Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Что будет с рынком недвижимости в 2023 году». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Если в 2023 году на загородный рынок Подмосковья выйдет достаточный объем ликвидного предложения, то средняя стоимость первичного лота должна пойти вниз. Но пока такое развитие событий маловероятно, считает Дмитрий Таганов.
Недостаток предложения и низкий спрос
Эксперты сходятся во мнении, что спрос на первичном рынке загородного жилья в Московской области в начале 2023 года остается невысоким из-за недостаточного предложения, покупателям не из чего выбирать.
Главной причиной такой ситуации руководитель аналитического центра компании «Инком-Недвижимость» Дмитрий Таганов назвал отсутствие массового выхода на загородный рынок крупных застройщиков. Эксперт напоминает, что еще в 2021 году застройщики объявили, что начнут реализацию загородных проектов в малоэтажном сегменте. Однако были реализованы лишь единичные проекты, не оказавшие существенного влияния на загородный сегмент.
В 2023 году на первичном загородном рынке большого количества новых проектов и не появится, считает директор по продажам строительной компании HalleHouse Вячеслав Котлов. По его словам, после объявления частичной мобилизации в конце сентября 2022 года реализацию некоторых проектов отложили на неопределенный срок.
Эксперт «ЦИАН.Аналитики» Виктория Кирюхина также убеждена, что уровень спроса будет зависеть от вывода новых проектов от застройщиков. Из-за недостатка предложения покупатели предпочтут вести самостоятельное строительство через подрядные организации, поскольку выбор на первичном загородном рынке минимален, добавляет эксперт.
Крупные застройщики не спешат на загородный рынок из-за недостаточной рентабельности. При одной и той же площади строить многоквартирные дома выгоднее, несмотря на больший по времени цикл возврата средств. Для домов он ниже в два-три раза, но меньше и доходность, считает Виктория Кирюхина. По общему мнению опрошенных экспертов, покупатели, выбирающие полноценные коттеджи и дома, хотят видеть соответствующий уровень инфраструктуры, а это также означает дополнительные затраты. И только при масштабном строительстве такие проекты становятся выгодными.
Какими скидками застройщики стимулируют покупателей?
Продажи новостроек тоже сокращаются, но просадка является не столь значительной: около 4,6% в сравнении с прошлым годом. В октябре же темпы снижения уже превышали 36% относительно сентября. Серьезную поддержку строительной отрасли оказывают льготные ипотечные программы с господдержкой и субсидированием ставок. Кроме того, застройщики предлагают кредиты со ставкой до 0,1%, что привлекает покупателей, хотя фактически и не является крайне выгодным предложением (из-за изначально завышенной цены на конкретный лот).
Голосую за Подмосковье
Цены на квартиры в столице за последние годы достигли чуть ли не астрономических показателей. Поэтому всё больше людей задумывается о покупке своего жилья в других городах. Прежде всего, в ближайшем Подмосковье.
Это кажется наиболее очевидным решением. В случае надобности до Москвы можно довольно быстро доехать на машине или общественным транспортом. Ну а цены на недвижимость в Подмосковье значительно ниже. Во всяком случае, пока.
| Регион/тип недвижимости | Новостройки | Вторичный рынок |
| Москва | 338 008 | 314 269 |
| Московская область | 173 252 | 153 146 |
А что говорят и думают люди?
-Расклад такой . Реальный ! Возможна 2 волна мобилизации. Так что к концу 23 года цены упадут на 30% минимум а к началу 24 февраль март и все 50% будут . Нойте не нойте но будит только так . С демографией в России сейчас будит беда рожать особа больше одного не будут . Плюс ещё провал из девяностых . Сейчас ещё выйдет на рынок море ипотечных квартир там где призванные погибнут или станут инвалидами . Так что кризис падения цен будит очень суровый и на долго 5 лет минимум если не 10 . А ещё забыл сказать про то сколько от сюда людей уехало и ещё уедет . Бетон в России теперь надолго никому не нужен . Как я уже написал 5 лет минимум.
-Цены особенно на вторичку начиная с 2020 года по настоящее время выросли как минимум на 50-70% при практически нулевом росте доходов населения, поэтому в самое ближайшее время и прежде всего на вторичке цены на недвижимость упадут на 40-50% из за снижения спроса, поэтому у кого еще остались мозги, должны уже сейчас снизить цену на вторичное жилье на 10-15% и продать, потому что через какое то время может потерять не 10-15%, а все 40-50%.
-На сегодня вторичка 1 — ккв север СПб ушатанная под ремонт в объявлении цена 4.3 минус торг итого 3.6. Наивные продавцы те кто выставляются за 6 им удачи уже на 5.5 не покупают. Знакомая риэлтор прямо сказала аренда стоит ипотеки не берут как говорится хочешь продать делай скидку от 15% минимум. В общем «пузырь» цен который ещё был в феврале этого года сдувается и будет дальше сдувается.
По каким сценариям может развиваться рынок
Рынок не будет развиваться так же бурно, как накануне пандемии, но продолжит восстанавливаться.
«На мой взгляд, уровень продаж в начале 2023 года будет несколько ниже, чем в декабре 2022 года, однако по итогам годам число сделок по ДДУ приблизится к уровню 2021 года, — говорит эксперт. — Вероятно, проявится эффект отложенного спроса. Оживление произойдет даже на рынке апартаментов, ведь их средняя стоимость в 2022 году снизилась на 18,2%, так что клиентам сейчас доступно большое количество лотов по привлекательным ценам».
Негативные сценарии тоже не исключены, говорит Алексей Перлин:
«Существенного роста спроса пока никто из девелоперов не ждет — мы живем в ситуации неопределенности».
Наиболее вероятен консервативный прогноз, при котором в экономике продолжится стабилизация:
«Спрос на жилье по-прежнему будет ниже, чем в 2020–2021 годах, а цены будут стагнировать, — говорит эксперт. — Во втором полугодии новостройки Москвы дорожали очень умеренными темпами, при этом широко распространились различные скидки. Поэтому и цены, и динамика сделок выйдут на определенное плато».
Ипотека останется драйвером рынка розничного кредитования в 2023 году..
«Обусловлено это прежде всего продлением до 1 июля 2024 года ипотеки с господдержкой, а также расширением условий семейной ипотеки. Кроме того, ряд банков и застройщиков уже заявили о сохранении совместных субсидированных программ на отдельные ЖК с повышением субсидированной ставки до 4% годовых. Такие предложения будут пользоваться спросом среди граждан, которым важно получить кредит с низким платежом, несмотря на увеличение стоимости жилья при таком варианте кредитования».
Окунёмся в действительность
А имеем мы по состоянию на конец 2022 года предостаточно. Вот уж точно все смешалось в доме Облонских… Тут вам и не отзвучавшее еще эхо пандемии с ее изоляциями, удаленками и падением уровня доходов населения; СВО; бешеные скачки ключевой, и, как следствие, ипотечной ставки; падение доллара; мобилизация; прогнозируемое завершение льготных ипотечных программ. Кажется, вся худо-бедно выстроенная экономическая система рухнула, и совершенно непонятно, с чего начинать восстановление. В первую очередь обнажились слабые места – зависимость от западного кредитного финансирования и материально-технического обеспечения, которое у нас также заграничное – тут и строительные материалы/технологии, техника и еще много чего, что напрямую повлияло на удорожание себестоимости строительства.
Друзья, подведем итоги. Какими бы обоснованными ни были предположения экспертов, ключевое слово здесь – «предположения». Да, они осуществятся с большей долей вероятности. Мы с вами разобрали все наиболее вероятные сценарии и прогнозы, что будет с ценами на недвижимость в 2023 году. Эта информация точно поможет вам если не приумножить, то хотя бы сохранить средства. Если ваша личная финансовая ситуация, будь то приобретение жилья или его продажа, требует безотлагательных действий, дерзайте. Бывает, что люди годами пытаются продать квартиру, мониторят цены в ожидании «идеального» момента, чтобы получить максимальную выгоду. Но этот момент не существует в природе – дорожает ваша квартира, и тут же дорожает то, что вы хотите купить на вырученные деньги. Все взаимосвязано. И любое действие – а лучше всего, конечно, трезво спланированное – гораздо лучше бездействия.
Ваш риэлтор Татьяна Мамонтова.
На динамику стоимости строительства, помимо снижения цен на стройматериалы, повлияло падение спроса и введение экспортных ограничений. Все это в итоге привело к снижению затрат на возведение домов. По оценке DOM TECHNONICOL, с января по декабрь 2022 года средняя стоимость 1 кв. м (без внутренней отделки) дома из кирпича уменьшилась на 12,2%: с 57 тыс. до 50 тыс. руб. Аналогичное снижение наблюдалось и для домов из бруса, стоимость строительства 1 кв. м по этой технологии также опустилась до 50 тыс. руб. Заметнее всего снизилась стоимость строительства дома из газобетона — на 27,2%, до 40 тыс. руб. за 1 кв. м.
Уменьшение стоимости строительства домов из газобетона, хотя и не такое заметное, подтверждает крупнейший производитель данного стройматериала. «В 2021 году стоимость строительства домов из газобетона выросла на 27% — до 42 тыс. руб. за 1 кв. м. В 2022 году она опустилась до 38 тыс. руб. за 1 кв. м, то есть снизилась примерно на 10% по сравнению с предыдущим годом», — рассказал председатель правления компании «Кселла-Аэроблок-Центр» Андрей Башкатов. Эти колебания связаны с изменением стоимости работ, строительных и отделочных материалов, пояснил он.
Подешевело в 2022 году и строительство деревянных домов. По оценке DOM TECHNONICOL, стоимость строительства «квадрата» энергоэффективного каркасного дома сейчас обойдется в 40 тыс. руб. — почти на 15% дешевле, чем в начале года. Экономвариант данной технологии тоже стоит дешевле почти на 13%: 27 тыс. руб. за 1 кв. м. Снижение стоимости строительства отметили и в Ассоциации деревянного домостроения (АДД). «Если говорить об абсолютных значениях к пику 2021 года, то снижение составило 20–30% в зависимости от технологии (брус, каркас)», — сказала сопредседатель правления АДД Юлия Юрлова. По данным АДД, строительство домов из клееного бруса в 2022 году подешевело на 13–15%. Сейчас цена 1 кв. м теплового контура (фундамент, стены, окна, двери, крыша, без отделки и инженерных систем) дома из клееного бруса начинается от 60–65 тыс. руб. Стоимость строительства каркасных домов в 2022 году снизилась на 10–20%, до 40–45 тыс. руб. за 1 кв. м теплового контура.
Среди факторов, которые оказали положительное влияние на развитие ИЖС в 2022-м, эксперты назвали льготные ипотечные программы в сегменте.
«Ипотека в сфере ИЖС повышает доступность жилья для разных категорий граждан, а значит, и способствует сохранению темпов строительства», — отметил Андрей Баннов.
Помимо роста ипотеки, в сегменте ИЖС в 2022-м году наблюдались и другие тенденции, добавила директор департамента маркетинга «ФСK Family» Екатерина Коган. Во-первых, рост спроса на готовые дома — до 65% к прошлому году. Во-вторых, увеличение спроса на одноэтажные дома — до 40% к прошлому году. В-третьих, основной спрос сместился на небольшие дома — площадью до 120 кв. м, их объем в структуре спроса компании составляет 60%.
Главные тенденции вторичного рынка в 2022 году
Уходящий год ознаменовался сразу несколькими красноречивыми тенденциями, которые стоит отметить отдельно.
Первая тенденция — лучше всего на вторичном рынке продавали однокомнатные и двухкомнатные квартиры. Эксперты объясняют эту тенденцию тем, что в непростой ситуации на рынке потенциальные покупатели начали подсчитывать расходы и большое внимание обращали на цену лота. Естественно, что на квартиры небольших метражей цены ниже, чем на лоты, условно говоря, от 55-60 кв. метров.
Вторая тенденция — сроки продажи трехкомнатных и многокомнатных квартир больших метражей увеличились примерно на 20-25%. Это связано с тем, что цены на них держались на высоком уровне, во многом благодаря большим площадям. Да и далеко не каждому покупателю нужна трехкомнатная или четырехкомнатная квартира.
Третья тенденция — несмотря на летнее затишье на рынке готового жилья, собственники не шли на большие скидки. А многие лоты продавались вообще без всякого дисконта. Таким образом, ситуация отличалась от той, которую фиксировали в предыдущие годы, когда продавцы, в случае необходимости, давали небольшую скидку более охотно, чем на затормозившем рынке.
Четвертая тенденция — даже серьезные экономические и внешнеполитические события не сказались фатальным образом на рынке готового жилья, он остался устойчивым и не обвалился. Более того, в отдельные периоды активность на вторичном рынке превосходила рынок новостроек.
Демографический фактор — один из важнейших для фондов инвестирующих в недвижимость, так как он помогает определить долгосрочные перспективы рынка жилья.
При этом публикаций анализа такого рода в интернете очень мало. И говорит это, либо о низком профессионализме участников и аналитиков рынка, либо о намеренном сокрытии информации, а скорее всего и том и о другом. А скрывать есть что: для существенной части рынка жилья — старые панельки (хрущевки и брежневки), а также малогабаритные квартиры — цены будут падать, что приведет к уменьшению количества сделок (люди психологически не готовы продать сегодня за 5 рублей, то что вчера стоило 10) и уменьшению комиссий брокеров. Никто не хочет обнародовав информацию подобной ниже, ускорить этот процесс. Show must go on!
Вернемся к анализу демографии: нас интересуют основные группы населения формирующие спрос и предложение, а именно:
-
25-35 летние:
- диктуют спрос на малогабаритные квартиры, жилье низкого качества и на окраинах (попросту хибары) .
- покупают первое в своей жизни жилье (starter flats) в ипотеку и/или при помощи родственников, заводят семьи
- для анализа этой группы, необходимо добавить ту часть мигрантов которая приезжает на ПМЖ: средний возраст приезда 20-30 лет, а средний возраст покупки жилья 25-35 лет
-
35-45 летние:
- расширяют свои владения: дети подрастают и им нужны отдельные комнаты
- растет запрос на комфорт и приятное соседство
- покупают многокомнатные квартиры, при возможности 3 и 4+ комнатные, при ее отсутствии 2-комнатные.
-
В 45-55 летние
- наступает пора задуматься о домике в деревне
- а также о покупке жилья для детей, если есть средства
-
70-80 летние
- возраст освобождения жилого пространства
- в основном освобождаются хрущевки, брежневки и сталинки, часто в престижных районах.
Нас интересует как будет меняться численность каждой группы, а за ним спрос с предложением на жилье в грядущие годы.
Возьмем данные по возрастной структуре с переписи 2009 г. по г. Москва и Московской области. Предположим, что в ближнем Подмосковье живет ½ часть всего населения Московской области. Не забудем и о мигрантах – предположим, что каждый год в Москву приезжает 50 тыс. человек.
Итак, суммируем как все эти факторы вместе повлияют на рынок недвижимости в ближайшие 10 лет:
Аргументы за рост цен:
- Рост спроса на качественную недвижимость со стороны людей в возрасте 35-45 лет
- Люди устали жить в морально устаревшим жилье и хотят новое, качественное, «европейское» жилье
- Физическое отсутствие предложение в сегменте качественного жилья
Аргументы за падение цен:
- Меньше людей в возрасте 25-35, а значит и потребности в «дешевом» жилье
- Плохая экономическая ситуация в мире и в стране
- Инвестиционно — если считать — жилье больше не привлекательно
- Растет финансовая грамотность населения и люди открывают для себя новые возможности вложения средств
- Давление со стороны государства по увеличение налогов и их сбору
- Рост коммунальных платежей, которые нельзя полностью переложить на арендодателя
Что должно способствовать снижению цен на жильё
Большинство экспертов уверено, что цены на «новостройки» и «вторичку» будут снижаться весь 2023 г. И этому есть несколько веских причин:
- Замедление прироста доходов населения. Согласно информации Росстата за III квартал 2022 г. этот показатель снизился на 3,4% в годовом выражении, хотя по результатам предыдущего периода он составлял всего 0,8%. Это свидетельствует об ускорении негативной тенденции, которая продолжится и в 2023 г. по оценкам большинства экспертов. Возможно, скорость снижения немного замедлится из-за переноса индексации тарифов ЖКХ, что позволит сократить инфляцию в текущем году. Но в условиях рецессии такие меры не окажут существенного влияния на ситуацию.
- Снижение числа ипотечных заёмщиков. Это закономерно приведёт к снижению спроса на недвижимость, и в большей степени нового. И меры по оптимизации программ кредитования не улучшат ситуацию, т.к. при условии высокой неопределённости люди опасаются оформлять ипотеку.
- Увеличение среднего срока выплаты ипотечного кредита до 23,5 лет. Сегодня заёмщики используют все инструменты, что умягчить «подушку» безопасности. Поэтому при оформлении кредитов они выбирают более продолжительный срок его погашения. Но это является искусственной мерой и не стимулирует развития рынка. В таких условиях придётся снижать процентные ставки или цены.
- Смещение баланса в пользу арендуемого жилья. Многие люди находятся выход в том, чтобы снимать квартиру. В результате стоимость покупки жилья увеличивается. По мнению некоторых аналитиков, это станет стимулом к снижению цен, которые достигнут минимума к лету 2023 г.
- Приближение к фазе рецессии в цикле рынка недвижимости. Хотя на стоимость в большей степени влияет экономическая и политическая обстановка в стране и мире, следует учитывать и общую закономерность развития процессов в отрасли. За этапами расширения и гиперпредложения всегда следует рецессия, за ростом – корректирующее снижение цен на недвижимость. Поэтому после непрерывного 2‑летнего последовательного повышения цен неизбежен спад.
Несмотря на наличие множества факторов, нельзя сказать абсолютно точно, упадут ли цены на недвижимость в 2023 году. Эксперты продолжают наблюдать за развитием ситуации и корректировать прогнозы.
Цена стройматериалов в 2023 – как изменится
Цены на жильё неизменно коррелируют с ценами на строительные и отделочные материалы. Поэтому при построении прогнозов их оценивают в первую очередь.
В марте 2022 г. аналитики зафиксировали резкое увеличение стоимости на стройматериалы, чтоб было спровоцировано удорожанием иностранной продукции и логистики. Но вскоре цены стабилизировались, а затем начали медленно снижаться. Но это оказалось временным явлением, которое сформировалось под влиянием нескольких факторов:
- наращиванием производства стройматериалов отечественными производителями;
- оптимизацией логистических цепей;
- укреплением национальной валюты (рубля).
Прогнозы экспертов об изменении цен на строительные и отделочные материалы в 2023 г. однозначны: намечается рост. Однако аналитики расходятся во мнениях относительно темпов тенденции. Большинство считает, что в течение года цены на сырье повысятся на 5 – 10%, на готовую продукцию – на 15%. При этом изменения будут происходить плавно, без резких скачков.
Некоторые эксперты считают возможным остановку цен на одном уровне в связи с тем, что Правительство РФ установит «потолок». Но пока эта мера не рассматривается.
Заходить частным инвесторам в бизнес-класс уже немного боязно, нет уверенности в достаточном процентном росте стоимости квадратного метра. Есть опасения, что именно с небольшим ростом стоимости квадратного метра многие конечные покупатели не смогут купить, а частные инвесторы не покроют затраты по займам.
В общем, посмотрим, что будет происходить с экономикой в стране. Если внутреннее потребление станет расти, то большая часть средств пойдет на рынок недвижимости и продолжит рост, наверное, более мягкий, чем в 2020 году. Маловероятно, что цены пойдут вниз при падении спроса. Скорее, застройщики сократят ввод новых объектов, чтобы сохранить свою маржинальность на текущем уровне.
Поэтому, если кто-то хочет купить жилье для себя, то нужно выбирать из имеющегося. Более пристально присматриваться к каждому объекту, чтобы не переплачивать за не самое хорошее качество и не лучшие локации.
А частным инвесторам все-таки вести переговоры с застройщиками, добиваясь приемлемых цен для сохранения доходности в пределах 18–20% годовых. Не идти на излишние риски, приобретая все подряд на старте продаж. Больше погружаться в стратегии развития территорий. На 5–10 лет вперед определять новые точки роста и притяжения людей для комфортного проживания и работы и вкладываться в эти локации.
Объем предложения новостроек и апартаментов в столице и Подмосковье за последние несколько лет вырос примерно в полтора раза – с 4-5 миллионов квадратных метров в период между 2011-2013 годами до 7,5 миллионов на начало 2017 года. И ничто не указывает на возможное его снижение.
Даже несмотря на то, что в Московской области объемы строительства за четыре года сократились более чем на 2 миллиона кв.м., этого недостаточно для стабилизации ситуации ни в Подмосковье, ни в столичном регионе в целом. Сейчас застройщики наращивают активность в пределах Старой Москвы, где спрос на жилье больше. Только с начала этого года в районе между ТТК и МКАД предложение новостроек выросло на 12% (до 1,7 миллионов квадратных метров).
Что касается долгосрочной перспективы, то тут роль сыграет программа реновации жилищного фонда. Планируется, что в ее рамках на протяжении 15-17 лет будет построено около 20-30 миллионов кв.м. жилой недвижимости. Но программа не обязательно приведет к бурному росту предложения на рынке. Во-первых, ее реализация может затянуться и на 30, и на 50 лет, что сократит ежегодные объемы строительства. Во-вторых, вероятно, что коммерческие застройщики снизят активность из-за конкуренции с Фондом содействия реновации. Однако даже в этом случае не стоит ожидать, что объемы предложения снизятся сколько либо существенно.