояния пользователей и владельцев земельного участка в ходе переоформления ими своих прав на землю. Данный принцип закрепляет невозможность превышения размера платы за аренду в связи с переоформлением прав на землю более чем в 2 раза по сравнению с земельным налогом на такой земельный участок;
- Принятие во внимание необходимости в поддержке социально значимой деятельности путем фиксирования размера арендной оплаты в границах, не превышающих земельный налог. Принцип также защищает интересы лиц, которые по законодательству освобождаются от уплаты налога на землю;
- Запрет необоснованных предпочтений. Это означает, что размер арендной платы не должен различаться за земли публично-правового образования, относящиеся к одной земельной категории, применяемые для одного и того же назначения и предоставляемые по одинаковым основаниям.
Пункт 4 статьи 22 ЗК РФ об аренде земельных участков устанавливает, что размер платы за аренду земли определяется договором аренды. Естественно, при определении размера оплаты в договоре необходимо опираться на вышеназванные законодательные принципы.
ПОРЯДОК, УСЛОВИЯ И СРОКИ ВНЕСЕНИЯ АРЕНДНОЙ ПЛАТЫ
Соответственно используйте метод расчета на основании месячных или годовых сумм, чтобы определить пропорциональную величину арендной платы. В приведенных ниже формулах просто введите свои данные о месячной или годовой аренде с учетом коммунальных платежей.
Первым делом проверьте, чтобы в договоре было подробно описано имущество, которое ваша компания берет в аренду (п. 3 ст. 607 ГК РФ).
Никакие показатели нельзя занижать или завышать искусственно.В противном случае правильного ценообразования не получится. Это может делать сам арендатор или его бухгалтер, который ведет учет на предприятии.Важный момент – в качестве лица, которое может сдавать в прокат транспортное средство, может выступать как организация, так и частник, который хочет наладить свой бизнес.
В случае, если арендная плата установлена в денежном виде, в рамках договора прямо указывается размер арендной платы.
Как рассчитать годовую плату за оборудование
В инструкциях, как рассчитать арендную плату за оборудование, часто используется метод, по которому просто умножают рыночную или остаточную стоимость по балансу на процент прогнозируемой инфляции или капитализации. Затем полученную сумму просто увеличивают на размер амортизационных отчислений.
Это один из самых простых способов вычисления. В таком случае годовая арендная плата за оборудование (Апл.) рассчитывается следующим образом:
Апл. = Ам + Ост. · Ен,
где Ам – годовая сумма амортизационных отчислений на полное восстановление, Ост. – остаточная балансовая стоимость, Ен – нормативный коэффициент эффективности капиталовложений.
Производя экономический расчет арендной платы за оборудование, Ен устанавливают на уровне нормативной рентабельности капиталовложений. Он определяется как отношение прибыли к сумме вложений. В каждой сфере есть свой оптимальный показатель рентабельности: в строительной – 0,22, в сельскохозяйственной – от 0,12, в промышленной – не менее 0,16.
Что влияет на стоимость аренды
Сдавая автомобиль в прокат, важно посчитать сумму арендной платы. Она должна включать все расходы, связанные с эксплуатацией транспортного средства, и прибыль, которую желает получать его владелец. Платеж по аренде не должен быть совсем небольшим – в таком случае он не сможет покрыть все расходы. Но и нельзя, чтобы плата была очень высокой, иначе никто не захочет пользоваться услугой.
Рассмотрим, что же влияет на величину арендного платежа:
- модель и марка автомобиля – прокат машин представительского класса обойдется дороже, чем аренда моделей экономкласса;
- состояние авто – новые транспортные средства в хорошем состоянии более востребованы, поэтому их аренда обойдется дороже;
- расходы на обслуживание – чем меньше нужно вкладывать денег в ремонт машины, заправку, тем дешевле ее аренда;
- рентабельность – чем больше «аппетиты» владельца транспортного средства, тем дороже аренда. Здесь главное – не переборщить.