Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Как заставить управляющую компанию работать». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Если жильцы столкнулись с недобросовестностью управляющей компании, то сначала нужно написать жалобу на имя ее руководителя с просьбой разобраться в ситуации и принять меры. «При первых же признаках игнорирования со стороны ваших просьб и требований необходимо на юридический адрес УК направить претензионное письмо со своими требованиями, содержащее также положение о том, что в случае неисполнения этих требований вы будете вынуждены обратиться с исковым заявлением в суд.
Обратитесь в прокуратуру или суд
Если после обращений к руководству управляющей компании в Жилищную инспекцию или Роспотребнадзор нарушения так и не были устранены, стоит обратиться в районную прокуратуру, пояснил управляющий партнер AVG Legal. Он рассказал, что заявление должны рассмотреть в течение месяца. «Прокуроры составят акт реагирования, по которому нарушители будут наказаны. Если УК не устранит неполадки в предписанные сроки, то ее закроют», — пояснил юрист.
В суд необходимо обратиться, если УК нанесла материальный ущерб. «Гражданин имеет право подать иск, даже если все проблемы устранены, но ущерб УК ему не возместила. Соответствующее заявление действует лишь в том случае, если его подали не позднее трех лет с момента нарушения прав. Иск рассматривают, как правило, не более 60 дней», — резюмировала Данильченко.
Куда можно отправить жалобу на управляющую компанию
Жалобой называют специальное обращение, которое отправляют в надзорное ведомство. Суть в том, чтобы нажаловаться на недобросовестное выполнение обязанностей компании, что должна управлять хозяйством дома, по отношению к гражданам, которые оплачивают её услуги. Поводы для подачи могут быть самые разные. Если управляющая компания не «станет на путь исправления» её будут ждать иски в суд, а значит, невозможность управлять в дальнейшем.
Но необходимо испробовать все методы, иначе суд может счесть, судебный иск преждевременным и не принять его. Жалобу можно отправить в несколько мест одновременно, чтобы увеличить шансы на положительный исход дела. Рассмотрим все инстанции, куда можно подать жалобы на управляющие компании, и расскажем об особенностях оформления каждого документа.
Чтo пиcaть в жaлoбe нa УК
3aкoн нe дaeт чeткиx тpeбoвaний пo cocтaвлeнию зaявлeния. Чтoбы дeлo paccмoтpeли быcтpee, в зaявлeнии вaжнo yкaзaть:
Кyдa пoдaют жaлoбy и oт кoгo
- Нaзвaниe opгaнизaции, кyдa пишyт жaлoбy.
- ФИO и дoлжнocть тoгo, кoмy пишyт жaлoбy.
Oбcтoятeльcтвa дeлa
- Aдpec дoмa.
- Нaзвaниe УК и peквизиты зaключeннoгo c нeй дoгoвopa.
Cyть пpoблeмы
Нa чтo жaлyeтcя жилeц дoмa.
Чтo cдeлaли жильцы
Дaты и oпиcaниe oбpaщeний в УК c тpeбoвaниями ycтpaнить нapyшeния.
Чтo пpocят жильцы
- Нaкaзaть УК зa нapyшeниe дoгoвopa.
- Bepнyть нeзaкoннo пpиcвoeнныe дeньги.
- Лишить УК лицeнзии.
УО обязана соблюдать порядок досудебного урегулирования споров, если это установлено законом
Ирэн Парсамян, Сусана Киракосян и участники онлайн-семинара отдельно остановились на теме досудебного урегулирования споров между УО и жителями домов.
Досудебное урегулирование спора – это дополнительная гарантия защиты прав граждан, предпринимателей и организаций. Оно способствует реализации задач судопроизводства (постановление Пленума ВС РФ от 22.06.2021 № 18) и может представлять собой:
- направление претензии,
- переговоры,
- медиацию,
- обращение к финомбудсмену и в государственные органы.
УО обязана соблюдать досудебный порядок, если это прописано в законе (п. 1 ч. 1 ст. 135 ГПК). В ином случае ТСЖ или УО могут привлечь к административной ответственности. Поскольку обязанность отвечать на письма жителей домов не является лицензионным требованием, то УО не могут наказать по «лицензионной» ст. 14.1.3 КоАП РФ (обзор судебной практики ВС РФ от 17.07.2019 № 2).
За такое нарушение компании привлекают к ответственности по ч. 1 ст. 7.23.3 КоАП РФ, которая предполагает наложение штраф для должностных лиц – от 50 до 100 тысяч рублей или дисквалификацию на срок до трёх лет, а для юрлиц – от 150 до 250 тысяч рублей.
Помимо особенностей работы УО и ТСЖ с обращениями и претензиями жителей, на мероприятии мы поговорили:
- о взаимодействии УО с органами соцзащиты через ГИС ЖКХ по вопросам наличия у жителей задолженности за ЖКУ;
- о законодательстве, в котором прописаны сроки ответов УО на разные типы обращений собственников;
- об отличиях претензий от обычных обращений.
Что входит в обязанности УК и ЖКХ?
Обязанности – это действия, предусмотренные договором и подлежащие исполнению как со стороны УК (ЖКХ), так и со стороны жильцов. Обязанности управляющей организации подразделяются на ремонтно-эксплуатационные и организационные.
К ремонтно-эксплуатационным относят следующие виды работ:
- Поддержание внешнего вида дома и его несущих конструкций;
- Проведение осмотра перед и после отопительного сезона. При наличии неудовлетворительного состояния труб или иного оборудования — проведение ремонтных работ;
- Поддержание коммуникационных систем в исправном состоянии;
- Выполнение противопожарных мероприятий;
- Клининговые работы как внутри дома, так и на придомовой территории;
- Обеспечение вывоза мусора от обслуживаемого дома, в том числе и от юридических лиц;
- Контроль за общедомовыми приборами электроэнергии, воды и тепла;
- Внедрение энергосберегающих программ с согласия региона.
К организационным обязанностям относятся:
- Аккумулирование поступающих средств о жильцов по оплате коммунальных услуг и перевод их организациям, осуществляющим подачу воды, электроэнергии, тепла и т.д.;
- Проведение мероприятий по борьбе с задолженностями жильцов;
- Работы по поиску поставщиков коммунальных услуг, заключение договоров, осуществление контроля качества поставляемых услуг;
- Хранение технической и иной документации;
- Проведение сверки счетчиков при подозрении на кражу предоставляемых ресурсов;
- Проведение собраний. Они должны проводиться не реже 1 раза в год. УК или ЖЭК предоставляют отчет о проделанной работе, расходах, утверждают тариф на следующий год. Если размер платы за коммунальные услуги не будет утвержден, то он считается равным муниципальному. В таком случае УК не освобождается от выполнения обязанностей при нехватке денежных средств;
- Информирование жильцов об изменении тарифов;
- Помощь в оформлении временной и постоянной регистрации (запись о прописке и выдача осуществляется ФМС).
Разница между коллективной и одиночной жалобой
Юридически индивидуальная и коллективная жалобы равны между собой. Это значит, что обе должны быть рассмотрены в равные сроки. В результате рассмотрения любой жалобы на ЖКХ управляющая компания обязана принять срочные меры по устранению нарушений. Но практика показывает, что скорость этого процесса значительно возрастает в том случае, когда жалоба написана несколькими жильцами.
Коллективным заявление считается тогда, когда оно написано от двух и более жильцов многоквартирного дома. При составлении такой жалобы на ЖКХ каждый потребитель должен оставить свою подпись и контактные данные.
В любом случае претензия должна состоять из двух экземпляров.
Куда обращаться жильцам?
Ответственность за обеспечение дома всеми коммуникациями, услугами, обязанность следить за своевременным исправлением всех неприятностей зависит от выбранного способа управления домом и лежит на соответствующих лицах или организациях, например на товариществе собственников жилья (ТСЖ) или управляющей компании (УК). Как бы то ни было, ТСЖ или УК может выступать связующим звеном между жильцами и коммунальными службами, а также службами по ремонту. Управляющая компания как наиболее часто встречаемый способ управления отвечает только за общедомовое имущество, то есть в нее нужно обращаться в тех случаях, когда проблема в коммуникациях, относящихся ко всему дому. Частные проблемы в квартирах (если они не связаны с общей аварией, коммуникации не относятся к общему имуществу) жильцы решают самостоятельно.
В обязанности управляющей компании входит заключение договоров с коммунальными службами.
Жалоба на управляющую компанию: как составить?
Одним из действенных способов воздействия на недобросовестную организацию является составление и подача жалобы. Жалоба может быть оформлена в форме заявления, письма. Общее название не имеет большого значения. Обязательным условием для регистрации поданной жалобы и её рассмотрения являются соблюдение общей структуры, включающей:
- персональные данные заявителя;
- наименование организации, в которую подаётся обращение;
- персональные данные руководителя данной организации (необязательно);
- действительный адрес для получения ответа или контактные данные заявителя (телефон);
- причина подачи жалобы (описание сложившейся ситуации или возникшей проблемы);
- правовое обоснование (в случае наличия у заявителя специальных юридических знаний, крайне желательно, но не обязательно)
- указание даты подачи;
- подпись заявителя.
Как и когда обращаться в суд
Конечной инстанцией, которая поможет разобраться с управляющей компанией, если не получен ответ либо приняты не все меры, либо ответ, направленный ГЖИ, не удовлетворяет, является суд.
В суд уже следует обращаться не с жалобой, а с исковым заявлением, которое должно быть оформлено по правилам и в порядке, установленном действующим ГПК РФ. Список документов и их количество в приложении к иску также регламентируются действующим ГПК РФ.
В приложении к иску следует добавить все документы, свидетельствующие о том, что вами были предприняты все попытки досудебного урегулирования этого вопроса. Действующие нормы не предусматривают этот порядок в обязательной форме, но для убедительности они будут не лишними. Также необходимо будет приложить все полученные ответы от всех инстанций, либо документы, свидетельствующие об отправке и об отсутствии ответа.
Очень важно правильно сформулировать свои требования, поскольку именно на их основе суд будет выносить решение. Дополнять, изменять, либо как-то советовать истцу, что ещё можно получить с управляющей компании, суд не вправе.
Действующее налоговое законодательство подобные иски освобождает от уплаты государственной пошлины, поскольку взаимоотношения между жильцами и управляющей компанией подпадают под действие закона «О защите прав потребителей».
Судом всесторонне рассматривается ситуация, связанная с нарушением управляющей компанией своих обязанностей, в итоге выносится решение, согласно которому действия (бездействия) организации признаются неправомерными (правомерными). Также в решении прописываются действия, которые управляющая компания обязана совершить и в какой срок.
Управляющая компания обязана следить за многоквартирным домом, а также отвечать на все обращения граждан. При несогласии либо невыполнении организацией своих действий можно писать жалобу в такую компанию, а при отсутствии действий с её стороны либо отсутствии ответа можно смело жаловаться в другие инстанции.
Нюансы составления жалобы
Ни в коем случае нельзя целенаправленно ухудшать физическое состоянии квартиры для получения бесплатного ремонта за счет государственных средств или средств управляющей компании. Подобные действия квалифицируются по статье УК РФ «Мошенничество».
Однако при составлении жалобы следует обратить внимание на некоторые нюансы, которые помогут ускорить рассмотрение обращения:
- не отвлекаться на посторонние примеры, придерживаться сути проблемы;
- четко сформулируйте, какой вариант решения проблемы на ваш взгляд самый оптимальный;
- заявление необходимо составлять в официальном деловом стиле, не придерживаясь аллегорий, высказываний и творческих словосочетаний;
- задавать вопросы по ходу обращения можно, однако следует ограничиться 2 -3 формулировками.
Как написать заявление?
Перед написание жалобы потребуется собрать документы, подтверждающие доводы заявителя. Среди них фото, видеоматериалы, акты экспертизы, залива, недостатков, выявленных в МКД.
Первоначально следует обратиться по телефону горячей линии УК, описать проблему и составить жалобу.
Как прямая жалоба, так и обращение в вышестоящие инстанции, оформляется в произвольной форме с учетом положений ст. 7 ФЗ №59 от 2 мая 2006 г.:
- наименование и реквизиты компании (филиала), в которую формируется обращение (адрес, контактный телефон, электронная почта, адрес сайт, ИНН при возможности);
- должность и полное имя адресата;
- полное имя и адрес заявителя;
- наименование документа — жалоба на Управляющую Компанию;
- номер и дата заключения договора с УК;
- указание на обязательства УК по договору (в части предъявленных нарушений);
- описание неправомерных действий (бездействия) со ссылками на пункты договора (при возможности);
- ссылки на ст. 161 ЖК РФ, постановление Правительства №491 (в части требований по ремонту, обслуживанию, предоставлению коммунальных услуг);
- просьба об организации проверки, привлечении к ответственности, устранении нарушений, компенсации имущественного и морального вреда.
В Приложении перечисляется опись документов, прилагающихся в подтверждение позиции пострадавшего. Документ подписывается и датируется. Заявление оформляется в 2-х экземплярах, где на каждом ставится отметка о принятии.
Жалоба – особый документ, который содержит претензии подающей стороны к определенному лицу или организации. В случаях, о которых идет речь, жаловаться можно на соседей, на незаконную рекламу и, наконец, на саму управляющую компанию.
Поводом становятся некие действия или отсутствие каких-то действий, которые, по мнению того, кто пишет заявление, должны быть совершены.
Решать вопросы, связанные с обслуживанием многоквартирных домов, согласно Жилищному кодексу РФ и правительственному постановлению номер 491, другим нормативным документам, обязаны управляющие компании, а также поставщики различных услуг, например, водоснабжения. Это касается обслуживания технических коммуникаций – электроснабжения, газопровода, канализации, водопровода и других), придомовой территории, случаев, когда общедомовому имуществу был причинен вред.
Поводы для составления жалоб в управляющую компанию
Нередко причиной написания претензии становится то, что, по мнению жильцов, управляющая компания не выполняет своих обязанностей или делает это не так, как считают нужным жители.
- Например, уборка в подъездах проводится недостаточно хорошо или не вовремя – нарушается график уборки, который был согласован в договоре между жителями и УК. В этом случае в заявлении указывается основание для подачи документа – ненадлежащее осуществление уборки.
- Уборка на территории дома тоже часто становится причиной составления жалоб, если она выполняется плохо или вовсе не производится.
- Другой распространенный повод для написания заявления – проблемы с отоплением квартир. Формулировки составляются в соответствии с конкретной ситуацией. К примеру, если отопление было подано не с начала отопительного сезона в населенном пункте, можно написать: «с этого момента по настоящее время отопление в дом не подается». Важно также приложить акты с данными о температуре воздуха в квартире, составленные независимыми экспертами и удостоверенные свидетелями, которые подтверждают, что отопления нет или не было.
- Можно пожаловаться на незаконную рекламу в подъездах, которая довольно часто появляется на стенах холлов и в лифтах. В тексте это может выглядеть так: «Просим отреагировать на рекламу, незаконно размещенную в нашем подъезде. Такого-то числа нами были обнаружены рекламные листовки на первом этаже дома. Прикладываем фотографии рекламных баннеров».
- Если претензия пишется на управляющую компанию в жилищную инспекцию или составляется заявление в суд, может быть поднят вопрос о законности выбора УК.
Жалоба в Роспотребнадзор
Жалоба на управляющую компанию в Роспотребнадзор должна основываться на требованиях ЖК РФ, ГК РФ и законе «О защите прав потребителей». В заявлении могут быть отражены:
- необоснованное повышение тарифов и размеров оплаты за услуги ЖКХ;
- сомнения в том, что реальные расходы соответствуют заявленным;
- нарушения законодательства при составлении договоров между компанией и жильцами дома;
- отказ УК предоставить собственникам квартир сведения об объеме, качестве и сроках предоставления платных коммунальных услуг;
- необходимость проверить бухгалтерскую отчетность по деятельности УК.
Обращение в Жилищную Инспекцию
Жилищная Инспекция – это первый пункт, куда можно написать жалобу на компанию, организацию, занимающуюся обслуживанием дома. Но для подачи заявления должны быть серьезные основания. Нужно перечитать договор, подписанный с УК или ЖЭКом, ТСЖ, выявить пункты, по которым существует нарушение.
Есть несколько причин, по которым чаще всего собственники квартир составляют жалобы:
- Претензии могут быть связаны с подачей воды, отопления, с обслуживанием придомовой территории и помещений общего пользования.
- Нужно подать жалобу на коммунальные службы, если они не реагируют на подтопление в подвале, аварийное состояние труб отопления или водоснабжения, на необходимость ремонта крыши.
- Значимое основание для того, чтобы писать жалобу, — неправильное начисление коммунальных платежей. При подписании договора с обслуживающей компанией на общем собрании устанавливаются тарифы. Об их повышении жильцы МКД должны всегда знать.
- Если Компания без предупреждения и согласования с потребителями поднимает плату, например, за уборку территории, жильцы могут жаловаться на такое самоуправство.
- Также нарушением договора является и включение в платежку непредусмотренных договором или не оказанных услуг.
- Жаловаться на коммунальщиков в Жилищную инспекцию можно и при отказе в текущем или капитальном ремонте дома, при других нарушениях.
При необходимости найти управу на УК, плохо выполняющую свои обязанности, нужно учесть, что первым делом нужно обращаться в Жилищную Инспекцию, Роспотребнадзор. Прокуратура принимает жалобы на ЖКХ только при определенных условиях:
- Если Управляющая Компания, по мнению заявителя, занимается присвоением средств потребителей, направленных на оплату коммунальных услуг. Если использует их не по назначению, в своих интересах.
- В ситуации, когда деятельность Компании, не отвечает пунктам договора об обслуживании дома.
- Если работа ЖКХ не отвечает требованиям законодательства.Существуют законодательные акты, которые определяют деятельность Управляющей Компании. Это статья 161 ЖК, Постановление Госстроя под номером 170. при их нарушении уже можно составлять обращение в прокуратуру. В обращении должна быть такая информация.
- Название того отделения, в которое направляется документ.
- Данные заявителя, в том числе и его адрес, контакты.
- Название УК и ее юридический адрес.
- Описание нарушений в деятельности УК. Результат этих нарушений.
- Меры, которые должны быть предприняты по отношении к Компании.