Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Должностная инструкция управляющего ТСЖ, обязанности и трудовой договор». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Чтобы создать ТСЖ, жильцы дома должны провести общее собрание собственников многоквартирного дома. За решение о форме правления в виде ТСЖ должны проголосовать более 50% собственников площадей в доме. На собрании также необходимо выбрать правление ТСЖ, председателя и ревизионную комиссию, которая будет контролировать работу правления и председателя. Сроки их полномочий могут составлять как один год, так и больше. На собрании необходимо принять устав товарищества. Затем документы нужно подать в Жилищную инспекцию для регистрации, а также оформить юридическое лицо.
Управляющий и председатель ТСЖ, определение, в чем разница
Правовой статус управляющего и председателя ТСЖ имеют различия. Далее будут выделены основные черты правового положения каждого из них.
Председатель ТСЖ – лицо, избираемое из числа участников ТСЖ. Председателя может выбрать правление или все члены товарищества, путем проведения голосования.
Управляющий в ТСЖ – лицо, которое нанимается на службу, на основании трудового соглашения или соглашения об оказании им соответствующих услуг по решения определенных задач направленных на повышение эффективности работ, проводимых товариществом.
Жилищное законодательство предъявляет к управляющему ряд требований, в число которых входит:
- Наличие российского гражданства;
- Отсутствие факта судимости по экономическим преступлениям;
- Иметь знания в области жилищного законодательства, технических требований к домам и иных нормативных документов, которые содержат положения, регламентирующие его деятельность.
Председатель наделяется своими полномочиями жилищным законодательством, а также тем Уставом, которое разработало товарищество собственников. Председателем осуществляются своим полномочия от имени товарищества.
Оформление полномочий
В ст. 145 ЖК РФ не указано, что управляющего должно выбирать и назначать общее собрание жильцов, но из п. 8.1 ст. 145 ЖК РФ ясно, что штатное расписание утверждается именно этим органом.
Собрание и определит необходимость для структуры их товарищества такого члена коллектива, и положит ему зарплату в случае одобрения (выплата зарплаты проходит по смете расходов, финансируемых из кармана собственников).
В ст. 148 (4,5) ЖК РФ определен порядок привлечения к сотрудничеству наемных работников, каким является и управдом, силами и компетенцией правления ТСЖ. Вид договора может быть разным.
Значение должностной инструкции
Должностная инструкция управляющего товарищества собственников жилья – специальный документ, в котором прописаны требования к руководителю, а также права, обязанности и ответственность. Эта инструкция является способом регламентации деятельности управляющего со стороны жильцов, поскольку не всегда главное желание последних – поддержание дома в нужном состоянии – может быть реализовано исключительно с помощью собственных сил. Важно понимать, что управление дома обязано производиться профессионалами и не всегда среди соседей найдется человек, обладающий полным набором необходимых компетенций. Поэтому часто на должность управляющего берут наемного работника.
Законом не установлен единый шаблон для должностной инструкции на этот пост, и каждое товарищество составляет его индивидуально с учетом собственных нужд и пожеланий. Однако важно серьезно подойти к вопросу составления должностной инструкции во избежание возможных трудностей и проблем в будущем
Как назначается руководитель?
Если общее собрание постановило принять на работу руководителя со стороны, то с выбранным на данную должность работником оформляется письменный договор, который может быть двух видов:
- трудовое соглашение по ТК;
- гражданско-правовая сделка.
Вид заключаемого соглашения зависит от целей, для которых привлекается управляющий. Заключение договора в рамках трудового законодательства происходит в случаях, когда товариществу необходим управляющий в качестве постоянной административной штатной единицы. В данном случае управляющий является подчинённым председателя, выступающего в роли работодателя.
Гражданско-правовой контракт заключается с привлекаемым специалистом на ограниченный срок для следующих целей:
- решения проблем с крупными задолженностями (антикризисное управление);
- обучение руководству;
- формирование постоянного кадрового состава;
- передача опыта сотрудничества и контактов с поставщиками и ремонтными фирмами.
При отношениях с управляющим на условиях срочного контракта жилтоварищество в лице председателя выступает заказчиком услуг по антикризисному или обучающему управлению на условиях, оговорённых в тексте контракта.
В чем разница между управленцами?
Когда создавались товарищества, куда вошли собственники жилья, все члены выбирали председателя. Участники ТСЖ голосуют за самого делового жильца и большинством голосов определяют такого представителя. На него ложилась обязанность нанять работника, разработать должностную инструкцию управляющего ТСЖ. С сотрудником заключался договор, в нем указывались:
- услуги, которые ему предстоит оказывать;
- решение задач по дому и территориям вокруг него, условия для эффективной работы;
- участие в деятельности товарищества за определенную плату.
Между председателем и управляющим имеются отличия:
- первый выбирается членами ТСЖ;
- второй принимается на должность.
В жилищном законодательстве указано, какие к наемным работникам имеются требования:
- гражданство РФ;
- отсутствие судимости по экономическому преступлению;
- наличие знаний по техническим условиям к домам, нормативным документам.
Председатель действует по Уставу, разработанному товариществом, он представитель ТСЖ, которому даны полномочия осуществлять деятельность от имени организации. Согласно должностной инструкции, управляющий ТСЖ тоже может заниматься делами товарищества, если ему будет на это выдана доверенность, но он находится в подчинении у председателя.
Как и любое другое должностное лицо, данный сотрудник имеет штрафную и материальную ответственность за неисполнении каких либо действий или нарушение пунктов договора.
Законом не предусмотрена конкретная ответственность, но уставом товарищества определена возможность взыскания с сотрудника денежных средств в рамках профилактики от некорректных действий.
Если вы до сих пор не знаете, есть ли в вашем доме наемный руководитель, пора бы выяснить это факт. Вполне вероятно, что это лицо уже давно исправно выполняет свою функцию, а вы об этом даже не догадывались.
Ознакомьтесь с его деятельностью ведь только вы, зная состояние своего дома, можете судить об эффективности работы этого должностного лица.
После создания организации собственники самостоятельно определяют круг обязанностей ТСЖ согласно ст.137 Жилищного кодекса:
- Подписание договоров с обслуживающими организациями и поставщиками коммунальных ресурсов для обеспечения комфортной и безопасной жизни жильцов.
- Проведение ряда работ с привлечением наемных работников и организаций для уборки и вывоза мусора.
- Составление смет и контроля расходов на проведение ремонтных работ с привлечением компаний-подрядчиков.
- Формирование финансового резерва для успешного ведения деятельности.
- Оплата счетов сервисных служб, выполняющих поручения ТСЖ в интересах собственников дома.
- Привлечение заемных средств в рамках предусмотренного законом порядка.
- Распоряжение общедомовым имуществом от имени и в интересах жильцов (аренда, передача в собственность другим владельцам, заключение договоров мены), иные юридически значимые действия с недвижимостью, входящей в состав общедомового имущества).
- Финансовый контроль и расчеты квитанций по квартплате.
- Принятие средств по квитанциях в счет оплаты коммунальных услуг.
- Работа с должниками, просрочившими ежемесячные платежи, в пределах разрешенных законодательством мероприятий.
Учитывая сложность работы председателя правления жилого товарищества и очень широкий спектр деятельности, которую он должен осуществлять на высоком профессиональном уровне, зачастую случается так, что среди собственников жилья не находится достойной кандидатуры на эту должность. Выходом в данной ситуации является привлечение наемного управляющего жилищным хозяйством, который может не быть собственником жилья в данном товариществе.
В таком случае права и обязанности председателя ТСЖ и управляющего ТСЖ разделяются. Председатель выполняет исключительно представительские функции, созывает общие собрания участников товарищества или правления, регистрирует принятые на них решения и контролирует эффективность деятельности управляющего.
А остальные должностные обязанности по обеспечению нормального функционирования всех коммуникационных систем жилищного комплекса, взаимодействие с администрацией и подрядными организациями, сотрудничество с населением и персоналом ТСЖ, выполняет непосредственно управляющий. С ним точно также заключается трудовой договор, в котором оговариваются его права, обязанности, ответственность за причинение ущерба ТСЖ и сумма вознаграждения за работу.
Каковы условия работы?
Рабочий день руководителя средней руки в ТСЖ заполнен сверх всякой меры. Физически он не может и не должен все время находиться на территории МКД: есть необходимость участия в совещаниях, на переговорах, в судах, на семинарах, но в часы оперативок, а также приемов жильцов находиться на месте нужно обязательно.
СПРАВКА: Управдом имеет свой кабинет, наличие в котором компьютера – непременное условие в 2017 г.
Он вправе потребовать, чтобы его рабочее место было оборудовано так, как удобно для самого работника и для его посетителей, тем более, что он принимает не только своих подчиненных, но и собственников помещений, и подрядчиков, и представителей ресурсоснабжающих компаний, и пр.
Зарплата председателя ТСЖ
В контексте недовольства работой председателя жильцов часто интересует, имеет ли право председатель ТСЖ получать зарплату в 2020 году. С правовой точки зрения, председатель не является наемным работником ТСЖ – он руководит органом управления товарищества, потому трудовой договор с ним не заключается. Следовательно, на зарплату он претендовать не может. В то же время за его работу может быть назначена некая форма финансовой компенсации, рассматриваемая с точки зрения закона как вознаграждение.
Ответ на вопрос, кто утверждает размер оплаты председателю ТСЖ, находим в пп. 1 п. 1 ст. 145 ЖК. В соответствии с этим документом, определение размера вознаграждения членам правления относится к компетенции общего собрания членов ТСЖ. Обычно такие сведения вносятся в Устав товарищества.
На основе внесенных сведений производится расчет. Обычно сумма вознаграждения привязывается к объему выполненных работ в виде доли их стоимости.
Закон не устанавливает, как проверить законность начисления зарплаты председателю ТСЖ. Это может сделать ревизионная комиссия путем проверки финансовой отчетности товарищества и сравнения ее с реализованными на практике работами.
ТСЖ не выполняет свои обязанности куда обращаться, как заставить работать
На практике нередко происходят ситуации, когда жильцы дома недовольны качеством услуг, оказываемых ТСЖ. В большинстве случаев причины связаны с ненадлежащим исполнением членов товарищества их прямых обязанностей.
Так, поводом для недовольства может быть:
- отсутствие ремонта в подъезде;
- аварийное состояние крыши;
- грязь и антисанитария на лестничных площадках и в лифтах;
- включение в квитанцию на оплату ЖКХ дополнительных сборов, о целевом назначении которых ничего неизвестно;
- некорректное поведение (грубость, хамство и т.д.);
- иные причины для недовольства собственников квартир.
В данной ситуации есть несколько разных способов воздействия на ТСЖ, пренебрегающее своими функциональными обязанностями. Можно предпринять следующие действия:
- Написать официальную претензию на имя председателя товарищества, содержащую просьбу об устранении возникших проблем.
Направлять такое заявление следует даже в том случае, если жильцы заранее уверены в том, что это не принесет результата. Дело в том, что такой документ в дальнейшем понадобится при обращении в вышестоящие инстанции.
- Если правление ТСЖ никак не отреагировало, то следующим шагом может быть направление официальной жалобы в компетентные органы.
- Также при наличии каких-либо имущественных споров (например, причинение материального ущерба МКД), владельцы квартир могут подать в суд на ТСЖ.
Одной из крайних мер, является переизбрание членов ТСЖ или вовсе смена способа управления общим имуществом дома (например, передача полномочий управляющей компании). Все эти решения должны приниматься на общем собрании собственников МКД путем голосования.
Как снять председателя ЖСК с должности, куда жаловаться на него
Одним из способов воздействия на председателя ТСЖ (ЖСК, ЖК и т. д.), нарушающего права и интересы собственников МКД, является лишение его занимаемой должности. Однако процедура снятия с поста должна быть правильно организована, в противном случае нарушитель сможет через суд признать такое решение неправомерным и восстановиться на прежнем месте.
Итак, для того, чтобы уволить председателя должны быть предварительно предприняты следующие действия:
- Вначале члены правления ТСЖ должны инициировать ревизионную проверку, по итогам которой будут выявлены незаконные действия, совершенные этим должностным лицом (например, самоуправство, превышение полномочий, ненадлежащее выполнение обязанностей и т. д.).
- Дополнительно можно обратиться в уполномоченные органы (жилищную инспекцию, прокуратуру), которые проведут свою проверку и зафиксируют все нарушения.
- Имея на руках официальное заключение ревизионной комиссии или же предписание государственных надзорных служб, на общем собрании членов ТСЖ может быть вынесен на повестку дня вопрос, касающийся устранения председателя товарищества. Большинством голосов его могут снять с должности.
Обязанности управляющего ТСЖ регламентируют его деятельность, учитывая компетенцию. Должностная инструкция содержит полный перечень работ, которые должен выполнять сотрудник, они направлены на непосредственный род деятельности. Управляющий обязан не только в рабочие дни находиться в кабинете и выполнять:
- проверку, осмотр придомовой территории, состояние коммуникаций;
- контроль за конструкциями строения;
- экстренное реагирование в случае внештатной или аварийной ситуации;
- функции представителя жильцов для защиты их интересов перед различными органами в районной администрации, муниципальном совете;
- учет показаний счетчиков;
- прием жалоб, пожеланий от жителей дома;
- закупку материалов для ремонта, руководство его проведения;
- сохранение конфиденциальности персональных данных собственников;
- составление актов, документации по зданию;
- наем необходимых работников;
- платежи по счетам;
- переговоры по услугам.
Председатель отвечает за надлежащее выполнение обязанностей управляющим. Если он допустит нарушения, председателю предстоит отчитаться перед собственниками квартир, исправить положение.